论物业企业物资采购成本的问题与对策

◆唐晨韵 邹树梁

物业企业物资的采购环节是控制企业成本的主要途径之一。随着我国经济市场的竞争日趋激烈，物业企业想要维持企业在当前经济市场中的地位，保障自身的持续稳定发展，物业企业相关管理者在企业经营过程中应积极采取有效的采购成本控制措施，降低企业生产成本，最大限度增加企业的经济效益，提高企业在市场经济中的竞争力，进而实现物业企业的良性发展，为我国的社会经济发展起到良好的助推作用。在物业企业物资管理中，加强材料采购成本控制可以帮助物业企业缩减运营成本，获得更多经济效益，进而提升市场竞争力。

一、 物业企业开展质量成本控制工作的重要作用分析

（一）有利于提升物业企业经济效益

物业企业为实现运营成本水平最优化，在维持及保证质量水平的前提下，通过研究成本控制、分析影响成本的主要构成因素等，从而进一步优化运营成本，实现降低采购总成本的目标来提升企业的经济效益。

（二）有利于增强物业企业的核心竞争力

物业企业通过开展质量成本管理，建立对产品运营部门严格的管控制度，全方位提升产品质量，提升物业企业的经济意识，使得工作服务获得用户的认可，从而增强物业企业的核心竞争力，提升企业的市场占有率和价格竞争优势。

（三）物业企业发展的必然趋势

质量和成本是主导企业核心竞争力的重要因素，因此质量成本已成为现代企业竞争的基本条件。物业企业的目标是建立长期稳定发展体系，这就需要加强其服务质量和成本管理，建立成本和服务可持续发展机制，才能使得物业企业立于不败之地。

二、 物业企业物资管理中材料采购成本控制的原则分析

（一）节约原则

物业企业在开展物资管理工作时，应当在人员、物资以及资金方面都遵循节约原则，基于实际需求和成本控制目标来控制材料采购成本，通过对材料采购方案的全面优化，尽可能提升材料采购的合理性，减少不必要的浪费。

（二）目标控制原则

在物资管理中，需要遵循目标控制原则来开展材料采购成本控制工作，需要将成本控制目标落实到采购的各个环节当中，并确保材料采购成本控制目标的合理性与科学性。同时，为确保成本控制目标的实现，还应当采取相应制度作为保障。

（三）全面性原则

材料采购成本控制的全面性原则，即成本控制要做到全方位与全员参与，除了控制物资材料流动的各个环节实施成本之外，还要带动所有人员都参与到材料成本控制工作当中，在物业企业中树立全员成本控制意识，以实现对材料采购成本的控制。

三、物业企业物资采购环节中成本控制存在的问题分析

（一）物业企业的成本管理意识不强

质量成本管理往往被很多企业忽视，大部分物业企业没有真正认识到质量成本管理的重要性，有的物业企业对质量要求不严格，片面追求利益最大化；有的物业企业盲目追求高质量服务，忽视了服务质量的成本控制。这些都是现今部分物业企业质量成本管理意识不强的表现。同时，由于部分物业企业没有其他大型技术型企业高门槛高要求，部分一线职工的素质相对不高，且没有经过专业的培训，现代质量成本管理观念落后，也是造成物业企业质量成本管理意识不强的重要因素。

（二）缺乏完善的采购成本管理制度

在市场经济体制下，物业企业仍有一些问题没有得到彻底解决，使得物业企业物资管理缺乏完善的采购管理制度，限制物业企业的可持续发展，并且降低了物业企业采购质量。此外，缺乏完善采购管理制度还导致物业企业物资管理工作规范性不够，影响其经营管理。虽然当前部分物业企业有相应的成本控制制度，但是这些相关制度仍然秉承着老旧的企业管理思路，无法满足当今新时代背景下的物业企业发展需求，进而导致这些制度形同虚设，没有发挥成本控制制度应有的作用，成本控制工作无法落实。因此，随着我国社会环境的不断演变以及市场经济的不断发展，为了实现物业企业市场竞争力的提升，物业企业的成本控制制度亦应当随之进行不断的改革与完善，摒弃老旧的管理思路，加快落实企业采购成本控制工作，实现物业企业的持续稳定发展。

