龙胜县旅游开发中乡村闲置老屋利用策略研究

刘洁 孙宇婷 周沁玥 韦秀

摘 要：桂林市龙胜县依托乡村旅游，对其乡村闲置老屋进行开发利用，是推动乡村振兴的实践需要。本文对广西壮族自治区桂林市龙胜县乡村闲置老屋的现状及利用情况进行调查，找出闲置老屋利用中存在的问题，在此基础上对农村闲置老屋的利用提出对策建议。

关键词：乡村资源；闲置老屋；开发策略

中图分类号：F321.1；F592.7 文献标识码：A

基金项目：国家级大创项目“乡村振兴背景下农村闲置老屋的现状调查及利用研究——以桂林市龙胜县为例”（202013830009）。

引言

近年来，随着乡村旅游的发展，乡村资源利用成为乡村经济发展的关键，乡村闲置老屋的改造利用，特别是开发成民宿，逐渐热门了起来。广西壮族自治区桂林市龙胜各族自治县（简称“龙胜县”）拥有独特的自然旅游资源，乡村旅游市场也较为广泛，但还存在着不少可利用的闲置资源，特别是乡村闲置老屋资源还有很大的利用空间。

一、龙胜县旅游开发现状

（一）龙胜县旅游资源概况

龙胜县位于广西壮族自治区东北部，桂林市西北部，地处越城岭山脉西南麓的湘桂边陲，自然旅游资源非常丰富。龙胜县的龙脊梯田，连片一万多亩，层级最多达一千一百多级，享誉世界，被誉为“世界梯田原乡”，是国家AAAA级景区。龙胜县还有距离旅游中心城市最近、并被列为国家级自然保护区的花坪原始森林保护区，还有位于国家级森林公园、省级旅游度假区内的堪称“华南第一泉”的温泉等。龙胜县还有丰富的人文旅游资源。龙胜县全称为“龙胜各族自治县”，“无山不瑶，无林不苗，无垌不侗，无水不壮”生动地概括了龙胜少数民族的基本分布情况，少数民族人口占全县总人口的76%，少数民族风情构成了当地重要的人文旅游资源，而当地的村寨风貌也成了展示民族风情和游客体验的重要旅游资源。

（二）龙胜县旅游开发现状

1.龙胜县旅游政策支持

近年来，龙胜县坚持以“生态立县，绿色崛起”为定位，将旅游业作为全县战略性支柱产业、核心产业来发展，龙胜县政府经过长时间的观测与调研，明确了适合龙胜自己的以“生态、旅游、扶贫”三位一体的发展理念，并且逐渐形成了全县发展旅游、全民参与旅游的全域旅游发展新格局[1]。

2.旅游发展模式转型升级

龙胜县依托文化转型升级旅游业态，形成了“景区辐射、村寨联盟、支部引领、能人带动”的旅游扶贫“龙脊模式”，全县有至少35%以上的贫困群众通过景区分红、民俗展示、餐饮住宿、特产销售等方式实现脱贫。各族群众享受到了全域旅游发展带来的红利，2018年，全县实现脱贫摘帽。此外龙胜县还依托“全球重要农业文化遗产”荣誉打造国际品牌，先后推出了花海梯田、彩色梯田等差异化产品，以及插秧摸鱼、瓜果采摘等农耕体验活动。其旅游发展模式不断升级、完善[2]。

二、龙胜县乡村闲置老屋及其利用现状

（一）龙胜县乡村闲置老屋现状

1.乡镇地理空间布局

龙胜各族自治县现辖六镇四乡，即龙胜镇、龙脊镇、乐江镇、平等镇、瓢里镇、三门镇、江底乡、伟江乡、泗水乡和马堤乡。

2.闲置房屋情况

龙胜县目前已进行翻新改造的老屋共有3 608户，拆除重建68户，维修1 725户，维修加固231户，新建1 317户，修缮加固257户，原址翻建10户。这3 608户其中有江底乡247户，乐江镇537户，龙脊镇417户，龙胜镇512户，马堤乡243户，瓢里镇425户，平等镇487户，三门镇286户，泗水乡299户，伟江乡155户。

