杭州长租公寓品牌企业的现在与未来*

文/范小琪（浙江金融职业学院）

从杭州我爱我家统计的数据来看，目前杭州租赁市场的主力人群来自90后的年轻人，00后租客也开始登上“舞台”，这部分客群的消费能力强，追求个性和生活质量。由于外来人口及年轻人的购买力无法赶上杭州的高房价，越来越多的年轻人选择租房。

从2010年至今，杭州房屋租赁价格逐年上涨，年均增长在15%左右，租客年增长超过20%，交易量年增长超过15%。同时，租赁区域也因为交通的便捷、城市副中心的形成，不断向城市外围扩散。而长租公寓这一租赁产品因为其房源稳定、服务优质等特征，逐渐受到年轻消费者的青睐。

随着杭州长租公寓市场的产生、发展、调整、变革，一些优秀的长租公寓经营企业脱颖而出，在市场上占据了一席之地。

一、杭州长租公寓企业top10排名情况

2018年，克而瑞（中国）发布了杭州长租公寓市场首个权威榜单——《杭州长租公寓品牌TOP10榜单》（杭州十区）。其中，根据已拓房源和已开房源数量的排名榜单具体见表1、表2。

表1 2018年杭州长租公寓企业排行榜（已拓房源）

表2 2018年杭州长租公寓企业排行榜（已开房源）

时隔一年，2020年克而瑞（中国）又发布了《杭州集中式长租公寓TOP10榜单》（杭州十区）。根据已开房源和已开门店数量的排名榜单具体见表3、表4。

表3 2020年杭州集中式长租公寓企业排行榜（已开房源）

表4 2020年杭州集中式长租公寓企业排行榜（已开门店）

从上述排名情况来看，集中式长租公寓领先企业主要有朗诗寓、龙湖冠寓、（德信）随寓、万科泊寓、世联红璞和魔方公寓，分散式长租公寓领先企业主要有爱上租和链家自如。（排行榜上的蛋壳公寓因运营不当，于2020年暴雷，年底下架所有房源）

二、品牌长租公寓企业经营特征

（一）朗诗寓

朗诗寓成立于2016年，是朗诗绿色集团旗下的长租公寓品牌，致力于打造自然、舒适、人文、富有生活气息的品位居所，其公寓以白领公寓为主。2021年，朗诗寓在杭州已有门店32家，产品涉及青年、白领、精和服务式公寓、联合办公品牌—朗诗空间等，其中，办公类产品面积从6m2-29m2不等，租金999-4600元/月，公寓面积在14m2-75m2，有适合单身的白领阶层，也有适合年轻情侣或夫妻居住的，租金1300元/月起，总体的租赁价格不算高。在整个产品中，位于拱墅区瓜山的房源占了很大比例，有往来酒店、瓜山东苑、瓜山北苑、瓜山新苑等，而它们就位于浙江首批未来社区试点项目——瓜山未来社区内。朗诗寓为租客提供了安全、舒适的居住环境，贴心的管家服务以及全方位的社交场所。

（二）龙湖冠寓

龙湖冠寓成立于2017年，是龙湖集团旗下的长租公寓品牌，为新时代青年提供租房服务。其品牌秉承舒适、安全、便捷、社群、时尚的租住理念，践行“我家我自在”的品牌主张，倡导“去孤岛化”的租住生态，将“住、商、办公、社交、服务”联动一体。

在服务和产品创新方面，结合客群对地理与位置、品质与服务、价格、社区文化四个维度的需求，将产品划分为豆豆、松果、核桃三大系列，其中豆豆系列为“清简派”，以单身公寓为主、提供的是灵活自助型的服务和设施；松果系列为“群居派”，打造的是以邻为友的综合性青年社区；核桃系列则是“质享派”，提供了高品质的居住空间和特定的服务。

（三）德信随寓

随寓成立于2015年，是德信地产旗下的长租公寓运营商，打造的产品为“随寓青年社区”，通过O2O模式，为市场上闲置的物业提供房屋托管服务，在对物业进行统一、专业、规范化的改造后，出租给都市青年，集中管理，提供规范化的服务。随寓如其品牌名，给租客营造的是一种“自由、独立、关怀、分享、参与”的居住氛围和社区文化。随寓为租客提供齐全的生活家电、全天候小管家的贴心服务以及配备功能完善的公共活动区域。

