探索建设三级农村产权交易体系

姜春玲 白文波 朱金风 迟玉川

为落实中央精神，全面深化农村改革，加快推进农业农村现代化，山东省胶州市在农村产权交易方面先行先试，积极探索，创新打造了组织交易有“中心”、托底保值有“银行”、发展支撑有“信贷”、信息服务有“网络”的“四有”模式，建成市镇村三级农村产权交易体系，推进了农村集体“三资”管理制度化、规范化，促进了村集体和农民收入双增长。

健全机构，完善工作流程。建立市级农村产权交易大厅，成立农村产权交易中心，具体负责交易行为的实施，设置了“交易咨询”“土地流转申请受理”“农村林权申请受理”“实物资产申请受理”“交易审核”“权证管理”“合同备案”等7个业务办理窗口，布置了业务受理和信息发布两个功能区域。在各镇（街）设立了农村产权交易分中心，负责审核和上传申请资料。具体的交易流转程序为：一是提报交易申请。产权交易转出方（或委托村级信息员）到所在镇（街道）农村产权交易分中心提出交易申请，镇（街道）组织相关部门进行初审确认，初审通过后由镇（街道）分中心将申请资料通过网络平台提报到市农村产权交易中心。二是审核资料。交易中心对分中心提报的申请材料，根据需要提请农业、自然资源、林业、畜牧、海洋渔业、农机、水利等相关部门进行审核。三是信息发布。各项审核通过后，通过网络、报纸等媒体发布产权交易信息，广泛征集受让方。四是组织交易。市农村产权交易中心对征集到的受让方进行资格审查，组织产权交易。五是签订合同。对交易完成经公示无异议的，及时组织双方办理合同备案登记手续，出具《农村产权交易鉴证书》。

加强管理，扩大交易范围。为确保农村集体资产的保值增值，要求涉及农村集体经济组织的产权交易，必须纳入交易中心进行。同时，鼓励非集体经济组织如农民合作社、种植大户、家庭农场、农业股份公司及个人所持有的农村产权的交易也可通过产权交易中心进行。目前，农村产权交易主要包括土地经营权、林权、实物资产、无形资产等相关权益的交易。一是土地类别。对于土地经营权的流转交易，坚持稳定农村土地承包关系，严格审核流转土地的属性。在确权颁证的基础上，结合自然资源部门对土地性质的分类和胶州市农村土地的情况，对胶州市现有的三大类、49个二级分类的土地进行了研究和筛选，选定了农用地和未利用地等15个可交易类别，并明确交易的土地必须符合自然资源部门对土地性质的规划要求。农村土地经营权流转交易主要包括耕地、园地、养殖水面、畜禽饲养用地、设施农业用地及农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等。二是资产类别。农村实物资产交易，包括动产和不动产交易。动产交易主要包括农业机械、农村货物和生产资料等6大类；不动产交易主要包括农村集体所有的房屋、村办企业、农村公益事业设施等，这些资产只能采取租赁的方式进行交易，不能进行产权的转让，且最长租赁期限不能超过20年。三是林权类别。主要包括林木的所有权、使用权和林地使用权。四是无形资产。包括著作权、专利权、商标权等。

价格指导，保障农户利益。根据农业产业发展规划和实际情况，制定了土地流转交易区片指导价，要求土地流转原则上不得低于交易区片指导价，并要形成一定的增长机制，以此更好地保证农民的土地收益。

畅通交易，实现增收增效。截至目前，胶州市农村产权交易平台完成流转交易共计5635宗，累计竞价交易额82857万元，完成各类土地流转交易3741宗，累计流转土地面积67839亩；林权交易184宗；实物资产交易1710宗。农村村民通过流转交易增加收入累计10889万元。A村将闲置的办公用房屋经村民决议后，通过交易平台面向全社会招标租赁，中标价比预期的挂牌价增长了41万元，村级收入增幅达68%，为村集体带来了丰厚的收入。某镇C村、D村等5个村庄经济困难、土地贫瘠，村庄土地大面积都是荒山荒坡，2018年11月，胶州市对这5 个村庄实施“四荒地”土地复垦项目，通过农村产权交易平台流转村集体“四荒地”面积达4053亩，流转农户土地2442亩，涉及农户556户，由具有规模化经营的公司以每年每亩800元的价格中标，流转后整体规划运营、土地复垦，发展苗木、林果业，打造采摘、旅游为一体的绿色生态农业。通过流转土地，仅D村一个村庄就实现村级增收达160多万元，每户村民的土地流转收益加上农村集体产权制度改革后的分红，平均每年增收1万多元。