（二）龙胜县乡村闲置老屋利用现状

1.龙胜县老屋风貌改造情况

龙胜县近年来狠抓人居环境改善，建设生态宜居美丽村庄，全面开展“三清三拆”工作，推动乡村振兴。龙胜在人居环境改善工作中，注重规划、因村施策、突出特色，让整村风貌与周边山水环境相协调[1]。针对山区地形复杂、交通不便等问题，该县利用无人机对“两高”沿线村庄进行全面摸底，精准掌握建筑物的基本情况和村庄环境条件，为全面进行风貌提升工作打下基础。同时还以重要交通干道沿线村庄环境整治为基础，逐步向纵深发展，把城镇、旅游景点、重要节点周边的村庄连片、成区域进行推进，实现风貌改造提升全覆盖[2]。

龙胜县也早已做好卫生环境的工作，注重乡镇的卫生情况，据有关数据显示該县清理垃圾死角2 130处、乱堆乱放1 205余处、沟渠102.3 km，拆除旧房270栋、违规广告牌162块、乱搭乱建房屋332处。

2.龙胜县老屋改造翻新的利用情况

早在2017年龙胜县就已全面推进全县风貌改造工作，政府对闲置房屋改造利用“推行三种形式”。一是集中新建房屋。按照新农村建设的要求，统一规划、统一改造。二是维修改造旧房屋。对原有的旧房进行维修改造，并合理利用。三是拆旧新建房屋。在原有宅基地的基础上拆掉旧房屋，重新建造新房。政府发放各类补贴约61万，总补贴户数达到600户，超额完成年度任务。龙胜县在2017年有2 150户危房完成改造，完成改造任务达到90%。2019年以来，龙胜实施全县整体联动，并实行减免优惠政策，将集中安置和分散安置两种方式相结合，实施危房改造4 054户。据了解，2020年龙胜县政府对全县10个乡镇68个村实施的农村436户改造房屋进行核查检验，其中有163户已经顺利竣工，73户正在施工改造当中，还有200户还没有进行改造利用。

翻新后的老屋大部分是农户自己住，一部分破损严重的老屋会被拆掉，拆掉之后的宅基地多改为农用地。而在龙脊梯田景区附近的乡村老屋翻新后大多数村民都会将其改造为农家乐、民宿或小卖部。

3.民族特色老屋的保护与开发

“桂林北望八万米，古貌风情惊世奇”说的就是龙胜，龙胜县的龙脊古壮寨拥有广西乃至全国保存最完整、最古老、规模最大的壮族干栏式吊脚木楼建筑群，古壮寨的壮族民居保留了较多的原始和历史痕迹，有着很高的科考价值。除了古壮寨，还有金坑大寨红衣瑶族人们的房舍建筑保留着民族特色的“吊楼”式建筑群，即房屋的一半建在坡地上，另一半则依山势坡度的大小建筑吊楼，且多是用石头打地基、木头做支撑，形成一道排列整齐、错落有致的风景线。龙胜县因这些独具特色的建筑结构，也吸引了一批又一批的游客前来体验参观，龙胜县也将其开发成了独具民族特色的旅游线路。根据调查得知，龙脊红瑶寨基本上每年都会有村民选择贷款修房并改造成民宿，很多村民也想通过改造房屋、从事商业活动来增加其经济收入。目前，在第三方平台（如携程、美团等）上面都能搜索到红瑶族的吊脚楼式特色民宿，并且在评价里可以看出游客对这种带有民族特色的建筑十分感兴趣。