（四）万科泊寓

万科泊寓是万科旗下的长租公寓品牌，泊寓致力于为有态度、有活力的城市青年提供一站式居住解决方案。而其房源主要来源于收购或租赁市场内闲置或低效的物业资产。

泊寓目前在杭州共有11家门店，分别位于西湖区、江干区、上城区、萧山区和余杭区。门店中部分由原来的精峰社区、文一社区、北宸社区等改建而成，也有部分是万科开发项目中的自持房源。泊寓为满足租客多样化的租住需求，提供的产品有独立单间、两房一厅、LOFT户型等，租金价格在900-2900元/月不等。

（五）世联红璞

世联红璞成立于2015年，是世联行旗下的出租公寓品牌，是专注为解决中国房地产存量物业空置问题而生的平台。它以“点燃都市人心中的希望”作为企业愿景，让在每个城市里打拼的青年有一个理想、舒适的居住空间。

世联红璞以“每个人，都可以住得好一点”作为品牌理念，为都市青年提供集居住、社交与休闲娱乐于一体的新居住方案，通过人群、服务、场景串联构建美好而有趣的生活圈，营造自由、关怀、分享的部落文化社区，打造独具活力的青年梦想家。

目前，世联红璞在杭州共有16家社区，分布在江干区、拱墅区、萧山区，房源主要为1居室和2居室，其中有酒店产品面积较大约140平方米，月租金上万元，不过主打产品30m2-40m2的1居室公寓月租金较为实惠，均在1500元/月以下。

（六）魔方公寓

魔方公寓成立于2009年，是中国首家连锁集中式长租公寓运营商，其成功之处在于注重精细化运营，严格控制运营成本，魔方公寓最早在公寓运营中使用一键采购平台。

目前，其旗下共有魔尔公寓、魔方公寓、V客青年公寓、9号楼公寓和联盟品牌公寓五个品牌，产品分为白领公寓和多人宿舍。其中，摩尔公寓为服务式高端公寓、9号楼公寓为蓝领公寓。通过多样化的产品满足各类型租客的需求，企业的整体效益得到了保障。2021年年初，部分世联红璞的房源由于红璞的经营战略调整转由魔方进行接管。

（七）爱上租

爱上租成立于2015年，由中国首个将租房事业独立运营的浙江盛世管家与合租公寓运营商蜗居网络合并组建，是杭州地区规模最大的长租公寓运营商，致力于让居住简单有趣，让物业安全增值，经营的公寓产品包括经合理改装或装修后按套出租的整租公寓和按间出租的合租公寓。

（八）链家自如

链家自如成立于2011年，是链家旗下提供高品质居住产品与服务的互联网O2O品牌。目前自如官网上提供的服务有租房、自如寓、自如驿、自如生活、自如服务五大板块，虽然杭州还未开展自如寓业务，但有自如驿业务，即杭州大运河自如驿。

自如用于租赁的所有房屋均经过专业设计，实行统一装修、原创家居及品牌家电配置等，同时提供租期内的保洁、维护、搬家等多项生活服务。租房方式包括合租和整租，整租的价格一般在3000元/月以上，而合租的租金则在800-6000元/月不等。

三、品牌长租公寓未来发展之路

尽管上述品牌长租公寓的房源保有量和房源开出量较大，在市场上也有一定的占有率，但仍存在一些共性问题需要解决。

从上述品牌长租公寓企业经营特征可以看出，他们的运营模式分为“集中式”和“分散式”两种。集中式公寓运营采用的较为传统的商业地产运作模式，房源以整栋楼的形式呈现，房源可为所属地产公司自持，可为租赁，也可以是收购的空置物业。其资金回收期长，目前主要靠提供优质、系统化的服务，提高租金，实现收益。而分散式公寓，其房源来自分散的房东，通过房屋托管，为租客提供标准化的服务，提供较好的租住体验，靠租金、收房成本之间的价差，获得收益。

从两种不同的经营方式来看，集中式公寓今后经营的难点在于房源的开拓、持有房产的成本支出以及出租率的提高，而分散式公寓的难点主要在于众多分散房源的统一管理、房源获取及维护改建的成本以及房源取得年限内的出租率保证。

目前，针对长租公寓运营企业，国家没有任何税收优惠和扶持措施，但长租公寓未来的市场需求巨大，且随着行业洗牌，运营不佳的企业将逐渐被淘汰，剩下的将会是资金实力雄厚、管理效率高、产品服务优良的高品质长租公寓运营商。未来长租公寓运营商应加强资金管理，寻找优质、稳定的上下游供应商及合作商，提高运营管理效率，可尝试房地产证券化之路，力求为租客提供舒适的居住环境以及良好的居家服务、社区服务等，突显经营特色，形成差异化的产品和服务，不断满足租客日益增长的居住需求。