基于“精神需求”维度的老旧小区改造策略探讨——以上海风荷苑改造设计为例

骆 赓 | Luo Geng

1 背景介绍

随着可持续发展、低碳生态、文脉传承等理念的贯彻，以及党的十九届五中全会作出的决策部署，城市旧改工作的重心正从拆迁重建转移到改造更新。住建部近日印发了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。《上海市城市总体规划（2017—2035年）》要求“推进老旧居住社区改造和旧住房改造，实现城市住区有机更新、老旧住房持续使用，有效传承社区文脉”[1]。

从业界学者、设计师的研究和实践看，宏观层面有政策法规、组织保障、资金路径等方面的研究；中观层面有基层社区治理[2]、生态社区目标、大数据调研和评价体系等探索方向；微观层面有“微改造、微更新”[3]、全龄友好社区[4]、光伏绿建一体化改造[5]，以及停车、市政管线、社区零碎空间等各类专项研究。

老旧小区改造的目标是满足居民的现代生活需要，有利于提高获得感、幸福感、安全感，也是新时代“共同富裕”战略目标的要求。作者认为，从建筑和空间的物质层面引导到精神层面的获得感、幸福感，有必要从精神需求、人性诉求的维度展开研究探索。作者团队参与“上海市旧住房改造设计方案征集活动”，借此案例的调研和思考，探讨老旧小区改造策略。

2 症结、愿景

本案例改造对象是位于上海中心城区的长风二村风荷苑，是1982年建成的典型工房小区，均为六层住宅楼，合计1920户，小区内配有幼儿园和托老服务站。南侧临城市主干道金沙江路（图1）。

图1 风荷苑区位图

这是一个位于成熟地段，周边生活、交通等公共配套完备便捷的典型老旧小区。居民的生活体验和改造诉求是什么呢？以此观察角度，经多次实地调研走访，结合街道办和居居委的介绍沟通。我们梳理出关于“门户、场所、交通、建筑”四方面要素的核心症结，也基本代表了老旧小区存在的主要通病。

2.1 症结

（1）门户观感和通行体验

老旧小区的主入口通常狭窄局促，与现代生活形成巨大矛盾。人行、助动车、私家车出入混杂一处，高峰时段拥阻混乱可见一斑，日常大量的快递物流也难以有效管理。这是老旧小区出入通行体验感很差的关键症结之一（图2）。

图2 风荷苑主入口现状

（2）生活场所缺失

老旧小区的户外场地除道路外主要是宅间绿地，绿地几乎都无法进入，更无参与性，兀自存在与生活无关。由于缺乏系统化和人性化活动场所，居民的户外生活空间被挤压到停满车的小区道路中（图3）。

图3 风荷苑内部现状

（3）交通矛盾尖锐

停车位紧张是矛盾根源。小区路面见缝插针停满车辆，因缺乏单向环路的交通组织，当主通路被停车挤占后，双向会车以及行人、助动车相互避让，不仅通行效率极低且常态化挤占消防、救护的生命通道。这也是老旧小区最迫切的改造诉求。

（4）建筑老旧落后

住宅外墙颜色和质感单一沉闷，加之参差不齐的外挑晾衣架和空调外挂机，更显得破旧杂乱。楼栋入户简陋局促，没有门厅或门廊的过渡功能空间，故信报箱等没有合适的安置位置导致楼栋大门长期敞开，安全隐患突出（图3）。

2.2 愿景

生活在风荷苑这样的老旧小区，每日面对着破旧沉闷的建筑，拥堵混乱的门户；在停满车的道路间隙通行，还得时刻避让穿行的助动车；难有娴静的场所休憩聊天，更无安全的场地让孩子嬉戏。这生活场景充斥着杂乱、逼仄、憋屈的感受，如果“家”仅是容身之处，何来获得感、归属感、幸福感？我们的工作或许无法让居民增加1m2住房面积。但可通过关注其生活体验，改善出入路径和社区生活的空间环境，来提升居民的生活品质。毫无疑问，每个人都希望自家小区是时尚楼盘高大上的模样，即便“家”仍在原来50m2的面积里。

