房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用探究

[摘要]造价全过程控制是成本管理中的重要内容，也是控制房地产建设工程费用、提高资金利用率、扩充效益空间的重要工作手段。随着我国现代社会市场经济的快速发展，各地区的房地产建设行业整体水平不断提高，各房地产企业之间的竞争越发激烈，如何实现成本造价的有效控制是进一步提升企业综合竞争实力的关键问题之一。文章简要阐述了房地产成本管理中成本造价全过程控制，分析了房地产成本管理中成本造价全过程控制的重要性，对房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用进行深入探究。

[关键词]房地产;成本管理;成本造价;全过程控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.31.073

1前言

自党的十九大会议以来，各地区政府纷纷加强对房地产行业的调控，城乡二元结构体制得到改善，房地产行业发展迅速，对其成本造价管理要求也逐渐提高。结合《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》文件内容，2019年开始我国房地产行业逐渐从“粗放型发展模式”转变为“缓慢稳健型发展模式”。房地产开发行业进入调整期，住房开发力度放缓，市场出现明显的降温。结合表1可以发现，2019年我国房地产企业净利润均值达12.38亿元，同比增长28.01%，净利润增速同比上升0.29%，相较2018年基本一致，且三费均值达11.14亿元，占比约为11.92%，同比下降0.46%，這也再次证明了我国房地产市场降温的情况，侧面体现出各企业不再盲目扩展，从而削减了一定的经营成本。面对这种情况，为了始终保证房地产企业的发展实力，需要加强对房地产成本管理的成本造价管控力度，引入全过程管理理念，从而提高造价利用率，适当降低造价成本，避免出现资金浪费的情况，才能够在有限的市场中扩充利润，实现房地产建设的经济效益。

2房地产成本管理中成本造价全过程控制概述

结合《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》（以下简称《报告》）文件内容可以发现，虽然我国房地产行业发展依然呈现出积极的一面，但是相较于过去一段时间内的房地产行业发展速度，本阶段房地产行业已经逐步进入发展稳健期，房地产企业要想更好的发展，需要借助一定的成本控制手段，适当压缩建设成本，以此获取合理的经济效益，保证发展实力。《报告》提出：“房地产行业要想在外部环境的变化中保证自身发展实力及潜力，其企业就要经受住综合能力的考验，比如具备一定的融资能力，能够保证企业内部资金流通;能够精确控制房地产建设成本，避免出现造价成本过高，影响房价、影响利润的情况出现。”因此，在未来一段时间，房地产企业的项目建设成本管理造价控制极为重要，是能够直接影响房地产企业发展情况的主要元素之一[1]。

全过程控制理念，就是指从房地产项目的决策时期开始入手控制项目建设费用，将成本控制贯穿于投资决策、规划设计、招标、施工与竣工结算等不同的阶段，其核心就是对项目建设的成本费用进行全程控制与管理，以此实现房地产项目建设成本费用的预算目标，维护房地产企业的经济效益与投资效益。

3房地产成本管理中成本造价全过程控制的重要性

结合上述内容可以发现，开展成本造价控制能够有效降低房地产项目开发成本，提升房地产开发项目的经济效益，而成本造价的全过程控制能够将控制目标分解，通过在不同阶段完成过程控制目标，逐步实现对房地产项目建设成本费用的管控，以此提升房地产企业的经济效益，避免外部市场环境变化过度影响房地产企业经营状况[2]。

结合目前房地产企业的成本管理中成本造价控制实际情况，可以发现仍然存在一些问题，具体如下两点。

第一，缺乏有力的事前控制。在房地产企业不断适应外部市场变化的同时，更多的企业工作人员对成本控制认识不到位，仅仅是对房地产建设项目进行施工阶段的造价控制与管理，认为这一阶段是造价控制的主要阶段，忽视了项目建设前期的控制价值，没有从投资决策、规划设计、招标阶段进行成本管控，缺乏完善的施工规划方案与投资决策研究，导致后期施工过程中出现问题，影响成本造价的控制。

第二，缺乏动态性管理理念。在实际过程中，一些房地产企业采用的是“后算账”的工程结算方式，就是在工程建设结束之后集中结算工程款项，这种情况下，工作人员没有对施工过程进行管控，不能够准确掌握施工过程中的设计变更情况与材料价格涨幅情况，从而出现成本超标问题，影响成本控制效果。

结合上述内容，外部市场环境的变化、内部成本控制模式的改进需求，纷纷显示着引进全过程控制手段的重要性，建议工作人员开展房地产建设项目成本造价全过程控制，促使成本管控贯穿项目建设始终、覆盖项目建设的各个角落，从而有效实现成本目标，维护企业发展[3]。

4房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用

4.1项目决策阶段的工程造价控制

项目投资决策阶段是一个房地产建设项目的初始阶段，这一时期的造价控制能够直接影响后面各个环节，对整体项目造价产生直接作用。结合有关资料分析，房地产建设项目决策阶段的造价控制能够影响项目整体投资的70%。因此，建议工作人员结合不同的房地产建设项目情况，明确投资目标，合理分析开发位置与类型，比如城市中心地段的写字楼、城市边缘地段的低档住宅楼等，有依据的分析投资额度，明确成本目标，构建目标体系;之后要估算投资资金，分析相邻房地产的建设经济技术指标，分析两者不同之处，进行成本替换，初步确定房地产建设项目的成本控制估算价值。最后，要调动企业各个部门，让投资决策部门、财务部门、内控部门、设计部门、施工部门等共同参与到投资决策阶段的造价控制中，尽可能减少各个方面的不必要开支，从而实现项目建设成本的合理控制，让企业在房地产项目建设中获取投资效益[4]。