三、龙胜县乡村闲置老屋利用存在的问题

根据调查分析，龙胜地区各个村庄在闲置老屋的利用和发展模式具体实施过程当中都遇到了一些难题，其中一些难题相对普遍，成为乡村盘活闲置房屋的一大阻碍。

（一）农村闲置老屋改造利用方式单一，以民宿为主

桂林是世界知名旅游胜地，阳朔和龙胜又以其得天独厚的自然资源成为代表。桂林民宿业发展主要以阳朔、龙胜为代表，其中阳朔民宿发展规模最大。据2020年统计，桂林市一共有3 000多家民宿，其中龙胜民宿有300多家，占比16%；阳朔民宿共894家，占比42%。由于龙胜村民思想观念老旧，未能合理利用地区优势和地方特色发展相关的旅游产业，对于闲置老屋改造利用方式单一，龙胜当地的空闲房屋或者自建房都是以改造成民宿为目的进行商业活动，创新不足，缺乏对体验式旅游产品的开发，在经营模式以及服务方式等方面相互沿用，未能形成自身的特色和个性，从而出现留不住顾客的现象。

（二）闲置老屋分布在不同位置，盘活利用难

笔者根据走访调查发现，龙胜地区的闲置房屋分散于不同村落，并且离旅游路线点相对较远，造成一部分闲置房屋更加难以进行盘活利用。政府在旅游项目开发过程中，只为村容村貌进行完善，对旅游景区沿途路线进行发展和改造，并没有更好地管理村落的整体发展并形成一定规模群体从而发展自身口碑，对村落的整体布局缺少统一规划设计，导致村落中的闲置房屋得不到合理利用和发展。

（三）政府政策针对性不强，管理体制尚未完善

近年来，乡村旅游成为热门话题，国家出台相关政策方针助力乡村发展，农村的发展模式也更加多元化、多样化。政府及其主管部门、旅游企业等通力合作，引导分散化的经营模式向聚合式发展，挖掘闲置房屋利用价值，前期得到相应的发展，但是项目最终的质量却没有得到有效提高，一方面是因为政府部门尚未健全具有针对性的法律法规和统一的管理标准；另一方面是缺乏系统且权威的综合管理机构，使得闲置资源在开发中存在着较大的盲目性，导致旅游景点路线上出现新建房屋，而老屋依旧被闲置的现象。

（四）缺乏整体的统筹规划，闲置房屋开发凌乱

乡村规划应与当地自然条件、文化内涵、产业发展相结合，但龙胜目前规划编制较为单一，未能从实际出发，综合龙胜县各个村庄的发展需求、地理位置、自然资源条件等方面考虑，对村庄实施统一规划，对闲置房屋的发展也并没有合理安排规划。部分村庄的房屋样式、房屋距离、楼层高度以及楼层结构差别较大，与环境不相协调，有些房屋甚至遮挡了梯田，影响了游客对梯田进行观赏，乡村整体风貌不协调、不统一，给游客一种杂乱无序的感受。在挖掘乡村特色、历史文化和产业发展方面也不到位，未能突出村庄历史文化内涵，商业化发展严重。例如，平安壮寨的少数吊脚木楼因为地势问题，修建的楼层高度参差不齐，外部建筑设计风格各异，与周围传统建筑略显不协调。

四、提高龙胜县乡村闲置老屋利用的对策建议

在乡村振兴战略大背景下，针对龙胜地区盘活闲置房屋的利用发展模式出现的难题，应着重攻坚相对比较突出的难题，以便更好地实现龙胜地区闲置房屋的利用和发展。

（一）树立经营理念，多元化利用闲置房屋

要引导当地村民转变思想观念，成为会利用自身优势和家中闲置资源经营的新农户。要充分结合梯田旅游、乡村文化和农产品资源，将转为经营用途的闲置房屋，从县域层面集中统筹和规划，形成特色农产品购物点、特色农耕体验点、传统手工艺体验点、特色农家乐发展点。在建设当地生态农业和户外项目的同时，还可以特别设计一个展示当地农耕文化的村庄，结合创意展示、教学培训于一体的工艺村，形成乡村文化体验旅游一条线模式，利用地势资源和乡村特点，发展村落特色经济，传播乡村特色文化[4]。

