房地产企业业财融合问题研究

褚玉芳

（骏丰房地产开发（上海）有限公司，上海 200086）

一、引言

房地产开发项目的特点：资金规模大、开发周期长、业务环节多、业务涉及面广、税种多而复杂。要求财务人员不但要精通房地产财务核算的特殊性，更要求财务人员熟悉业务、并融入业务决策、开展中去，做好风险的控制和管理。在实际工作中，房地产企业财务业务融合程度较低，还是存在不少问题。本文阐述了房地产企业在行业微利大环境下，加强业财融合的重要性； 分析了业财融合中存在的问题，并探讨了解决问题的具体措施。坚信房地产企业通过实施业财融合体系的构建，加强各项内控措施，不断推进业财深度融合，不断提升企业的经营管理水平。力争在激烈的市场竞争中，提高核心竞争力，本文就此展开探讨。

二、房地产企业加强业财融合的重要性

（一）业财融合有助于业务与财务加强协作配合

业财合作的模式能打破原有的财务部门只负责核算工作，业务部门只落实营销指标，各自为政的局面。能够实现业务和财务数据的全面整合与全盘统一管理，能够形成一体化的新型企业管理模式，提高企业各部门的协作协同能力，能够更好地保证财务核算的准确性、及时性，更加有利地支撑起企业各项经营决策方针的制定。

（二）业财融合有助于企业实施内部控制

内部控制是在一定环境下，企业为了提高经营效率，充分有效地获得和使用各种资源，达到既定管理目标，进而在企业内部实施的各种制约和调解的组织、计划、程序和方法。在内部控制建设实施的基础阶段以及实施过程中的各个阶段，都需要企业全员参与，只有这样，才能使企业实现全面协调可持续的发展。即：需要全体员工、全体部门深度参与。业财深度融合的推进工作，有助于企业实施内部控制，促进建立起内部监督体系，强化财务的监督职能，促进业务部门和财务部门的高效协同发展。

（三）业财融合有助于财务人员深度融合到房地产开发业务的全过程中

业财融合的指导思想要求财务人员积极参与到房地产企业开发经营决策的全阶段中去，从项目前期准备—获取土地—规划设计——工程建设—销售——售后及移交。在此全流程中，财务人员应事前规划、事中管理和控制、事后反馈，引领房地产企业实现资源的优化配置和企业效益最大化。

三、房地产企业业财融合存在的问题

（一）在制定商品房销售价格时，缺少财务部门的深度参与

在实际工作中，商品房销售价格的制定，基本上以营销部门的方案为准。营销提供的房价数据来源于两方面：一是近期周边楼盘的网签价格，但网签价格往往会因为买卖双方降低交易税费的利益要求而被经常做低。二是业务人员向周边中介获取的临近楼盘房屋售卖价格，这其中人为因素很多，价格调查结论很大程度上取决于业务人员主观判断。由于没有财务部门的深度参与；由于营销部门基于提升业绩、完成销售率考核指标等客观因素，最终容易导致新建商品房定价价格偏低，致使企业减少利润空间。

（二）房款回款数据不及时

无论是首付款还是贷款到账，目前实际工作中，业务人员和财务人员都不能当天及时取得准确的房款回款数据。首先，对于客户在售楼处拉POS机的首付款到账，财务当天不能确认房款，只能待次日银行入账后，与售楼处业务人员核对客户信息及认购书条款后，才能确认房款收款情况。其次，对于贷款到账，实际操作中是当天17：00以后，出纳员结出当日的资金报表后，将当日到账的房贷银行回单转发给售楼处的业务人员。收到银行回单的业务人员在次日核对购房合同后，登记销售合同台账。即房款回款数据无法及时确认，信息滞后比较严重。

（三）财务人员工作量繁重、重复提供已收房款数据

在房产销售阶段的各个时间节点上：从房屋认购单开始，房屋签约价格和佣金比例确认审批——商品房出售合同盖章审批——房屋交接书盖章审批——房屋销售合同网上提交审批——交房通知书审批等，都需要财务提供各个时点上的房款收款情况确认。财务人员不停地、重复提供银行回单，每个相关流业务流程都需要财务确认房款收款情况。重复的工作使财务人员及营销人员不堪重负，数据错误的情况时有发生。