（三）材料采购流程不合理

规范化、合理化的材料采购流程才可以有效提升采购效率，为采购工作有序开展提供指导。然而在实际材料采购中，部分物业企业并没有依据自身需求来制定材料采购计划，在材料采购前也没有对材料市场进行充分调查，导致物业企业在材料采购时很难买到价格优、质量好的材料，使得材料采购成本居高不下。由于缺少合理的材料采购流程，物业企业很容易出现采购过多或是重复采购的情况，增加材料采购成本，造成严重的资源浪费，降低企业的经济效益，不利于物业企业健康、长远发展。

（四）对于物资监管工作不到位

一些物业企业的物资管理中，材料采购都是由企业领导来决定的，受到企业管理者的影响，物业企业中负责监督物资采购管理的部门和工作人员难以充分发挥自己的监督职能，这就会使得物业企业采购监督管理工作无法严格落实到位，存在严重的形式主义。由于缺乏强有力的采购管理，物业企业材料采购中很容易出现盲目采购问题，一些物业企业虽然会对外发布招标信息，但是对于实际招标对象的来源有待商榷，导致招投标有失公平，还有一些采购人员在材料采购中谋取私利，这些问题的出现都会影响物业企业物资管理工作的开展，难以有效控制采购成本。因此，物业企业要想有效控制材料采购成本，必须重视采购监管工作。

四、物业企业成本控制的有效对策研究

（一）提升物业企业的成本控制意识

首先企业相关管理人员应当提高对采购成本控制的重视，加强对相关采购人员的成本控制管理，建立完善的物资采购管理体系，制定合理的采购成本控制制度，将成本控制作为整个采购环节的核心理念，加强对采购工作人员的监督与管理，进而实现企业采购成本的有效控制，降低企业的经营成本，提升企业的市场竞争力。此外，还需提高环境成本管理意识，物业企业环境成本管理不能以破坏环境为代价追求经济利益，同时也不能只为了环境保护工作，放弃企业的可持续发展，环保部门需要多宣传，推进各领域高能耗的升级转型，提高能效，深入推进转型模式，调整结构，从管理层至普通一线职员，应充分意识到环境成本管理的紧迫性，提升自身环保的主动性。

（二）强化全员参与的意识

一方面，要让员工树立目标成本管理意识，通过定期组织各部门员工学习或了解关于目标成本管理的制度及案例分析，让各部门员工站在自己岗位角度分享制度及案例学习心得体会，做到多学习、多交流、多理解，从而不断强化各部门员工的目标成本管理意识，深入理解并积极运用至实际工作中。另一方面，目标成本管理意识的考核机制要渗入日常工作的方方面面。除员工自我意识增强以外，通过在全员目标成本管理机制的过程中加入员工降本奖罚制度并确保责任到岗，让全员参与目标成本管理。在目标成本的考核阶段，通过奖罚金额落实到每一位员工，从而激励员工的降本积极性。建立基层员工反馈机制，鼓励基层员工通过合理渠道反馈在日常执行目标成本管理中所遇到的问题及思考，供决策部门参考。定期组织评选，根据反馈及思考成果进行奖励。通过基层反馈机制激发员工参与目标成本管理的积极性，有助于目标成本管理优化措施在基层工作中顺利推广及实施。