（二）集中管理，合理利用

笔者在调查龙胜的时候发现，龙胜的闲置农房总体呈零星点状，分布于各乡村，但其总量不大，以“单打独斗”为主；盘活利用的方式，主要以旅游住宿业为主，养生养老、文化休闲、文化创意等经营业态相对较少；一些改造项目在初期“昙花一现”，难以获得持续效益[3]。当地可以根据村落的闲置老屋分散情况，将分散于各个村落的闲置老屋资源进行合理的集中化管理，除去少数因交通不便、位置偏远导致实在难以管理的闲置老屋资源，将剩下的地理位置较好的闲置老屋资源进行统一规划管理，打造主题村落、多村联动开发闲置老屋，整合不同村落闲置老屋的优势资源，再进一步挖掘各个村落的传统文化内涵，在发展闲置资源的同时也在保护传统文化内涵，帮助闲置老屋资源得到合理利用。而那些比较难以盘活的乡村闲置老屋，可以将其推翻拆掉，然后交于村集体，由村集体统一进行农业种植，发展当地的农耕经济，再由政府给予原来的村民一定的经济补贴，或者安排统一的住所。

（三）加大政策落实力度，制定相关法律法规

政府要严格执行一户一宅制度，科学规划，对新建房屋要统一管理，特别要严防部分人钻空子，进行宅基地买卖、转让。农村人居环境整治，要统一修整，拆除破旧闲置房屋，并给予拆除改造的房屋所有者相应的补贴，确保工作稳定推进。同时要加強村干部的学习培训，因为村干部是和村民联系最为密切的人，村民的想法和基本情况只有村干部最为清楚，因此闲置老屋盘活的动员、实施等都需要村干部有良好的文化素质，与村民做好沟通，积极配合政府的工作，让闲置老屋的盘活能够积极展开。还可以制定与农村闲置宅基地管理相关的法律法规，详细规定闲置宅基地的基本范围、取得条件和程序等，同时更应规定闲置宅基地的基本界定和类型[4-5]。

（四）科学合理规划闲置房屋利用

针对龙胜地区各村落地理位置存在的差异，要因地制宜地做好发展规划。要从实际出发，根据各个村庄的人口规模、发展状况、地理位置、空间结构等方面的具体内容，分析每个村庄存在的资源优势，做出准确评价，并进行合理开发与规划。进行合理的统筹协调，综合考虑闲置房屋与产业有机衔接，对盘活闲置房屋尤为重要。闲置房屋的有效盘活，除了多元化的发展形态外，关键在于对农村整体统筹规划实施的建立和完善[1]。如将乡村闲置老屋的建设与农村特色产业联动发展。龙胜县可以根据其原有的生态产业举办热门活动，增加更多的民族文化体验游活动，在农村闲置房屋较为集中、自然生态良好的乡村，由旅游投资集团作为项目业主，直接与闲置房屋的村民所有者签订合作协议，共同打造休闲度假农家小院，实现从农村闲置房屋到旅游民宿的根本性转变。

五、结语

闲置资源的开发利用是我国政府和社会都一直在努力做的事情，盘活乡村闲置资源，提高其利用率，达到节约资源的目的，能帮助我国更好、更快地实现乡村振兴的伟大目标。桂林市龙胜县现阶段对乡村闲置老屋已经有了很多改造和翻新的例子，但其利用率还可以再提升。对乡村闲置农房的改造利用还有待提高，旅游线路上的交通、医疗等配套设施也不够完备，导致闲置资源的开发利用还存在较多困难，还需要大量的资金投入，政府也应该在这一方面提供更多的政策帮扶与资金投入。

参考文献

[1] 欧晓琴.乡村旅游背景下农村闲置宅基地保护性开发研究：以广西恭城瑶族自治县国家级传统村落为例[J].产业与科技论坛，2020（7）：76-78.

[2] 原紫荷，李晓瑀，李晓帆，等.隆化县闲置资源智慧共享开发探究[J].合作经济与科技，2021（9）：44-46.

[3] 石雷.挖掘闲置农房资源，丰富农民增收渠道[J].科学发展，2019（5）：70-73.

[4] 张忠汉.海曙：加快盘活利用农村闲置房屋[J].政策瞭望，2020（1）：44-46.

[5] 吴卫东.我国乡村闲置宅旅游开发历程研究[J].当代经济，2019（2）：86-88.