清代上海房地契疑难词语释义

侯旭姣

（陕西师范大学 文学院，陕西 西安710119）

上海市档案馆编纂的《清代上海房地契档案汇编》[1]（下称《汇编》），收录了自乾隆四十三年（1778）到清末民初130余年间84组269份上海地区房地产交易契约。张姚俊对《汇编》未收录的契约进行补充整理，发表了《清代上海房地契档案补编（上）》[2]和《清代上海房地契档案补编（下）》[3]（下称《补编》）。《补编》收录了自乾隆四十一年（1776）至光绪十九年（1893）12组47份房地产交易契约。值得一提的是，自明末以来，上海地区的房地产交易中就存在卖、加、绝、叹交易习俗，所以一宗房地产交易一般会订立四份契约。大约从道光年间开始，又出现了房物装修、预支升高起造等新的加价名目，导致一宗房地产交易所订立契约多达六七份。作为珍贵的第一手文献资料，以上契约具有真实性、地域性、同时性等特点，反映了清末至民初时期上海地区房地产交易的真实情况，是我们研究上海社会、经济、法律、历史及语言的重要材料。对契约文书的正确解读是研究契约文书的关键一步，因此，本文采用排比归纳、文例求义、上下文语境、套语句式比较等方法，从语言学角度对该契约文书中的四条疑难词语进行解读，以期为相关研究者扫清阅读的语言文字障碍，同时也为汉语语文辞书编纂、修订提供一点参考。行文举例时对《汇编》《补编》原题目做了适当的文字增补，契约中残缺或模糊不清的字用□来代替，如有别字，则在原字后使用括号注明正字。

一、【兴高、升高】建造或改造房屋

（1）《清咸丰五年（1855）顾炳来卖房文契》：“立预收俗例兴高起造据顾炳来，奉母命同弟炳新、炳鸿，前将祖遗二十五保六图三铺内梧桐弄口楼房壹所，共计拾柒间、三披，并随屋基地并杜绝卖与□□□处，本无生言。”[1]57

（2）《清咸丰九年（1859）潘紫琪卖屋基地文契》：“自叹之后，听凭兴高起造，置坑掘井，永无瓜葛生言枝节。”[1]84

（3）《清咸丰九年（1859）陈陈氏卖房屋及基地文契》：“自绝之后永远世业，任从拆卸兴高起造，与陈姓不涉。”[1]87

（4）《清同治二年（1863）张周氏卖房文契》：“自杜绝之后，仍任从兴高起造，收科入册，过户承粮，出召取租，置坑掘井。上至檐椽，下至沿石，在房装修一应在内。”[1]113

（5）《清同治六年（1867）元丰庄市房推偿文契》：“自推之后，任凭受业租住，过户承粮，改造兴高，与本庄不涉。”[1]140

以上各例房屋买卖契约中的“兴高”，都可以理解为开工建造或改造房屋。例（1）“兴高起造据”是旧主找价的名目，因为上海地区土地买卖存在加找的习俗，在卖、加、绝、叹契之后，装修契、兴高起造契和预支升高起造契成为新的加价名目。这三种契约就是针对房屋的装修改造费用而言的，可验证“兴高”一词的意义。从契约内容来看，例（2）-（5）中，“自卖/叹/绝/推之后，任从（得主）兴高起造、拆卸改造、出召取租……与卖主不涉”是对房屋买卖后的所有权作出的明确规定，即买主可以按照自己的意愿出租、整改房子，与原主人无关。例（4）中，对于买主可以改造房屋的范围，契约原文作了清晰地描述——“上至檐椽，下至沿石，在房装修一应在内”，也就是“兴高”意义的具体说明。

“兴高”常与“起造”“拆卸”“改造”等词同时出现，它们应当是并列关系，属于同类词连用，均为开工建造或改造房屋之义。“兴”本义是兴起，《说文解字·舁部》：“兴，起也。”[4]54后引申为创建、施工、兴修之义。契约中“兴高”的对象是房屋，意思自然是开工建造或改造房屋。

契约文书作为一种应用性文体，其中存在丰富的套语句式。黑维强先生指出“利用套语句式进行词义考释，是套语研究价值最为突出的一个方面”[5]。上海之外其他地区契约文书也有与“兴高”类似的表达，可资比较。例如：