四、房地产企业完善业财融合的对策

（一）加强房企管理层业财融合的意识，建立健全房企业财融合的管控机制

为了使业财融合的进程得以推进，就必须找到业务与财务有机融合的方法，提升业财融合一体化的效力。通过企业内部开展各类培训及宣传，提高全体员工对业财融合必要性的认识。提升各个部门、各个岗位，全体员工的联系力度。业财融合要求财务人员与时俱进，学习掌握房地产开发业务中的特殊规定与具体业务操作规程：要熟悉销售备案、网上房地产等方面的实操业务。管理层应将业财融合机制落实到具体的体系构建上。在制定商品房销售价格时，不但要让财务部门深度全程参与其中，更要在最终评审制定价格时，赋予财务人员更多的权重。针对营销人员提供的周边房价数据不准确，可以通过第一提高价格调查组成员中财务人员的人数占比，保证财务人员的观点能够在方案中有效体现。第二在调查方式上，充分发挥营销人员和财务人员各有所长的特点：营销人员熟悉周边楼盘情况、熟稔房屋销售环节的各种技能；财务人员则有全面计算考量的思维方式。两者精诚合作、相互沟通、深入探讨。目前，信息时代下的房价取得，主要来源于：一是所在城市政府主办的“网上房地产”官网；二是社会第三方信息平台（如安居客、58同城、全国房地产自动估价平台等）；三是附近的房产中介门店。不管我们的调查价格是通过何种来源，调查组人员都需要具体分析：有时看似这个月均价偏低，是否能推断市场价格下降的趋势？这显然是不恰当的。调查组要分析出售房屋的楼层、朝向，要分析价格波动是否与房产销售的淡旺季有关。剔除掉这些特殊因素后，调查组最终能得到一个接近实际的周边房价。这是业财融合体系建设的成果。房地产企业要完善业财机制，做好相关配套完善工作，包括制定各种业财融合的制度、优化企业的组织结构体系、畅通业财融合的渠道等。

（二）构建起房地产企业的业务财务共享平台

随着信息化时代的全面到来，信息技术也被更广泛地运用到房地产企业。房地产企业在原有的企业OA系统上，打通原来的各部门间的信息壁垒，建立起一个统一的链接财务及各业务模块的大数据平台。在新的业务财务融合平台上，业务能够第一时间抓取客户下定、首付、贷款到账等财务信息；财务也能及时获取客户认购、签订合同、网签、交房等业务信息。由财务和营销共同负责项目回款管理。资金是房地产企业的生命线，业财共同统筹好房款回款工作。做好银行按揭资源的保证工作，监管、利用好资金。业务财务信息真正能实现共享，避免了重复劳动，提高了工作效率，使业务财务人员可以将宝贵的精力投入到更深更广的领域。

（三）建立起科学的数据管理体系

提供数据真实性、可校验纠错等功能的工具体系，扩展多维度分析，推进数据应用，保证房企业财融合对数据质量的要求。业财信息一体化实际运用时间不长，还尚未形成成熟的经验，需要房地产企业根据企业自身的情况不断摸索。在实践中，房企应组织专门人员对信息一体化实施过程进行定期检查、不定期抽查。对业务、财务数据中存在的差异，不但要及时纠正错误，更要深入分析产生偏差的根源。检查人员在日常检查中，也应随时了解业务动态，与业务财务核对数据跟进工作中，已发现的问题的改进情况，签证改进措施的有效性。做到及时纠偏、持续跟进。信息数据的一体化、信息的互相印证和可溯源性，使财务数据更加精准，内部控制监管更有力度。科学的数据管理体系下，业务财务共同提高房企的经济效益，更加有效地实现房企的业财融合。同时，为了确保信息系统的安全性，还必须加强对系统各级操作人员的权限管理。杜绝系统漏洞，确保房企业财一体化平台能安全有效地运行，使管理者能全面、及时掌握房企的整体经营状况及资金动向，有利于做出更科学的经营决策。业财信息一体化水平的提高，为房企经营管理提供了及时的信息。必将提高房企的财务管理水平，促进提高经营决策效率。

五、结束语

综上所述，房地产行业市场竞争日趋激烈，房企要在大浪淘沙中求生存。加强业财融合是白银时代房地产企业的必然选择。这也要求房企将业财融合尽快提上议事日程，推进相关工作的顺利开展。实施业财融合对房企经营管理水平提高和经济效益提升有很大的积极作用。但是现阶段的现实情况是业财沟通融合深度不够、广度不够。加速业财融合的过程中，还存在惯性思维、信息壁垒等实际问题。在推进业财融合的实践中，要依托企业原有的资源，加强业财共享信息一体化平台的建设。提高企业的经营管理效益、提高企业的综合竞争能力。最终使企业在房地产的微利时代也能可持续的健康发展。