马斯洛需求层次理论中提出，当温饱和安全的生理需求得以满足，人们对情感、归属、尊重等精神需求更加迫切，包含社交和倾诉需求、自我认同和被他人尊重的需求、美和艺术需求等[6]。由此，我们以居民日常的出入通行体验和户外生活体验为核心关切，构建两条设计主线，充分考量各年龄段居民人性化诉求，提出“归家体验”、“人性驻留”两大目标策略，并通过建筑更新、交通优化、空间环境提升等可操作性的技术手段，形成既改善小区症结又满足和丰富居民精神需求的一体化方案。宗旨是“让老旧小区居民更有尊严的生活”。

3 策略一：归家体验

“家”的空间载体不仅是住宅本身，也包含小区的空间环境。“回家历程”是从城市开放空间——小区门户半开放空间——小区内半私密空间——户内私密空间的层层递进。这一空间属性的转换过程，承载着社区安全感受，舒适度和品质体验，社会归宿和心理归宿递进，最终共同影响到居民精神需求层面的“自尊需要”——即对于自尊、自重和来自他人尊重的需求或欲望，“自尊需要”的满足会导致一种自信的感情，使人觉得自己有能力、有位置、有价值[6]。

着眼于居民安全、归属、自尊等精神需求，以小区出入路径的通行体验作为改造策略第一条主线，将此策略定义为“归家体验”：即从小区门户、小区内主要通路到住宅楼栋入户，整个归家路径上包含建筑和环境感受、通行体验、社区服务功能提升的一体化改造。该策略可分解为三方面技术手段：①小区门户建筑、环境和主入口交通的综合改造；②小区内交通组织的系统优化；③住宅单元楼栋的建筑和环境改造。

3.1 门户综合改造重构首因认知

老旧小区门户的综合改造是策略一的重中之重。从心理学的“首因效应”来看，小区门户是居民对“家”的首因认知，也是外人和访客对小区居民的“标签化”认知。直接地影响到小区居民的自我认同、自信、被他人认同的需求。结合风荷苑案例研究，我们将门户综合改造归纳为四个要点：门户功能空间拓展、主入口标志性建筑观感、人车物流线分离、疏解高峰期交通瓶颈，以此化解老旧小区门户的症结，亦可重构人们对它的首因认知。

（1）门户功能空间的扩展途径

老旧小区主入口狭窄局促，通常是阻碍门户改造的最大障碍，且大多不具备局部拆迁等物理拓展的现实条件。结合本案例的创新解决思路，我们建议主入口附近的局部住户通过产权置换或政府收购等方式腾挪出门户改造的建筑空间条件。

风荷苑的主入口被两侧住宅山墙限定在不足8m的宽度，扣除门卫室仅余6m宽通道，承担着1920户居民的人行、助动车和私家车的日常出入（图4）。前期调研中发现小区内有一社区老年食堂占据首层两户住宅，设想以双赢方式将食堂与主入口西侧104单元首层01、02户产权置换，解决主入口的空间困局。对住户而言可摆脱临街的噪音灰尘和私密性干扰；对食堂而言，从深巷置换到主入口不仅为老人提供正餐，也是小区上班族和学生族最便捷的早餐点（图5）。

图4 主入口现状平面图

图5 置换后主入口平面图

（2）构建酒店式大堂的门户体验和物业服务配套

置换后将原01户和02户东开间改造为步行大堂，设置门卫监控室和步行闸机、快递站和快递车辆停靠处、物管服务台、大堂休息区等功能。营造酒店式大堂的空间氛围和门户体验，也兼顾集中管理快递出入和收发。原02户西开间改为便利店，高效服务小区居民，租金补贴物管运营（图6）。

图6 改造步行大堂、加建会所和主入口交通优化平面图

（3）提升门户的观感尺度和建筑质感

步行大堂外侧，利用二楼阳台下方空间和三楼阳台外墙，增设大堂门廊和车行入口构架，整合处理建筑造型。在物理空间不变的前提下突破了门户的视觉观感尺度。结合材质、灯光、室内和微景观设计，为风荷苑营造出脱胎换骨的标志性门户认知（图7）。

