房地产开发企业投资决策分析与成本控制探讨

谢丽琼

摘要：房地产开发的投资建设规模一般比较大，加之当前我国的房地产开发市场投资环境相对比较复杂，房地产开发本身又存在的隐藏风险因素比较多，一旦出现投资决策失误的情况，则可能会造成企业的巨额亏损。认真做好房地产投资决策分析与成本控制工作是房地产开发企业的重点工作，需要加大这方面的重视程度。本文主要分析了影响房地产开发投资决策的因素，就房地产开发成本控制提出一些建议和对策，希望对房地产开发企业投资决策与成本控制工作的开展有所启示。

关键词：房地产开发企业;投资决策;成本控制;前期策划;开发风险

当今时代，房地产行业在快速发展的同时，房地产开发企业也面临着更复杂的投资环境，加之房地产经济的特殊性，房地产项目在开发建设过程中会受到居民消费、市场需求、国家政策等诸多因素的影响，存在的风险隐患也比较多。强调在房地产项目开发与建设之前认真做好前期的投资决策分析工作，在对房地产开发项目的成本和造价、投资和受益以及不稳定性因素和风险隐患进行深入分析的基础上，做出正确的投资决策，科学对房地产开发项目进行规划，确保实现房地产开发综合效益最大化。

1房地产开发投资决策分析与成本控制的问题及影响因素

房地产开发是一项复杂性比较强的工作，涉及到的事项和工作内容比较多，在这一过程中还存在许许多多的风险和不确定性因素，房地产开发企业内外部环境的变化都可能会影响到最终的收益情况，甚至还可能导致房地产开发投资失败，造成巨额损失。总之，影响房地产开发的因素多种多样，要求认真做好投资决策分析与成本控制工作。

1）房地产经济的特性所致。房地产经济的特性也就是其所具有的特殊性，因为房地产开发项目的投资建设规模一般都比较大，资金投入多，且很多项目开发商都是负债经营的，一旦内外部环境发生变化，如未能及时从银行获得贷款、厂房前期租售不理想等，很可能导致开发企业出现资金不足的情况，从而导致项目中断或者是终止。而且，房地产开发的周期一般比较长，在这一过程中政策的变化、市场经济和金融经济的变化、房地产开发企业资金能力等都会不同程度的影响着房地产开发项目以及项目收益。此外，房地产开发项目的收费也比较的繁杂，如土地使用费、工程前期费用、施工建设成本费用、税金及其他费用等，对房地产开发项目的成本控制提出了更高要求[1]。

2）企业投资决策不合理。当下企业的投资决策体现出越来越专业性，各项指标都有数据的支撑，但房地产开发企业在前期投资分析和调查分析方面的工作不到位，考虑和分析问题不全面，则会影响房地产开发项目投资决策的科学合理性和经济可行性，进而诱发投资问题，严重影响房地产开发项目的收益。例如，在区域环境及经济社会发展状况、城市未来规划建设及人口分布状况等方面的分析工作不到位，对此把握不准确;前期的市场调查工作不到位，对房地产开发项目缺乏准确的定位;前期投资分析工作不到位，对工程预算的编制以及成本控制造成影响;产品设计工作不到位，导致开发的项目无法满足人们的需求，严重影响后期房屋销售[2]。而且，开发商自身能力水平也是决定投资成功和失败的主要因素之一，一旦开发商对于房地产市场供求形势、房地产政策变化、金融政策的理解和判断等出现偏差，或者是前期对各类风险因素考虑和评估不准确，都可能导致投资失误，对开发项目的销售造成影响，进而造成企业大的损失。此外，信息不对称以及各有关部门及人员之间的沟通和交流不到位，也会影响投资决策的准确性，导致估计和估算出现大的偏差，造成后期项目开发与建设施工中成本的增加。

