房地产企业的税务核算与合理筹划

周 芳 常志芳（苏州万科企业有限公司）

■ 房地产企业税务核算基本特征与税务筹划原则

（一）房地产企业税务核算工作的基本特征

房地产行业在税务核算上的特征主要是范围较广，税收项目较多。这些特征也决定了房地产税务核算工作和筹划工作的特殊性。2016年，“营改增”开始在我国推行起来。房地产的税务工作从表面上来看简单化，但实质还存在一定的复杂性。比如说在新税收环境下，企业为增大经济效益，在税务核算的过程当中会特别强调项目成本的变化，由此可见，房地产税务核算中具有复杂性这一特征。就当前社会我国房地产企业的发展情况来看，不论是哪一个环节都和纳税有着直接关联。因此，房地产企业需要对纳税进一步的分析，并对纳税环节进行细分。但需要注意的一点，不同环节的税收项目也不同，并且在内资和外资项目当中也存在着一定的差异性。

（二）房地产企业税务筹划原则

房地产企业在进行税务筹划过程当中，也有其需要遵守的原则并且要严格按照以下原则来进行筹划。首先，需要严格遵守我国的税务法律法规，要在法律的规定下对税务进行筹划，尽量避免出现漏税的现象。其次，房地产企业要对自身所要筹划的税务目标进行明确，也就是尽可能的减少税务风险，再进行相关的筹划操作等。最后房地产企业还需要多维性原则来进行筹划[1]。

■ 影响房地产企业税务筹划与风险的因素

在我国房地产企业的税务筹划上，也有一定的风险问题存在于当前的税务筹划工作中，其风险分为两种：一是国家法律法规和税务部门合作等因素产生的影响。二是内部税务管理等因素的影响。

（一）外部国家政策调控因素对房地产税务筹划的影响

对于房地产的税收问题，这一直都是我国的税务部门比较关注的方面。近年来，我国的税收法律和相关规定也在根据市场的具体需要进行了挑战。房地产企业要开展税务筹划工作，最主要的前提就是要在合法的基础上进行筹划。由此可见，房地产企业相关专业人员应对我国当前新税法进行深入了解之后，才能够进行后续的税务筹划工作。特别是在新旧税法和国家政策调整阶段，房地产企业的税务筹划工作更要严格按照相关法律法规来进行，否则很容易出现问题，增加房地产企业的税务风险降低税务筹划安全。并且，受不良社会风气和文化环境的影响，房地产企业在于和相关的税务机关交流时处于弱势地位。

（二）房地产企业内部因素导致的税务筹划风险

影响税务筹划工作的因素是房地产企业的内部因素。在进行筹划时需要根据财务部门所提到的数据开展工作，但是部分房地产企业的财务管理工作和税务管理工作存在着一些问题，导致了税务数据不准确，在税务筹划工作当中出现了严重的漏洞，影响了房地产企业的未来发展[2]。

■ 房地产企业税收筹划的主要误区

（一）账务管理误区

近几年，我国的税务政策发生了一定的变化，很多房地产企业的财务管理工作都发生了改变。有些房地产企业为了尽早回本把预售的房地产项目款之间作为企业的来往账目。甚至还会采用体外循环的方式，把房屋预收款直接放置到其他银行当中，这种情况无疑也提高了税务管理工作的风险。

（二）成本核算误区

我国部分房地产企业在进行成本核算工作时，经常会在成本方面做手脚，从表面来看企业处于亏损的状态。实质是想通过这种方式，来实现企业节税。还有一些房地产公司在进行成本核算的过程当中，会人为来减少成本。

■ 房地产企业税务筹划与合理筹划控制对策

（一）构建更完善的房地产企业税务风险预警机制

房地产税务风险机制是企业发展中必不可少的。第一，税务部门需要对房地产企业的税务活动进行科学的管理和监督，对企业内部的财务会计数据工作进行核算，保证税务数据的真实性和准确性，从而保证资金流动的稳定性，这样才能降低由于财务管理问题出现的税务风险。第二，需要根据房地产企业项目的总体效益和规模对税务风险制定等级。土地增值税的筹划工作和其他工作相对具有一定的复杂性和难度，需要在符合法律、法规的前提下开展增值税纳税筹划工作。房地产企业在明确发展目标之后可以促使房地产获得更多的经济效益，促进房地产行业的发展。

