房地产企业资金管理中存在的问题及完善措施

孔 俊

（中铁中产置业有限公司 河南郑州 450000）

近年来，伴随着国家宏观政策导向的调整，房地产行业在高速发展的同时，也遇到了诸多管理瓶颈。其中，房企资金管理问题尤为突出。参差不齐的管理水平成为制约房企实现规模发展、转型升级的重要因素。随着“房子是用来住的，不是用来炒的”总体调控方针的落实，房地产市场的买卖热度逐渐降低，人们回归理性，不再炒房。房地产行业宏观调控进一步加强，逐步进入稳定发展期。在这种情形下，房地产企业需要调整包括资金管理在内的管理机制，加强资金管理，提高资金使用效率。

一、房地产企业资金管理的重要性

资金管理就是利用先进的管理理念、制度及相应的奖惩机制，对企业资金进行最优化的配置。房地产企业作为资金密集型企业，具有投资金额大、回款周期长的特点，相比于其他行业对资金管理工作的要求更高。良好的资金管理，有利于充分利用和优化资金配置，降低资金运营成本；有利于资金管理人员尽职履责，有足够的时间和精力钻研企业融资事宜，降低企业的融资成本；有利于促进企业各部门之间的协作，调动员工工作积极性，防范腐败现象发生，为企业营造一个清正廉洁的内部环境，促使企业长足发展。

房地产企业的资金特点是密集型、金额大。一家企业资金链断裂就意味着破产。因此，资金是企业的生命力。如何保证企业生命力健康稳定发展，是资金管理的主要工作。房地产企业资金管理是现金—资产—现金的循环过程，是指企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条，是企业赖以生存和发展的物质基础，资金是否良性运转是企业长期稳定发展的根本。特别是近年来，房地产企业面临一些生存和发展环节的危机与挑战，使得房企更加关注资金管理的重要性。房地产企业加强资金管理，有助于组织资金供应，保证经营活动不间断，提高资金效率，节约资金，提出合理使用资金的建议和措施，促进房地产开发企业提高资金管理水平和经济效益。因此，资金管理是房地产企业管理工作中的最重要的内容。

二、房地产企业出现资金管理问题的原因

（一）外部因素

房地产企业是国民经济中重要的行业。作为市场经济的重要行业，资金流向原本就受到市场经济规律的影响。笔者认为产生资金管理问题重要的外部因素是经济环境和国家宏观政策。比如当前国内经济结构的升级转型和经济增长速度减慢，这些因素给房地产企业带来了很大压力。国家宏观政策对房地产企业的影响也是至关重要的，一方面各地区相应出台限购限贷政策，潜在消费者减少，市场热度减退，使房地产行业的销售达不到理想状态，从而影响资金回笼；另一方面，银监会对房地产企业的贷款审批更加严格，限制金融机构资金流入房地产企业，给房地产企业造成了较大的筹资压力。

（二）内部因素

正如前述，房地产企业的资金管理出现了一些问题。这些问题的产生除了受经济环境和国家宏观调控影响以外，房地产企业内部存在的管理缺陷也是导致这些问题的重要因素。笔者认为主要原因有：一是对投资项目的可行性分析不足。房地产项目是投入资金大、退出成本较高的项目，其中难以预测的风险较多，因此极有可能导致投资回报达不到预期，甚至陷入更大的风险。二是内部控制系统不完善。房地产资金管理应该是一个相对系统的工程，需要有一整套完整的、科学的内控管理体系，有高效管理层和治理机构、原则性和灵活性比较强的流程管理机制、规范的会计信息系统等。这些体系和流程一旦缺失，在资金投资、营运资金、资金预算和计划等方面极易导致出现问题。

三、房地产企业资金管理存在的问题

（一）资金风险管控意识不足

房地产企业管理层普遍缺乏资金管理的意识，对资金管理的重要性认识不足，对经济效益的重视远高于对管理效率的重视，资金管理缺乏合理性和系统性。随着房地产企业的发展壮大，尤其是伴随着经济和信息技术的快速发展，传统的资金管理手段产生的问题进一步凸显，资金的筹集、调度和利用缺乏合理配置，影响企业资金的利用效率，变相增加企业的财务成本，严重的甚至会阻碍企业的发展。房地产企业的资金来自各项目通过开发销售实现的经营性现金流，还依赖于融资对大额投资等进行补充。但由于土地获取成本高，加上各地频繁推出各类限购、限售政策，部分项目资金平衡周期相对较长，大量车位、商业库存沉淀，账面缺乏现金利润，无法提供项目开发运营所需的现金流。尤其是在具有较强融资能力的集团企业中，往往会存在缺钱就找集团的情况，对项目自身的现金流关注不够，收支没有规划，给企业造成一定的资金压力，影响企业资金运行安全。

