让宅改活起来

陈杨名 周伟国 陈玉杰

2015年以来，浙江省德清县作为全国人大授权的33个农村集体经营性建设用地入市改革、土地征收制度改革、宅基地制度改革试点地区之一，以处理好农民和土地的关系为主线，精心组织，统筹推进，特别是在新《土地管理法》颁布实施后，积极承接、加快推进新一轮农村宅基地制度改革试点，注重把握保障与利用、稳定与放活、基础与创新的关系，蹄疾步稳、审慎推进，在持续放大改革红利效应的同时，形成了一批可复制、能推广、利修法的实践成果和制度成果。

创新制度设计，搭建改革四梁八柱

三权分置固化权益。在率先出台宅基地“三权分置”管理办法的基础上，进一步探索宅基地“三权”的有效实现形式和行使方法路径。出台《关于建立德清县农村宅基地村级组织主体作用履行机制的实施意见》《德清县宅基地农户资格权管理暂行规定》等文件，指导村级组织制定《宅基地管理章程》，强化村级组织在宅基地分配、审批、流转、处置、监管中的重要基础地位。目前，已认定宅基地资格权人1568人，申请保障性住房213户，颁发了全国首批宅基地农户资格权登记证，发放房地一体不动产权证8500余张。

活权赋能显化价值。在实现“户有所居”的基础上，进一步放活宅基地使用权。制定了《德清县农村宅基地使用权流转管理暂行规定》等文件，探索宅基地使用权（农房财产权）抵押贷款，与基层政策性农业信贷担保服务创新试点相结合，建立了风险缓释和补偿机制。目前，通过出租、开办民宿和农家乐等方式流转宅基地6817户781亩，跨村集体安排宅基地276户52亩，有偿择优选位395户74亩4272万元；在宅基地抵押贷款方面，建立了按贷款余额2.5%设置的风险资金池。

分类施策稳慎推进。针对历史上形成的各类宅基地问题，研究制定了《德清县农村宅基地历史遗留问题处置若干规定》《德清县农村宅基地有偿使用指导意见》《德清县宅基地集体收储管理暂行规定》《德清县闲置农房与闲置宅基地盘活利用实施方案》等文件。对历史上形成的规划撤并点内危房改造、超面积占用等情况，通过合理合法方式逐步化解。目前，已合法化解后颁证2547户。对历史上形成的超标准宅基地，以及城镇居民继承农房占用宅基地，实施由村股份经济合作社为主导的宅基地有偿使用制度，促进宅基地公平、公正、集约利用。对已实现“户有所居”的宅基地资格权户，积极鼓励其在自愿有偿的基础上暂时或者永久退出宅基地资格权，由土地整治实施单位或项目征迁单位给予一定的补偿。目前，自愿有偿退出宅基地1386户，补偿金额19.8亿元。对闲置的农房和闲置宅基地，通过集体收储、自主流转、合作入股等方式，加快盘活利用，提高使用效率。目前，已集体收储379幢农房213亩，其中盘活331幢农房188亩。

收益共享保障权益。完善收益分配机制，制定《德清县农村宅基地收益分配管理指导意见》，建立健全宅基地流转、退出、经营等收益主要由农民获得的保障机制。明确村集体经济组织获得的宅基地收益，全部纳入农村集体“三资”代理服务中心统一管理，并实行民主决策、民主管理和民主监督。目前，已增加村集体收益1.72亿元。坚持以人民为中心思想，实行改革观察员制度，探索改革满意度评估制度，提高改革满意度，提升群众幸福感。建立改革评价督导机制，以“清单推进、评价排名、末位督导”的方式，对13个镇（街道）及6个重点部门进行评价督导，推动改革落地见效。

强化数字赋能，推动改革迭代升级

开展全覆盖数字化调查。率先开展宅基地基础信息调查工作，在完成前期调研分析、技术论证、数据协调等工作基础上，依托一体化智能化公共数据平台和省域空间治理数字化平台，综合运用遥感测绘、高精地图、实景三维等地理信息技术，全面摸清德清县农村宅基地规模、布局、权属、利用状况等基础信息，加快建立宅基地专项数据库。目前，已在全县各镇（街道）全面铺开，累计完成5.6万宗宅基地属性数据专项调查。

探索全周期数字化管理。完善宅基地审批、监管等机制，谋划宅基地全生命周期管理应用场景，按照协同理念，贯通共享省市县公共数据平台11项数据，打通数字乡村一张图、数字农业云平台等16项业务系统。联动农业农村局、自然资源和规划局、建设局等6个业务部门，突出数据管理、业务办理、信息服务、资源共享等多项功能，推动农村宅基地规、批、供、用、管、查、登全流程数字化管理。目前，在浙江省内率先建立“宅富通”农村宅基地管理信息系统，累计收到建房申请75宗，开展实地巡查132次，发现违规3宗，已全部整改到位。莫干山镇作为试点乡镇已率先建立农村宅基地建房“红黄绿”三色动态预警应用，创新线上线下融合的宅基地监管执法机制，形成了宅基地数字化管理的雏形。

推动全要素数字化整合。围绕“绿水青山就是金山银山”理念，推进“两山银行”建设，致力于对“碎片化”资源资产进行统一收储、整合提升、打包策划、规模开发，强化宅基地与山水林田湖草等资源资产的全要素整合。目前，已梳理了一批闲置及低效利用的宅基地纳入“两山银行”统一管理范围，探索建立“企业+村集体+村民”合作经营模式，引导各类主体以“两山银行”为纽带联合抱团发展，既可以实现沉睡资产的有效开发利用，又能带动村集体和农户增收，着力打通生态产品价值实现路径。

加大盘活利用，打造改革鲜活样本

实现村庄布局优化。以新一轮国土空间规划编制为契机，结合全域土地综合整治和新型城镇化建设，科学编制村庄规划，依据土地利用、产业发展、居民点布局、人居环境整治等要求，打破原来村庄规划“一村一规划”的局限，实施多个行政村合并编制村庄规划，促进人口适度集聚、土地集约利用，率先打造了一批以中心村为载体的乡村新社区，为建设共同富裕现代化基本单元探索路径。2020年以来，已实施省级全域土地综合整治工程11个，搬迁改善农户791户，村庄（含宅基地）复垦总面积889亩，打造形成涉及11个镇（街道）的47个乡村新社区。

助推优质项目落地。坚持“好风景+新宅改助力新经济”的发展思路，以闲置农房和闲置宅基地作为资源要素，招引一批数字经济类、文化创意类、咨询服务类等10余类新产业、新业态企业注册落地，并按照“楼宇经济”标准探索宅基地招商新模式，让每一幢闲置农房发挥最大的优势与产出。目前，已招引落地项目16个、在谈项目23个，总投资超6000万元。其中，坐落于莫干山镇高峰村的“义新欧”贸易窗口旗舰店就是通过盘活闲置宅基地打造的，构建了“贸易+文旅”零售商业新模式，年收入可达500万元，为村集体每年带来增收5万余元。

吸引人才创新创业。依托宅基地改革为深化实施“两进两回”机制提供要素保障，出台《德清县农村宅基地合作建房管理办法（试行）》，允许农民出地拿租金、社会资本出钱合作建房，结合农业“标准地”政策，允许宅基地退出+土地入市用于乡村产业项目发展。2019年以来实施农业“标准地”项目21个92亩，首创科技人才等高端要素植入美丽山谷新模式，之江实验室莫干山基地等一批具有引领性、标志性的科技人才项目相继落地。2020年以来，仅莫干山区块就吸引顶尖领军人才11名、返乡创业青年235人、大学生720人。