图7 改造后小区门户效果图

（4）机非分道和双车道待行的交通改造

拆除风荷苑现状门卫室，将入口空间极限全用于车辆通行，扩展为5m宽机动车双车道和2m宽非机动车，实现主入口人车分流和机非分道。非机动入口也兼做快递和外卖通道，非生鲜快递可在门卫室北侧的快递专用车位停靠并进入快递站交接。机动车入口提升为双车道后，交通管理可设定早高峰东门临时开启只进不出（交管规定东门平时不通车）。南门则只出不进，双车道分别等候左转和右转进金沙江路，可有效疏解高峰期出口交通瓶颈（图9）。

图8 压缩宅间绿地加建住宅门廊和斜停车位

图9 交通组织规划图

3.2 交通优化提升通行体验和安全保障

缓解老旧小区的交通症结是改造设计的核心任务，既能提升居民的出入通行体验，也是小区消防、救护等安全保障的必要条件。考虑两方面要素：①合理有效地提高机非停车位和停车效率。②优化交通组织，提高通行效率并确保紧急救援通畅。

（1）提高机非停车位和停车效率

风荷苑现状沿小区主路和入户路有平行停车位193个，而居委调查仅业主私家车260多台。停车位缺口至少70个。考虑到沿路平行停车的低效率和交通阻碍，结合现状宅间绿地的无效性。我们提出的解决方案是压缩宅间绿地面积，为增加停车位和加建住宅门廊这两个重要改造措施腾挪出空间场地条件（图8）。

宅间路幅扩大到3.5m，满足45°植草砖斜停。将相邻宅间路组织为寻车位小环路，不仅提高寻车和停车效率，也实现消防、救护、货运车辆的全域到达，提升居住便捷和安全性。根据现状乔木位置，在停车位之间灵活设置树池，减少对原始绿植的影响（图8）。优化设计后停车位264个，各楼栋就近增设充电槽助动车位210个，基本满足居委会提出的最低需求。改造后沿小区主环路不停车，确保主路紧急救援通畅和机非分离条件。

（2）交通组织强化单向循环

老旧小区交通组织应强化单循环渠化交通。避免狭窄路面双向会车，改善行车效率和安全性。风荷苑方案中，按照交通量、路幅条件和使用便捷性，梳理出四层次单向环路，分别是主入口小环路，中央主环路，北部次环路，宅间寻车位小环路（图9）。

3.3 住宅入户改造和功能升级

老旧住宅的建筑更新，通常针对外立面和室内公共部位的改造修缮、市政管线和设备更新以及厨卫成套化改造等。本文则结合老工房加装电梯的趋势，以及助动车充电安全问题，侧重于归家和出入路径中住宅楼栋的入户体验和功能完善。

风荷苑改造方案统一将宅间路后退住宅北墙3m，每个楼栋入口均加建门廊（含电梯位）。功能上整合了首层侯梯厅、休息等候座椅以及婴儿车、轮椅停靠位。同时便于在门禁外侧安装信报箱、告示栏，确保入口防盗门常闭。相邻门廊之间，沿宅间路设防雨充电槽的室外非机动车位。满足助动车就近便捷停放，也避免入户充电的安全隐患（图10～11）。从精神需求角度，通过门廊灰空间的过渡延展和微环境营造，形成具有仪式感的入户体验，也是贴身的驻留空间。老人在家门口歇脚聊天，成为邻里间日常生活场景。

图10 典型楼栋门廊平面图

图11 楼栋入口空间改造后效果图

4 策略二：人性驻留

居住小区应有适宜的户外生活空间、人性化驻留场所。这样的空间载体才能演绎丰富的生活场景，转化为社区生活中最直观的品质感受。从精神需求角度，需考量各年龄段居民的生活习惯和场所诉求。老年人：独守空房已成为社会日常，邻里间以健身，娱乐、遛狗等形式承载的社交生活成为老年人身心健康的必需品。中青年：生活压力可能从未留意过宅院边的花草，但希望楼下有一条安全舒适，没有车辆干扰的健步夜跑环路。儿童：一片活动草坪和游戏器材，可以成为美丽童年的成长空间。

着眼于居民社交、友爱、健康等精神需求，以小区居民户外生活体验作为改造策略第二条主线，将此策略定义为“人性驻留”：即在解决停车矛盾前提下，腾挪出慢行化开放空间，结合原有活动场所和景观资源，构建包含休憩、交流、健身等功能的户外活动和绿化景观系统。该策略也分解为三方面技术手段：①规划小区内慢行和驻留空间体系，考虑休憩场所的适老化；②为广场舞、健步、夜跑等大众休闲健身创造适宜空间条件；③现有活动场所的整合改造和系统串联。结合风荷苑案例，我们具体采用以下技术实现手段。

