工业地产项目投资风险评价及优化措施

李婧

在市场经济不断发展的背景下，房地产项目迅速发展，地产开发商在此获得了充裕的经济效益，但是随着房地产政策更加严格，很多商家已经不能在原始的住宅以及商业房地产的投资中收获利益，所以部分地产商将投资的重点偏向了发展薄弱的工业地产。本文针對工业地产项目投资风险评价及优化措施进行分析，为地产项目投资提供实际策略。

工业地产在我国的发展中还处于初级阶段，当前并未获得全面的发展，所以在经济市场上的投资空间较大，从而推动开发商充分挖掘工业地产投资价值，加强投资发展。工业地产目前的体系并不完整，所以需要在投资期间，大部分开发商都缺乏科学的方向，导致投资盲目，不仅降低了投资活动的经济效益，还增加了投资风险。所以，针对工业地产项目投资风险评价及优化措施进行研究，能够充分为工业地产项目投资提供优化思路，推动工业地产投资活动更加科学。

一、工业地产项目投资发展背景

工业地产在当前地产投资的背景下，并没有太大的热度，即没有居民房中温馨的氛围，也没有商贸区地产的热闹。但是工业地产相较于全球经济来讲是至关重要的，无论是生产，还是储存，分配全球经济商品等都是工业经济的主力军。所以，位置优越的工业地产是平稳全球经济运行的关键。尤其在我国受到疫情冲击后，居家办公、生活逐渐成为一种主流的现象，推动了电商行业与配送行业的迅速发展，也让工业地产成为了未来众多地产产业的重点发展类型，在消费旺盛、配送需求扩张的背景下，工业地产逐渐迎来了较大的发展机遇。

工业地产的投资类型主要包含了重工业、轻工业、物流及自由贸易区等房地产。其中，轻工业地产所指的是轻型制造设置地产，主要面向零售消费者的产品生产。而重工业则与轻工业相对;物流地产主要发挥“休息站”的作用，为所有产品的转移提供中转功能，对电子商务行业的运营非常重要;自由贸易区则指的是具备特殊政策的贸易加工地产，例如，随着配送产业的社会需求扩张，美国Amazon的小型配送中心所占公司物流设施的比例逐渐由11%上升到40%以上。仅仅针对物流行业来讲，在2019年的国际市场中，物流地产的租赁活动占据了总体租赁市场的比例超过了80%。而工业地产项目投资的优势，不仅在于国际经济的发展趋势，还有工业地产租赁期长、维护成本低等优势。工业地产的租赁期约为3-10年，最长可达到25年左右，但是普通住宅的租赁期平均为1年，存储类的地产租赁期约为平均为1月左右。

相较而言，工业地产的租赁则决定了相对稳定的租金收入，为工业地产项目投资带来了巨大的发展潜力。在维护成本方面，工业地产与其他类型不同，并不需要过于注重保养，大部分的工业地产租赁为“三重净租赁（除租金、水电费外，建筑保险及物业税，还有大部分公共区域与结构维护的费用由租户支付）”，这也就意味着，工业地产的租户会担任维护的职责，并且因为工业地产的租赁期较长，且租户周转率较低，所以无需频繁进行养护与维修。所以，站在开发商的角度上来看，工业地产的出租成本相较于普通住宅等产业，会带来较大的投资回报。

总体来讲，租户的长期租赁提供了充分的现金流以及较低的维护工作，为工业地产的投资带来了巨大的发展潜力。虽然工业地产与人们的日常生活没有直接的关联，但其实是推动经济市场发展的主力军。结合目前工业地产的投资发展趋势来看，无论是面临自然不可抗力的风险因素，还是面对政策、经营等风险，为工业地产项目投资所带来的风险隐患都是极大的，面对我国当前刚刚崛起的工业地产投资局面，要加强风险的评估与防控，才能实现工业地产项目投资的优化进步。

二、工业地产项目投资风险种类及评价的必要性

（一）自然风险评价的必要性

自然风险所指的是不可抗力所带来的风险，如自然灾害对工业地产投资项目开展期间的投资、建设活动造成的损害，主要表现为地震、暴雨、洪水、台风等。自然灾害与区域、地质等多种因素相关，在工业地产投资项目中出现的概率较低，但是如果出现自然风险，项目开发则会受到巨大的打击，不仅会造成投资项目无法正常进行，甚至会出现工程建设受损，出现巨大的打击，甚至会出现严重的人员伤亡事件。

