试析房地产企业会计核算与管控

陈美珍（阳光云享咨询服务有限公司）

对房地产施工企业自身发展特点与现阶段国家对该行业运行调控，及有关资金方面的占用额与市场中的理性消费，以及利润趋薄的基本状况，企业施工成本管控与项目建设成本管控，也成为整个房地产行业发展的主要问题。

■ 房地产企业会计核算特点

第一，房地产行业成本核算工作自身具备一定的针对性。在房地产项目建设过程中，应从工程论证和土地的获取，而项目开发直至销售整个过程所消耗的时间比较长、内容繁多，且资金投入也比较大。而不同类型的建设项目，所存在的业态管理形式也不同，同时其建设周期由于企业内部与外部条件也均有不同，尤其是房地产后期在整个税务清算中有一定的需求。所以，房地产对项目进行会计核算时，对于成本核算工作具有更强的针对性。第二，项目预收款项所发生的时间其跨度较长且金额较大。依照房地产业运行行规；项目建设需要满足和达到政府有关预设条件，应提前向整个社会发售，并取得产品预收费用，降低企业资金压力，从而增加企业运行能力。此外，在将商品交付于业主之前，需要意向金收取与预售，及合同正式签订和贷款办理整个环节，同时由于各个环节与会计核算实际收入的锲合度有所不同，所以需要会计分别进行统计与核算，直到其符合实际收入条件[1]。第三，房地产税收负担过高。在房地产开发项目开展过程，应缴纳契税和印花税，以及增值税与税金附加等各类税种，所以多种税种在整个收入标准中占据金额较大。对于各类税种缴纳的计算依据与基数，以及方式手法均有区别，特别是对增值税和企业所得税，以及土地增值税在整个工程项目中应依照不同口径进行预缴，同时依照税务有关约定条件进行一定的汇算清缴。

■ 房地产企业会计核算存在的问题

（一）房地产企业经营的复杂性导致核算难度大

房地产内部资金运行的额度较大，且运行周期较长，开发产品的价值过高且负税率也较高，因此会计核算作业具备一定的难度。同时在房地产项目开发过程中所涉及的产品开发项目比较多样化，部分房地产企业还需要承担城市基础设施和教育设施建设的任务，所以其整个经营活动很复杂，在很大程度上直接增加了会计核算工作难度，并对会计核算信息的精准性造成了很大影响。

（二）会计制度缺乏一定的合理性

对于当前房地产企业发展现状分析来看，有关会计核算工作的规定，很难适应我国房地产行业的发展，现阶段需要解决的问题就是保证所制定的有关会计制度适应当前发展需求，进一步提高管理会计核算作业水平与工作效率。部分房地产施工企业在会计核算工作制度制定时，常参考传统模式，在企业中进行会计核算工作的开展，未能结合自身发展实际需求，从而使得企业会计核算工作存在诸多问题[2]。如会计核算工作制度未能对整个开发成本与其他费用核算范围进行一定的明确，使得成本核算工作不准确、不清晰；预缴税费没能列示到具体的核算制度统一的规范中。

（三）会计账目设置不合理

目前，房地产行业在账目设置中过于具体，使得会计工作者在会计核算工作落实过程中消耗大量时间在账户登记及账务处理之中。由于房地产企业项目从前期的规划工作到后期销售中，所涉及的成本数额较大，其数量多且稳定性不强，因此在各环节中对于成本核算与整理时，使会计工作者整体工作过于混乱，影响整个核算结果。

（四）内控管理机制不够规范

现阶段，部分房地产施工企业内部管控制度不够规范，面子工程居多，对于会计核算工作造成了很大影响。销售人员想要更好地进行销售，应在客户进行交款和销售合同签订环节，尤其是所涉及到退换房等有关合同变更时，未能提前将有关信息告知，买卖双方之间的沟通不到位，在合同签订之后直接将合同进行上报和留底；在合约预算与有关成本管控部门在合同签订时未能与有关财务部门进行沟通，致使成本核算工作对象的划分不够明确，费用分配也不够及时和准确，对付款条件缺乏足够的认知和了解，是否需要开具发票或有关发票税率认知工作不到位，付款条约等内容不清晰。该行为与整个企业内控机制相背离，也不符合有关财会制度的基本要求，给整个会计核算作业埋下了安全隐患，增加了后期所得税的汇算清缴难度。