4.1 营造门户会所的时尚生活体验

风荷苑改造方案在步行大堂北侧加建了一个“MINI会所”。门户会所结合室外休闲区、屋面小花园，成为居民最便捷，人气最旺的“公共客厅”，是“家”的空间延展，也是小区门户的景观聚焦点（图6、图12）。

图12 加建门户会所和人车分流效果图

从实用角度，门户会所不仅承担了老年食堂置换，也是上班上学便捷早餐点、午后闲聊、会客的咖啡茶座，傍晚折叠桌椅后又是室内全天候的广场舞基地，且避免了噪音扰民。会所还增设了社区公共厕所，老幼出入的自助茶水间，上班族回家的自助菜店等服务配套。

从精神需求角度，小区门户舒适亲切的休闲空间，成为居民身心驻留的场所。出入间随性歇脚聊天；室外茶座晒太阳看人来车往；小区里发朋友圈打卡咖啡馆。让老旧小区的居民享受到时尚会所的生活体验，获得更美好的社区归属感和自我认同感。

4.2 小区主路慢行化、驻留性改造

沿小区主路或局部路段改造慢行化、驻留性的“绿道”系统，条件允许时兼顾健走和夜跑功能，可大幅提升小区品质和生活体验。改造的前提是策略一的交通系统优化，有效缓解车位矛盾，让小区主路从停车困局中解脱出来。风荷苑方案具体有以下改造措施来实现。

（1）小区主路机非分道，单车道单向环路，杜绝沿路停车。

通过设置软性隔离桩，将小区原本5～5.5m宽的单板断面主路，分割成3m宽单行车道和2～2.5m宽彩色塑胶或彩色沥青慢行道。车道压缩后可杜绝沿路停车，也确保消防救护通畅。慢行道平时非机动车通行，傍晚兼做健步和夜跑道（图13）。另一个独特设计是，慢行道利用现状托老所活动场连通成环行“绿道”。并且与宅间路交汇处均为“绿道”贯通，车道断开，提醒司机缓行，强调小区内人行优先原则。

图13 中央景观步道和主路机非分离效果图

（2）利用现状绿化带改造“中心景观步道”

小区西侧一条贯通南北绿地改造为中心景观步道，形成局部人车分离的步行通道和驻留场所。无参与性的孤立绿地升级成社区生活空间。老年人无需刻意寻伴，日常出行遛弯这里都有树荫、花香和休息椅的场所，上演各种生活场景。

4.3 活动场所的整合改造和系统串联

分析老旧小区现状空间景观资源，考虑整合改造的方案路径。风荷苑改造方案依托中央景观步道和北侧滨河景观带将：门户会所活动区、主入口景观区、中央景观步道、中心草坪活动区、北侧滨河景观带、东北小游园，托老所活动场，串联整合为可达性高、参与性强，景观融合的户外生活系统（图14）。

图14 绿化及户外生活系统规划图

（1）儿童活动场和“老带幼”活动设施

风荷苑现状中心花园因可达性、功能性差而无人问津。方案将中心花园与中央景观步道联结一体，整体场地软化改造成儿童活动场。周边辅以游戏和健身设施，满足“老带幼”需求，成为小区老幼皆宜、最具活力的户外活动场所。

（2）重要景观资源的改造利用

风荷苑北端滨河带原有很好的水杉林和滨水景观资源。但现状绿地无法进入，且防洪堤超过视线高度，空间景观氛围很差。方案通过局部加高和硬化临河场地，设计沿河健身步道和休闲平台。观景视线和空间舒适度大幅提升，成为小区最具特色的景点（图15）。

图15 滨河绿化带改造后效果图

结语

老旧小区改造作为城市更新的重要组成部分，与普众民生息息相关。参与其中的建筑师，面对的不是一块待开发的土地或者方案草图，而是面对生活在此的千千万万的居民。我们工作的本质是利用建筑学手段来提升人与人的沟通、尊重和自信。因此，有必要以亲历者身份去体会小区居民的生活感受；有必要从人性、心理、精神需求的角度去观察和思考，这种设计探索方向也是颇有意义的。