例如洪水所造成的灾害，在发生洪水后，会导致房屋倒塌、土地淹没、山体滑坡，并带来各种疾病。洪水在自然灾害中出现的频率最高，且来势凶猛，对房产、人员、牲畜等带来的危害是巨大的。每次都造成了成千上万的人口流离失所。在洪水所造成的土地淹没、房屋倒塌中，其中对工业地产所造成的损失最高可达地产产业的1/3，不仅造成了开发商的经济损失，还为地产投资行业带来了巨大的风险冲击。同时，经过自然灾害的冲击后，地产开发行业将会有很长一段时间需要缓冲，才能逐渐恢复兴盛的局面。由此可知，加强工业地产投资风险评价是非常必要的，不仅能够减少面临自然风险冲击的概率，还能在很大程度上保证地产开发行业的经济与发展局面的稳定，从而为我国经济市场发展提供一定支撑力量。

（二）政策风险评价的必要性

政策风险指的是国家的规章制度及政策为工业地产项目投资所带来的影响而导致的经济损失。政策风险为工业地产项目投资所带来的风险是具有决定性的，不仅关乎着工业地产的投资项目是否成功，还会影响经济的盈利与亏损，所以工业地产项目的投资要求从宏观角度上思考，并结合实际情况、风险因素来进行投资活动。一般情况下，政策方面的风险因素主要包含了政治环境、国家产业政策，以及土地政策、税收政策、环保政策与法规政策等，在投资期间需要充分考虑相关因素，才能有效降低潜在的投资威胁，从而建立科学、合理的评估，然后经过有效的手段措施来避免项目建设期间存在的风险问题。

（三）技术风险评价的必要性

技术风险属于工业地产项目开发中常见的风险，指的是在工程实施期间缺乏对工程实际需求的考虑，导致施工的技术缺乏合理性，严重的限制了地产项目的建设效果，不能满足市场需求，降低经济效益。技术风险包含了建设期间的材料质量、工程设计、工程建设周期、选址等多种风险。

（四）经营风险评价的必要性

结合当前我国工业地产租赁情况来看，随着居家生活、办公逐渐成为我国发展主流，电商行业与配送行业市场需求正在不断扩大，从而为工业地产带来了极大的发展机遇，所以租赁的价格也正处于长期上升的阶段，这个经济周期与行业的波动息息相关。很多开发商认为，当前我国的产业结构正在由二次产业主导，工业的发展增大了厂房的需求，在如此之大的市场需求之下，激烈的竞争也随之而来，但是工业地产投资却少有普通住宅、商业住宅等区域的炒作现象，所以能够保持稳定的上升趋势，在未来也能收获较为稳定的发展形势。但是，我国当前对于地产行业的调控政策较为严格，开发商群体意识到工业地产的项目投资将会缓解地产市场发展的一时窘迫现状，并认识到了良好的未来发展机遇，所以大量的资本涌入工业地产市场。这种局面带来的是工业地产市场的扰乱，很多国际地产商也认识到了我国工业地产市场所潜在的商机，导致工业地产项目投资面临着内外两方面的风险。针对此，要充分认识到我国工业房地产项目投资多面临的风险种类，以及建立风险评价的必要性，并提出投资优化措施，为未来工业地产投资提供发展思路。

三、工业地产项目投资优化措施

（一）增加投资组合降低风险

工业地产与普通住宅地产投资相较，存在着项目大、影响因素多等特点，开发商在进行投资前要优先考虑未来发展的可行性以及项目投资的收益性，其次要结合实际情况考虑自然风险、政策、经营等众多风险因素，从而考虑成本需求的合理性，保证有充足的资金成本来投入项目，以应对项目突来的风险。结合我国经济市场来看，央行为我国企业建设发展所带来的优势是较大的，如降低贷款利率，但是因为通货膨胀的加剧，导致开发商与投资人在银行中的贷款成本逐年增加，为了能够有效地应对投资期间面临的风险，开发商与投资人可以参考如下投资优化措施：1.权衡自身资本力量，适当放弃部分来自工业地产投资的经济效益;2.为了保证经济效益，降低资金风险，开发商可以选择可靠性强、信任度高，具备一定资金成本力量的投资商及合作伙伴;3.积极发动社会资金力量，满足企业的工业地产投资需求。在投资过程中，开发商借助不同的渠道进行融资等措施，以及选择最佳的合作伙伴，可以帮助开发商企业减轻资本压力，降低所面对的风险，从而提升企业的风险抵抗能力。