（二）融资渠道单一、融资成本高风险大

鉴于房地产企业资金需求量大、回款周期长的特点，房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行项目开发，加之监管部门对企业上市审核比较严格，使得房地产企业特别是中小房地产企业很难通过发行股票、债券筹集到资金。

目前我国除少数大型房地产企业主要依托上市后发行股票、债券融资外，大部分房地产企业融资渠道相对单一，主要通过获取银行开发贷款及房地产预售款筹集必要的建设资金。近年来，随着国家对房地产行业调控政策的升级，监管部门对房地产行业的融资限制提高，银行对房地产行业的信贷政策持续收紧，使得房地产企业的融资变得更加困难，融资成本变高，偿债压力与经营风险增大。有些房地产企业为了保障开发项目资金需求，采取企业间拆借、私人募集等方式融资，甚至拖欠工程款、材料款等缓解项目资金压力，使得企业的潜在经营风险加剧。

（三）土地“两集中”加剧现金流管理压力

土地作为房企发展最重要的生存要素，22个试点城市的土地集中供应，将对房企的资金状况提出新的挑战。首先，土地集中规划、集中供应导致房企一年集中在几个时点支付拍地保证金及地价款，而且多个项目土地资金及前期开发建设的资金需求叠加，将加大股东自有资金投入累计现金流负峰值的幅度。其次，根据房地产开发周期，各地房屋销售也将出现集中开盘销售的状态，集中抢客户，抢按揭贷款，特别是个别区域需主体封顶后才能按揭放款。为应对集中拿地的资金需求，需制定销售节奏和工程节点计划。最后，土地两集中政策实施，对企业融资能力和销售回款能力提出更高的要求，加剧企业资金计划和资金调度的现金流头寸管理压力。

（四）资金回笼速度慢

房地产企业的开发过程自获取土地后办理立项、土地证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证再到预售证许可证节点多，常规项目快则一年慢则数年。预售后可实现部分销售回款相应转入监管户再按照监管制度要求从封顶、单体验收、竣备各节点后，方可解冻相应比例的资金用于项目的开发建设资金。项目开发周期长、资金专款专用属性影响房地产企业资金回笼速度。房地产企业的资金金额大，项目需要大量资金作为开发和经营成本，除了监控资金还有沉淀资金，对于在途资金缺乏管理如按揭款因员工离职或是其他原因未及时收回，往往造成房地产企业资金周转困难，企业在项目开发及经营过程中面临着较大的财务风险。

（五）资金预算的执行效率低

房地产企业的资金预算是借助预算制度的推行，对企业的经营管理活动进行事先规划、控制，并有效协调各部门，以达成既定的经营目标和战略目标。当前，房地产企业的预算执行效率较低，具体体现在资金预算计划与实际执行存在较大偏差，项目资金的投入与回笼并未按照预算铺排的金额和时间节点推进。资金预算不准确不利于企业的决策，大大降低了资金使用效率，在出现极大偏差时，如果无法对项目预算作出科学的调整，甚至会影响到企业的整个资金链条，出现资金链断裂的风险。

四、新形势下房地产企业加强资金管理的对策

（一）强化资金风险管控意识

企业首先从拿地前的测算分析开始，重点关注项目的销售去化、成本税费等收入、支出预测，合理预估项目利润率、铺排项目的现金流，避免过于盲目、激进拿地，造成后续的资金压力传导。其次，财务人员应从项目开盘前开始介入，结合项目特点、蓄客情况、外部政策、银行规模等，力争早收晚支，同时及时盘点现有库存项目，对现金流进行汇总，并结合现金流情况做好各种类型的压力测试及企业流动性风险应对方案。最后，管理层要强化自身理论知识学习，尤其要加强对新的财经法规、金融政策等的学习，充分认识到房地产企业资金管理的重要性和紧迫性，提高自身的资金管理意识。同时，企业要强化员工的资金管控意识，有针对性组织全员培训，宣导资金管控方法及意义，积极鼓励员工献言献策，并将资金管理落实到具体工作中，真正实现开源节流，使企业良性运转。

（二）拓宽融资渠道，降低融资成本

首先，房地产企业要提高自身“造血功能”，扩大自有资金比例，提高项目开发自主性，减少对信贷资金的依赖。前期要多角度对房地产市场与项目进行充分调研和分析，包括但不限于我国最新的房地产政策、国内的经济形势、城市规划情况、拟开发项目周边的配套、购房群体的定位等，再由专业人员设计出详细的开发方案，并测算出项目的容积率、工程造价指标及预期的投资回报率等相关的经济技术指标，使项目开发适应市场需求，保证目标利润的实现，提高企业自有资金存量；获取项目地块后要积极对接各级行政机构，提供所需资料，加快推进建设用地证件尤其是预售证的取得，合理筹划项目预售工作，通过收取预售款缓解项目资金压力。

