达成认购协议后，开发商加价销售应双倍返还定金

编辑同志：

我与一家房地产公司签订的《商品房认购书》中明确：我认购1107号住房一套，总价款120万元，面积100平方米；我预付20万元定金，半个月内签订正式《商品房买卖合同》。一周后，公司通知我说每平方米必须增加500元，否则认购协议无效。请问：公司的加价行为是否违约，我能否要求其按《商品房认购书》中的价款签订正式合同？

读者 杨秀珍

杨秀珍读者：

公司增加房款的行为构成违约，但你不能要求其按《商品房认购书》签订正式合同，只能请求其按你所交定金的2倍支付40万元违约金。

首先，公司的行为构成违约。《商品房认购书》是双方对房屋买卖相关事宜的初步确认，为双方的真实意思表示且内容合法，对双方具有法律效力。在房屋位置、房价、面积明确的情况下，公司擅自单方提高房价，不仅是对约定的背叛，且违反了诚实信用原则。

其次，公司可以不按《商品房认购书》与你签订正式合同《商品房买卖合同》。由于商品房认购书是双方就订立商品房买卖合同所涉事项进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以它不同于商品房买卖合同，在一方违反约定时，不能要求对方履行缔结商品房买卖合同的义务。

再次，公司必须承担违约责任。公司虽然可以拒绝签订《商品房买卖合同》，但并不等于不必承担其它民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，当事人应当将定金返还买受人。”而《民法典》第586条、第587条分别规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。”“给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”鉴于公司的加价行为已导致无法签订正式《商品房买卖合同》，决定了其“应当双倍返还定金”。