例如，某企业要进行工业地产的投资，首先要考虑地产在经济市场的需求程度，并悉知投资的成本与经济效益，权衡自身资本力量，在权衡后发现自身力量并不充裕，所以缩小了对土地的投资范圍，从而降低企业所面临的风险;或者选择与某企业经常合作的企业合作，企业的可靠性强、信任度高，资本力量充裕，两家企业一同合作，可以增加双方的经济效益，并分摊潜在风险，创造了共赢的局面。

（二）利用保险实现风险的转移

通过商业保险进行风险转移，不仅是地产市场中常用的风险降低方式，也是金融市场中必不可少的减轻风险策略。由于工业地产的投资成本加高，且收益回报周期性长，所以很多企业并不愿意单独承担风险，或不愿与其他企业共同承担。所以为了降低潜在的风险，开发商与投资商会利用保险进行风险转移，具体措施需要通过投资商对投资项目进行全面的考量评估，然后针对潜在风险最大、危害较大的风险制定风险策略，通过购买保险来达到风险转移的目的。投资商要与保险公司达成共识，并签订协议，然后根据具体保险方案来支付保金，从而完成风险分摊的目的。地产投资的保险金额是较大的，但是相对于投资风险所带来经济损失来讲，保险金额仅占据小部分企业成本资金。在协议生效后，所投资的项目一旦发生自然灾害、市场冲击、人员伤亡等多种风险，可以获得相应的赔偿，从而减少风险对企业经济效益的冲击。

例如，在某企业进行工业地产项目投资期间，会指派一名具有专业经验的工作人员与保险公司交涉，然后对潜在的风险项目进行投保，包含自然灾害、人员伤亡以及市场冲击等众多因素。企业在面临保险涵盖的任何一项目的风险冲击时，能够通过与保险公司进行交涉商谈保险赔偿，减少企业面临的经济损失。

（三）对国家政策进行及时地关注

在工业地产投资期间，投资商应当全面地了解国家相关政策。国家的政策法规对地产投资有着直接的影响。比如当下我国在土地价格方面的政策调整较为多变，并且在土地使用范围的划分方面有严格的规定，投资企业在进行工业地产投资期间就要充分考虑相关政策，如不考虑政策，企业就会面临很大的风险。而想要做到有效的风险规避，可以参考如下两点：1.在项目投资前，结合不同区域的土地政策进行全面了解，并建立评估，然后经过专业的研究小组，搜集当地土地政策相关的内容，并建立风险评估方案，为项目投资打下基础;2.一般情况下，开发商企业对于国际政策的了解都较为浅显，并不全面，且缺乏专业性，为了能够有效地规避风险，投资方需要调动社会专业资源来解决政策研究问题，通过专业的机构研究，可以帮助投资方建立适宜、具体的方案，提升风险抵抗能力。开发商企业要结合自身实际情况与专业机构进行交流探讨，从而加强对方案的修订，有效提升项目投资的风险抵抗能力，在符合国家政策的基础上提升经济效益。

（四）对市场进行全面分析

工业地产投资项目较为特殊，收益周期慢、经济风险高、成本需求大，面对风险多。在地产投资建设完毕后，需要充分了解经济市场，因为面对多变的经济市场与长周期的项目建设，很可能在项目建设完毕已经失去了原有的项目优势，或当地市场被侵占等，导致企业面临较大的损失或投资失败。所以，在投资全过程中要加强市场的了解分析，经过有效的分析后，能够全面挖掘市场需求、满足市场需要，适应市场发展形势，从而提升项目的经济效益，减少潜在的项目风险。

结 语

综上所述，随着经济市场发展趋势的转变，工业地产项目投资成为未来地产发展的重要方向。面对市场需求的扩大，工业地产项目的投资需求扩张，但是相应地，来自国内外的风险因素也随之而至。结合目前风险因素来看，除自然因素等不可抗力外，国家政策、经营风险、技术风险等当下工业地产投资的主要影响因素，通过加强对国家政策的了解，采取保险措施，以及增加投资组合降低风险，能够有效降低开发商企业所面临的风险冲击，提升抗风险能力，从而提高经济收益，促进企业持续发展。