《土地管理法》修正后农民可以“买卖土地”了吗

十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《土地管理法》修正案。集体经营性建设用地入市，是此次修法中最大的亮点和创新。

在原有《土地管理法》的框架下，集体建设用地与国有建设用地的法律地位是不平等的，集体土地在很多情形下不能直接作为建设用途，必须征收为国有土地之后由地方政府来统一供应，这便是地方政府高度垄断建设用地一级市场的征地供给模式。集体经营性建设用地入市，就是赋予集体建设用地与国有建设用地在同一市场上的同等权能，使得作为土地所有者的农民集体可以像城镇国有土地所有者一样直接向市场中的用地者以出让、出租或作价出资入股等方式让渡一定年限的集体经营性建设用地使用权并获取对价收益，而不再需要先行征收为国有土地；同时，依法入市的集体经营性建设用地使用权享有与国有建设用地使用权同等的权能。

集体经营性建设用地入市经常被媒体通俗地描述为“农民也可以卖地了”，当然，同国有土地一样，这里“卖”的是土地使用权而不是土地所有权。但“卖地”必须合法有序，只有把握好4大关键环节才能最大限度释放改革红利。

谁来入市?首先，入市的法定主体是集体经营性建设用地的所有权人。按照法律规定，集体建设用地的所有权可能存在3种情形，乡镇农民集体所有、村农民集体所有、村民小组农民集体所有。总之，土地所有权主体是“农民集体”。农民集体是很多农民组成的一个集合体，这个集合体怎么有效行使权利呢?《土地管理法》明确规定，集体经营性建设用地出让、出租等应当经本集体经济组织会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意，从而在落实集体土地所有权的同时切实保障农民成员的知情权、参与权、表决权。其次，对于已经入市的集体经营性建设用地，其使用权人可以再行以转让、出租、抵押等方式流转。

哪些地可以入市?《土地管理法》明确了2个条件：一是符合规划和用途管制，只有土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的土地才可以入市，在具体宗地入市时还需要明确具体的土地用途和规划条件。需要注意的时间、入市范围并不受“存量”限制；二是依法登记，这里的登记首先是指集体土地所有权的登记，通过登记明确土地的归属和入市主体，存在集体建设用地使用权再次流转的情形，则应当依法进行集体经营性建设用地使用权登记。特别值得一提的是，为了避免集体经营性建设用地入市空间被挤压，《土地管理法》专门规定土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排。

怎么入市?即入市规则体系，涉及交易平台、地价体系、交易规则、产权登记、服务监管等5个方面。无论是基于建立城乡统一的建设用地市场，还是基于同地同权同价的要求，这些规则要求与国有建设用地入市规则体系相衔接、相统一。《土地管理法》提出了“参照同类用途的国有建设用地执行”的原则，同时授权国务院制定具体实施办法。

收益怎么分?钱分得好不好，关系到农民到底有没有获得感，关系到“农民利益不受损”这条底线到底有没有被保障到位。它涉及3个层面的问题：一是国家和集体之间怎么分?涉及到国家对集体经营性建设用地入市的税费安排，之前试点期间临时采取了收取土地增值收益调节金的方式，当前正在起草的《土地增值税法》已将此部分内容纳入其调整范围，故此《土地管理法》没有作出规定；二是农民集体和农民个体之间怎么分?涉及集体资产管理问题，有待各地出台指导性规则；三是不同农民集体之间的利益差距如何平衡?涉及不同地理位置、不同土地资源禀赋、不同规划定位的农民集体之间的利益调节，有待通过建立入市税费收入的转移支付制度解决。