4.2项目规划阶段的工程造价控制

规划设计能够在极大程度上影响房地产建设项目圆满建设，规划设计占有的建设费用比重较少，一般来说不足20%，但是这一阶段能够直接决定房地产建设项目的建筑物性能、建筑物质量、施工进度、建筑物结构等，能够影响房地产建设项目成本造价的80%及以上，也是造价成本全过程控制中的关键阶段。规划设计阶段，工作人员需要分别完成市场调研、民意调查、数据分析、房产结构分析等，以此保证设计的合理性与严谨性。之后，工作人员需要利用造价管理、成本控制等手段，完成预算编制文件，尽可能地将编制内容细化到房地产建设的每一个细节和技术层面，在保证房地产建设质量的同时维护企业经济效益。最后，在施工图设计阶段，工作人员需要严格依照地质勘察数据资料，保证图纸设计内容符合现场实际情况、满足建设需求，精确设计每个参数，明确施工导向，为后续施工提供有效依据，保证施工进度顺利，从而实现规划设计阶段的造价成本控制目标[5]。

4.3招标与合同阶段的工程造价成本控制

招標与合同是一项较为复杂的工作，与设计部门、工程部门、业务部门之间的联系较为密切。在招标前期阶段，工作人员需要明确招标范围，合理界定招标内容，严格遵循法律规定及现有流程完成公开招标工作。目前，一些施工企业实行项目经理承包机制，这就要求工作人员严格审查应标单位的施工资质、项目经理资质及其项目承接经验，实地考察，保证使用合理的成本获取优质施工单位。此外，工作人员需要结合实际情况，合理确定邀请招标、议标和公开招标等不同的方式，合理选择计价方式，避免出现投标单位恶意竞标的情况[6]。

4.4施工阶段的造价控制

进入施工阶段之后，工作人员需要结合施工设计图纸内容，严格执行各项成本管理，明确目标成本，完成建设材料、施工机械设备的采购与租赁工作，以此实现对造价成本的控制。在施工开始之前，工作人员需要结合实际情况明确分工，保证各部门之间配合协调，落实各部门岗位人员的施工阶段成本控制责任;在拆分合同时，需要细化交接成本，分析质量风险，增加潜在成本控制目标。之后，需要严格执行设计流程，若施工过程中出现变更情况，则遵循变更流程，明确变更发生原因，明确变更成本责任，追溯源头，以此实现不合理变更引发的成本控制。工作人员可以提出现场签证机制，将其纳入施工合同中，提出明确的签证审核流程，保证“一事一签”[7]。最后，工作人员需要严格管理现场的施工材料储存、施工技术工艺流程、施工工序、施工人员，将成本控制融入施工现场的各个环节，全面控制施工过程成本造价，避免造成不必要的浪费，凸显全过程成本控制理念。

4.5结算阶段的工程造价控制

结算阶段成本控制是房地产项目建设全过程造价成本控制的重要阶段，也是目前的缺失阶段，工作人员要分别完成工程变更、施工中协议等资料实际情况、编制施工结算方案，将结算文件报送企业，由企业收到结算后报给有资质的审计部门进行审核，确定最终结算审核结果，将其作为结算依据。在这一过程中，工作人员需要认真细致核对合同条款内容、核对结算编制范围、分析竣工内容是否符合要求等，合理选择结算方法与计价方法[8]。

5总结

综上所述，在2019—2020年期间，房地产行业发展逐渐趋向调整期，市场饱和度较高，各房地产企业之间的竞争越发激烈，呈现出削减利润的情况。为了进一步维护房地产企业的经济效益，需要工作人员引进全过程造价控制手段，全面控制房地产建设项目的决策阶段、规划阶段、招标与合同阶段、施工阶段、结算阶段的不同成本费用，加强房地产项目建设周期内的日常管理力度，从而提高建设资金利用率，进一步控制成本费用浮动空间，维护企业的合理经济效益，为房地产企业在激烈的市场竞争中稳占一席提供助力。

参考文献：

[1]高俐娜.房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用[J].现代营销（下旬刊），2019.

[2]丁静.房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用[J].房地产导刊，2020（5）：235.

[3]颜洋，乔燕.房地产成本造价全过程控制与管理分析[J].建材与装饰，2018（3）：157-158.

[4]张璐，冯锦通.全过程造价管理对房地产成本控制的措施研究[J].经济管理文摘，2020（10）：61-62.

[5]徐青青，屠昆昆.房地产成本造价全过程控制与管理分析[J].精品，2019（12）：1.

[6]顾红霞.工程造价全过程成本管理[J].商品与质量，2018（14）.

[7]于雅甜.梧桐语房地产项目建筑安装成本管理研究[D].南宁：广西大学，2018.

[8]唐福红.房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用[J].商情，2019（42）：170.

[作者简介]石建海（1972—），男，汉族，山西晋中人，本科，研究方向：土地管理。