■ 房地产企业会计核算与管控措施分析

（一）完善会计跨级科目

想要确保房地产行业会计核算作业的实施，不但需要企业内部有关人员配合外，还应建立一套更加完善的会计科目进行保障。众所周知，房地产行业中会计核算缺乏一定的整体性和完善性，其核算最终的结果也很难确保其准确性，造成该问题的原因就是部分房地产业中会计科目很难满足会计日常工作科目的需求。因此，制定合理的会计科目，应依照房地产开发实际需求，并结合现阶段企业会计核算管控水平，从而加以确认。通过具体分析来看，房地产行业在会计实际工作有关准则的引导下，应在作业前，对会计管控科目优化的同时还应进行合理的商议与规划，并将房地产当前发展实际情况考虑在合理方位内，从而制定一套符合房地产企业会计科目的策略，确保项目开发，直到房屋售卖全过程，都能找到与其相呼应的科目，保证整个行业会计核算作业的精准性。

（二）不断完善会计制度

想要更好地推动我国房地产业的快速发展，就要不断完善和创新房地产会计核算工作制度，保证房地产行业的可持续发展。针对现阶段我国房地产行业会计制度的不合理状况，需要深入强化房地产企业制度方面的改革，会计制度的完善工作，应明确其整个行业成本费用的核算管控细则有关内容。房地产项目开发过程中的各项成本支出与范畴，需要加以明确和规范。例如对于样板房进行装修过程中所涉及的软装和硬装等费用支出，部分会计工作者对于硬装或是软装项目没能区分，直接合并及新兴成本核算，但是由于样板房软装工程可以进行移动拆卸，其不属于成本核算范围，应该依照软装项目成本价值能够达标进行划分，并将软装项目进行直接费用的核算或是计入到固定的资产核算工作。此外，对房地产业出现的营销设施方面的建设费用，应在会计管控制度中进行明确划分，将其存货作为整个营销设施或租用房屋等营销设施的区分，并将其作为建设费用计入到整个企业开发成本的核算管控中。最后，房地产开发企业对各环节成本或是收入方面的确认等诸多问题要进行合理的划分与明确，便于房地产行业可以在会计核算中反应出精确的收入与成本。

（三）做好房地产行业收入成本的匹配工作

由于受到整个房地产业运行与经营发展特点方面的影响，致使房地产工程开发周期过长，其资金投放量不断扩大。因此，针对我国房地产行业分析来看，其收入与成本之间的匹配度更为重要。一旦房地产在开发新项目过程中已具备应用条件，但由于其配套设施不够完善或是已出售并进行开发，应依照实际应用成本进行合理计算，除了物业费后所剩的成本，应对有关收入及成本进行合理的处理。此外，在工程项目竣工验收结算时，对于配套设施的施工费用做好调整，确保销售及未受到对应成本的分摊合理性与统一性。同时在房地产开发建设中对贷款费用进行核算计量中[3]，在房地产业各阶段运用部分辅助设备与有关信息数据，并在资金应用实际情况进行科学的统计与调查，确保其成本核算与借款各项费用之间关系的合理性。除此之外，还应对各环节进行精准计量，将借款费用在各阶段进行投放，并最终归集到各阶段成本控制中，只有这样才可以确保贷款费用的科学和合理性，从而避免出现成本归集不合理的情况。对于借款费用来说，还应采取合理的管控方式，定期了解借款费用的实际应用情况与借款费用的利息归还状况，以更好地划分好借款费用的合理化，从而对于房地产业会计核算作业的进行起到一定的助推作用。

■ 结束语

总之，房地产施工项目与人们的生活紧密相连，对人们日常生活和工作质量，及经济状况都有着很大影响。在房地产经营过程，完善的信息数据积累也有着一定的意义。针对上文分析，希望能够提升房地产行业对于成本核算的重视程度，并通过工程成本合约化的具体实施，强化对成本的合理管控，在最大程度上提高房地产业的盈利标准与能力，并推动房地产行业健康稳定的发展。