2房地产开发投资决策与成本控制的对策和建议

2.1认真做好前期策划与规划设计工作

为确保房地产项目开发的收益，规避各类不确定性因素造成的影响和损失，需要认真做好前期策划与工程项目规划设计工作。首先，要认真做好可行性研究和分析工作。在认真做好区域环境条件调查和分析以及相关资料审核和分析的基础上，明确工程项目的规模和工程量、开发商和用户的需求等，对房地产开发项目的投资收益情况、可能存在的风险问题及不确定性因素、技术和工艺、总成本和各个阶段的成本、技术和工艺等进行深入的分析，在此基础上制定经济可行的投资决策方案，明确整个项目的成本控制目标。其次，认真做好项目研究工作。在这一阶段需要对房地产开发企业的内外部环境以及项目资料等进行详细的分析，如未来一段时间内市场变化情况（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）、消费者情况（如消费者偏好、居民可支配收入、消费者对户型结构和房屋建筑功能的要求及变化情况）、政策情况（如金融政策和财政政策的变化和变动情况、土地使用制度以及住房制度等的改革和变化情况）、房地产开发企业的资金状况和经营发展状况等，准确定位房地产开发项目的市场和客户群，判断和分析该项目是否值得投资，科学确定投资建设的规模，并对房地产项目进行科学规划设计[3]。此外，在房地产开发项目立项之前，需要经过反复的测算和分析，在项目投资决策的时候，科学参考目标成本控制方案，如果实际工程项目投资与施工建设的成本总额低于成本控制数，则表示，该投资项目可行，要尽可能避免盲目投资、盲目追求扩大工程规模等造成的风险问题和损失。

2.2控制房地产项目开发风险

房地产开发成本控制工作的开展还强调对这一过程中可能存在的各类风险问题进行严格的监督和管控，对风险因素实施动态化的监管，以降低风险发生几率及造成的影响损失。一是，尽可能规避造成房地产开发项目中止和中断的问题。在投资决策的时候，需要科学确定投资规模和工程量大小，并选择适合的筹资和融资方式，要能够为项目开发提供充足的资金;要对环境变化、政策调整可能导致的风险问题有基本的了解和把握，在投资决策的时候，将这些问题考虑进去，提前制定好解决和应对方案。二是，重点加强对投资风险的管控。房地产开发企业可以采用多样化的组合投资方式，有选择性的投放到不同收入层次、不同风险大小的房地产项目当中，通过这样的方式起到降低未来收益不确定性因素的作用效果，降低整体开发的风险。这要求房地产开发企业本身具备较强的能力水平，从战略发展以及长远利益角度去考虑和分析，并全面了解相关的资料信息，认真做好评估预测和估算、计算等工作，合理的确定投入不同类型的房地产的资金比例，即保证降低房地产开发项目的投资风险，也要保证项目投资拥有较高的收益率。三是，科學转嫁风险。房地产开发项目投资还需要考虑和分析工程项目完工之后房屋空置、租金下降、售价跌落的风险，可以通过预租预售的方式降低这些风险因素造成的影响，也可以通过向保险公司投保的方式，将房地产开发项目一部分风险转嫁给保险公司。

3结束语

综上所述，房地产开发是一项复杂性比较强的项目，在保证房地产开发的收益和利润情况下，要求认真做好项目的投资分析与成本控制工作，对导致房地产项目投资失败以及影响成本控制的各项因素进行严格的监督和管控。尤其是在整个工业厂房项目投资建设之前，要求做好调查研究工作、可行性分析工作与工程项目的规划设计工作，确保整个项目开发投资决策的经济可行性，将整个工程项目的投资与成本费用支出控制在科学的范围之内。还强调对各项风险问题及影响因素进行系统化的监督和管控，要学会控制和转嫁风险，促使开发利润目标更好实现。

参考文献：

[1]徐俊毅.试论房地产项目管理中的成本控制[J].财经界（学术版），2019（6）：17-18.

[2]段振华.浅谈房地产开发项目成本动态控制[J].经营管理者，2018（22）：177-178.

[3]林双法.试论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制[J].现代经济信息，2018（15）：143-144.