实为借贷担保 转让房屋无效

王斋

基本案情：2008年4月20日，原告李某、许某与被告王某签订房屋转让合同，将原告所有的住房转让给王某，售房总价11.5万元。同日，李某作为借款人向王某出具借条借款11.5万元，约定2008年5月20日前一次还清，如到期未还，则买卖合同自然成立。2009年1月12日，王某领取了其本人作为涉案房屋所有权人的房屋所有权证。2015年3月10日，王某作为出卖方与买受方沈某签订了涉案房屋的买卖合同。合同约定房地产总成交价为28万元，当日付款10万元，余款18万元于次日付清，房款缴清后10天内王某必须将房屋交给沈某，否则除退回全额房款外另处违约金2万元，房地产转移所需费用由双方各半承担。原、被告签订涉案房屋转让合同（房屋买卖合同）后，涉案房屋仍一直由两原告居住、使用。原告请求确认原、被告所签房屋转让合同无效。

审判结果：法院审理认为，原告因需要借款经与被告磋商，达成以签订涉案房屋买卖合同的形式作为担保而从被告处获得借款的一致意见，应当认定为原告以涉案房屋为借款提供担保，以一定价值的不动产作为债务担保的约定本身并不违反法律规定。在借款未能及时清偿时，虽然出具的借条中载明“买卖合同自然成立”，甚至被告已依合同办理了不动产物权变动登记，但因其违反了我国担保法及物权法规定的“不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，双方的约定规避了法定的强制清算义务，“买受人”并不能直接依据双方所签订的形式上为房屋买卖合同而实际上为借款担保合同取得涉案房屋的物权。涉案房屋买卖是当事人之间的虚伪意思表示，依此转让不动产所有权作为伪装行为依法应认定为无效，以签订房屋买卖合同的形式所隐藏的当事人的真实意思是担保行为，不违反法律、行政法规的强制性，依法应认定为有效。遂判决房屋转让合同中以涉案房屋为相关债务提供担保的意思表示有效，直接转让涉案房屋所有权归被告的相关内容无效。

典型意义：双方当事人就其之间的法律关系为买卖合同关系还是民间借贷关系或者其他法律关系产生争议的，人民法院应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院按照民间借贷法律关系审理。即以签订房产买卖合同作为借贷关系担保的这种方式，须按照双方民间借贷的真实法律关系进行诉讼及处理，单独要求起诉借款人履行房产买卖合同不会得到法院的支持。