其次，要深入研究国家金融政策，尝试多元化融资。可以尝试股权融资，即股东出让部分企业所有权，通过公开市场发售或私募发售的形式引入新的投资者；也可以以项目为依托，将项目土地或其他资产抵押，向社会公开发行长期债券获取建设资金，以缓解企业一定期限的资金压力；还可以通过开展项目合作或参建的方式吸纳资金，通过项目合作与意向合作方组建项目开发公司，共同组织项目的开发，共享项目开发利润，或者将部分房产以协议约定价格让其他意向企业参建，参建企业按照协议约定定期支付参建款，待项目竣工后将约定房产给予参建方。

最后，资金管理部门要夯实基础工作，备份企业及各个项目的基本资料，包括但不限于营业执照、资质、项目开发进度、在建在售情况、财务状况等资料，并定期更新，快速对接意向放款机构，加快放款进程，保障在企业需要资金时，能迅速得到资金支持，避免出现资金不足导致资金链断裂，或者出现资金结余太多造成资金成本的浪费，提高资金使用效率。

（三）开源节流，优化现金流管理体系

资金是企业的“血液”。房地产作为高投入、高杠杆、高周转及高风险的类金融属性行业，现金流管理的优劣直接影响企业的生存和发展。因此，优化现金流管理体系，是土地供应“两集中”压力下的现金流管理的重中之重。

第一，强化账户管理，梳理账户类型及资金受限情况。重点关注各账户中预售监管、融资监管及合作监管的受限资金情况，借助信息系统及时准确披露每日受限资金及可用账户余额，做到资金余额实时可知。

第二，强化业财融合。通过全面预算管理将企业经营计划、项目投资计划，项目开发计划及资金计划进行有效交融，定期按月上报滚动资金计划，按周滚动梳理负债到期结构，优先保障金融机构还本付息和员工薪酬，进行刚性兑付的压力测试，做到资金收支可预测。

第三，强化开源节流及适度集中管理，完善“内部银行”机制。首先，开源上强化销售回款及逾期应收款考核。通过前置盘点客户质量、控制首付款比例及缩短应收账款回款周期，抢收全年销售回款。其次，节流上关注土地投资及工程款支出，坚持以回定投及效益优先的机制，根据各区域的资金归集及区域ROIC（一般指投入资本回报率）指标情况，匹配各区域的供地计划；关注工程进度款支付，大力推进商票、保理等非现金支付方式。最后，资金管理机制上，落实以收定支、以销定产的资金平衡机制，根据销售回款调整开工节奏和工程款支付节奏。结合资金计划上收下拨方式进行资金集中管控，搭建内外资金池，完善资金有偿使用，搭建内部计息的虚拟银行管理机制，通过资金计划和集中管理措施做到资金收支可控。

（四）推行全面预算并实现财务统一管理

第一，加强成本控制。首先，加强日常资金核算、监管工作。资金核算是资金管理的基础，准确的会计核算结果能真实地反映企业的财务状况与经营成果，为管理层在经营决策、投资、融资等决策中提供客观的会计信息。其次，做好全面预算，建立以收定支原则。当年在建面积与收入、人绩效能、费用额度相挂钩设置标准，一手抓收入，一手控成本。抓成本方面可采取项目成员成本、费用承包制，人人对项目成本、费用负责。采取有效措施控制项目直接成本，对生产消耗、各项费用设立目标值，在开工前期进行项目成本预测，并将收入和绩效挂钩，确保全面预算的执行。通过下发年度总预算，分月释放额度等方式进行过程管控。

第二，推进资金集中管理。实行资金集中统一管理主要为了加强企业资金收支管理和监督管理的力度，规范财务管理和会计核算行为，提高资金使用效益。强化资金统一管理，集中调度有偿使用资金，内部使用资金采用内部计息可参照银行结算模式，确定合理的筹资结构，适度负债经营，力求降低筹资成本和筹资风险。企业成立财务管理中心实行资金集中统一管理可以有效降低财务成本，有利于帮助企业改善财务状况，提高经济效益。

第三，要在企业设置专职资金管理岗，重视企业资金管理专员的培训和培养，定期组织资金管理专员进行专业培训，提升资金管理专员的业务水平和专业技能，打造一支专业性强、素质过硬的资金管理团队，统筹协调好各项资金开支。同时，资金管理专员要积极主动学习国家新出台的财政制度及金融法规，与时俱进，积极探索将所思所学运用到企业的资金管理中去，促进企业长足发展。

五、结语

资金是企业的血脉，作为房地产企业的重中之重，是保证企业正常运转的核心要素，房地产企业的资金管理能力的高低直接决定着企业的整体管理水平。资金管理在企业的长足发展需要建立在科学的管理之上，管理层乃至一般员工必须重视。要从制度建设、资金监管、人员培训及考核等多方面着手，全面提升企业的资金管理水平，使企业稳健发展，在当下激烈的市场竞争中立于不败之地。