（二）享受国家的优惠政策

近几年，针对房地产的发展情况，我国高度关注，并且出台了一系列关于房地产行业发展的政策。但是这些政策不是一成不变的，随着市场的发展会进行相应的调整。所以房地产企业需要在这样的环境下及时的去调整纳税筹划工作，企业的税务人员也需要及时去了解国家的政策，抓住机会促进企业发展。与此同时，参与筹划的相关人员需要根据具体的状况来制定土地增值纳税筹划方案，在第一时间去了解国家新出台的纳税政策。

（三）增强企业对纳税统筹的认知

房地产企业需要严格遵守国家的法律法规开展纳税筹划工作，这样才能顺利的进行土地增值。房地产企业的管理者需要了解避税和逃税的区别，保证企业有良好的信誉。与此同时，企业还需要通过相应的培训工作来提高工作人员的纳税筹划水平和专业技术。

（四）采购环节的税务筹划

目前，我国房地产的采购工作主要是以现金和赊账两种方法，但是不论是哪一种采购方式都会影响到房地产的支付税。在这个过程当中从房地产的立场出发，房地产企业更希望支付时间可以延长，这样可以保证各项资金可以得到合理的使用。

（五）给予税收筹划工作高度重视

房地产企业需要把现有的法律法规作为企业税务筹划的主要依据，并结合我国现有的税务法律进行纳税，防止企业发展过程当中出现了不必要的税务问题，促进企业的健康发展。这样的市场环境下，企业的税务管理人员需要对现有的税务法律法规进行深入的了解，并且要根据法律法规全面落实好税务的筹划工作。从税务筹划管理人员的角度来看，不仅需要深入了解我国的税务法还需要掌握相关的专业知识，了解税务筹划工作当中所存在哪些风险，并做好相应的防范工作。除此之外，税务管理人员应该在严格对企业的税务筹划工作进行监督，保证其严格按照规范来进行筹划工作。还需要对参与到企业税务筹划工作的工作人员进行培训，提高他们的风险把控意识，让他们可以明确税务筹划工作风险会对企业造成的影响，以此来优化税务筹划工作。

（六）加强会计核算体系建设

除此之外，企业还需要完善企业的财务核算体系，为企业的税务筹划工作打下坚实的基础。以确保财务工作的真实性和科学性，以此给企业的税务筹划工作带来良好的影响。所以，房地产企业首先需要做好财务管理工作和数据采集工作，保证会计核算的真实性和有效性。并且，还需要结合房地产企业发展的实际情况为企业的税务筹划工作提高相应的数据保障。除此之外，房地产企业还需要做好企业的财务内部监督管理工作。并且，为了提高企业资金的使用安全，企业还需要建立风险管理体系，建立的主要目的是为了降低企业风险发生概率。另外，企业的财务人员还需要建立数据分析模型来降低风险方式的概率。

（七）合理设定税收筹划目标

除了需要加强会计核算体系建设之外，房地产企业还需要根据现在的税务法律要求对财务人员进行业务培训，在培训当中财务人员需要做好房地产税务政策的探究工作，对于行业的具体发展动态有所了解，以此来挖掘企业经济效益增长点。在制定税收筹划方案的过程当中，还需要结合企业的发展方向以此来满足企业的发展需求。

（八）保证税收筹划工作的前瞻性

房地产企业需要做好充分的准备工作之后在进行项目立项审批，如需要根据税务筹划对项目进行分期、分产权等工作铺排。其中主要目的就是为了可以调节每个环节的利润。税务筹划工作会涉及到企业当中的很多部门，也需要这些部门之间互相配合。并且，企业的预算工作需要贯穿到整个项目当中，把分级管理运用到资金管理当中，以此来实现企业资金管理环环相扣，使得企业的每个部门的管理人员都可以掌握资金的具体运行状况。

（九）合理避税

合理避税和偷税有很大的差距，从法律的角度来说房地产企业可以通过一些方式进行合法避税。合法避税的渠道和方式有很多种，根据经验税务管理监督等方式都是企业常用的避税方式。因此，房地产企业在经营过程当中需要对自己企业的实际情况进行合理调整，比如说可以选择成立分公司，这样就可以把整个税务变得更加的明了。对于企业当中出现的税务问题，在处理的过程当中企业要依据实际情况来达到降低税费的目的[3]。

■ 结束语

我国房地产企业在税务筹划工作上还需要进行不断改进，认清筹划工作中的问题所在。并且还要根据企业发展的实际情况，来合理的进行税务核算和筹划，不能盲目进行操作，需要结合我国当下的税务法律对企业的税务筹划方案进行调整。