（三）完善物资采购管理体系

缺乏完善的成本控制管理机制以及合理的成本控制制度，是导致当前物业企业成本控制工作成果不理想的重要因素之一。因此，物业企业相关管理人员应当借助我国相关的法律法规作为约束力量，制定健全的成本控制制度，为物业企业物资采购工作的顺利开展提供理论支撑。与此同时，物业企业相关管理人员应当充分了解现阶段物业行业的发展趋势，对企业中原有的采购管理体系进行不断的完善与优化，增加成本控制在采购管理中的比重，加强对采购工作人员的成本控制工作的管理，监督采购人员严格按照企业采购流程开展采购工作。此外，物业企业还需要重视运用集中采购模式，因为物业企业所需采购的物资种类繁多，且数量巨大，采用大批量集中采购可有效获得一定的价格优势，实现成本节约的目标。因此，物业企业在进行物资采购的过程中，应当选取实力雄厚的物资生产厂商，建立长期合作关系，进而获取一定的价格优势，减少中间代理商的参与，在充分保障物资供应的同时，最大限度实现采购成本的降低。与此同时，物业企业的物资管理部门应当对资源进行合理分配，保障物料仓库的利用率，尽可能保障物资满足企业的运营需求，并且充分掌握物资的储存数量，将所需物资进行集中采购，有效降低成本，进而实现物资采购成本控制的有效降低。

（四）加强预算方面的管理

物业企业成本费用应按照“事前计划、事中控制、事后分析”的管控原则进行预算管理。各专业团队要严格按照物业企业的最终预算开展业务，并通过优化设计方案、改进制造工艺、严格质量保证等手段，努力降低成本消耗，及时纠正执行偏差，进行阶段性总结，确保物业企业成本实时可控。

（五）加强成本风险管理

要想提升物业企业物资管理水平，有效控制采购成本，物业企业应当首先构建完善的风险管理制度，明确风险管理工作的具体要求和详细控制措施。为此，物业企业应当对现有的风险管理制度进行完善，进一步明确风险管理的详细要求，确定不同材料采购的标准。此外，还要在风险管理制度中明确成本控制责任，并将责任落实到每个人身上，以提高物业企业工作人员对采购成本控制的重视。此外，项目在执行过程中总会有一些突发的、不确定的影响因素，就可能导致各种风险，造成成本偏离预算。为应对这些风险，需要对风险发生的概率与影响进行评估，量化风险发生造成的损失，并建立管控机制，通过对风险的识别、分析、跟踪、应对等环节，有效降低风险发生概率或其发生时的影响。

（六）加强材料采购监督管理工作

物业企业材料采购工作需要有强有力的监督管理工作，进而达到成本控制目的。为此，负责监督管理的工作人员应当对采购计划进行严格审核，对材料采购供应商、采购材料的数量、种类等信息进行核实，以确保采购材料与企业实际需求相符。采购过后需要要求采购小组提交采购报告，方便监督人员依照材料报价、质量等信息进行全面对比。在签订采购合同时，监督人员还要负责监督合同签订与执行，通过将材料采购监督管理工作贯穿于整个采购环节，以实现材料采购的有效监督，避免材料采购中腐败行为的出现，从而为成本控制工作提供保证。此外，还需加大外部监督力度，首先，加强中介机构对物业企业的年审，在检查物业企业账目时，应关注企业的环境成本管理内容，审核其是否严格按照相关文件要求进行披露环境成本；其次，环保部门应端正自身的服务态度，对没有实施环境管理的物业企业进行处罚，对严格实施环境管理企业，应奖励环保先进单位称号，不断引导物业企业重视环境问题；最后需要提升大众的环保维权意识，当前人们的生活水平有所提升，环保意识也得到不断加强，环保部门应再加大宣传力度，提高人们的环保意识和维权意识，以此对物业企业进行实时监督。

五、结语

对于物业企业而言，物资管理工作对自身的日常经营有着重要影响，如今物业企业的物资管理工作中，材料采购成本居高不下，这主要是因为材料采购工作中还存在许多不规范与不完善的问题，难以提升物业企业的经济效益。为此，物业企业应当进一步完善材料采购管理制度，提升材料采购流程的规范性，加强材料采购监督管理工作，并做好物资管理工作，以提升材料采购成本控制效果，缩减生产经营成本，提升物业企业经济效益，使物业企业在激烈的市场竞争中获得更多优势，以此获得长远、健康发展。