（6）《清雍正五年（1727）大兴县成奇卖房并出租官地契》：“自卖知（之）后，听凭卖（买）主改造居住，永无异言。”[6]1072

（7）《清雍正十二年（1734）台湾县林日融等卖房屋官契》：“其屋听从永远掌业：起盖、修葺、住居。”[6]1092

（8）《清乾隆四十七年（1782）大兴县潘、朱两姓顶卖房白契》：“自顶卖之后，认（任）凭吴姓拆造起盖，并无异说。”[6]1187

（9）《清乾隆四十七年（1782）宛平县潘成顶卖房白契》：“自顶卖之后，任凭买主翻盖。”[6]1188

（10）《清乾隆四十七年（1782）宛平县朱康臣顶卖房白契》：“自卖之后，恁（任）凭吴姓拆造翻盖，并不与朱姓相干。”[6]1188

（11）《清乾隆五十一年（1786）大兴县闫亮宽卖房地民契纸》：“凭中保人说合，一共（并）出卖于朱宅盖房修理，永远为业。”[6]1205

（12）《清道光二十四年（1844）宛平县袁楚堂卖地基民契纸》：“再自卖之后，任凭置主起盖房屋补税红契，永远管业，不与袁姓相干。”[6]1386

以上诸例中的“改造居住”“起盖、修葺”“拆造起盖”“翻盖”“盖房修理”“起盖”等词或短语，都是表达买主对房屋装修改造权利的同类性质的词或短语，“兴高”正是这其中之一。依据套语结构，例（2）-（5）的“兴高”都出现在房屋买卖的契约文书中，并且都说明双方商定好之后，买主对房屋拥有拆卸改造的权利。例（6）-（12）中的“改造居住”“起盖、修葺”等词与“兴高”句式结构、表达意思皆一致，据此推知“兴高”一词为建造或改造房屋之义。

在《汇编》中，还有与“兴高”类似的词语，例如“升高”。《汉语大词典》中“升高”解释为登高，比堪契约文书所用语例，恐非此义可解。《汇编》中，“升高”与“兴高”两词所现位置相差无几，依据契约文书套语句式规律，推测它们的意义当为相同。“升高”一词用例如下：

（13）《清道光二十四年（1844）李见心等兴居起造契》：“自收之后，任从得主拆卸改建、移旧更新、兴居升高，与卖主永不干涉。”[1]36

（14）《清同治七年（1868）张炳铨卖绝楼房文契》：“自今卖绝之后，任从得主永远管业居住，出召取租，随时择吉开工拆卸，升高改造，决无枝节言阻。”[1]146

（15）《清光绪二十三年（1897）江庆生卖房屋文契》：“其房自绝之后，任从拆卸升高改造，永为靴鞋业中世业，决不启齿枝节等情。”[1]265

升，《说文解字·斗部》：“升，十龠也。从斗，亦象形。”[4]302然“容量单位”并非升字本义。升、登的音韵地位如下：升，识蒸切，书母蒸部开口三等平声[7]16；登，都滕切，端母蒸部开口一等平声[7]15。升、登二字古音相近，意义相同，应为同源关系。张舜徽先生认为：“升字古读如登，与斗、登语转相同。”[8]1245登，《说文解字·癶部》：“登，上车也。从癶，豆象登车形。”[4]32《尔雅·释诂下》：“登，升也。”[9]17登由自下而上义引申出上升、高起之义，所以升也有向上、高起、提高等意思。契约文书中“升高”的对象是房屋，例（13）-（15），“升高”用来明说房屋买卖之后，买主对房屋的拆卸改造权。“升高”与“拆卸改建”“兴居”等并列使用，显然“升高”指买主建造或改造房屋。在例（14）中，“择吉”一词与民间“动土”的风俗有关，这一风俗是针对房屋开工建造而言的，选择吉时目的在于期望修建过程顺利。

由上考释可以看出，契约文书中，“兴高”“升高”均为建造或改造房屋之义。

二、【承粮】承担税粮

（1）《清道光二年（1822）孙尚修卖房屋文契》：“其房自卖之后，凭从收科入册，过户承粮，管业居住，出召取租，并无门房上下言阻，亦无从〔重〕相迭卖、债利准折等情。”[1]15

（2）《清同治七年（1868）李兰墅推抵绝据》：“自推抵绝后，任从程处管业居住，出召取租，过户承粮，兴高起造，与程处永为世业，失主毫不干涉。”[1]148

（3）《清光绪九年（1883）罗进达卖市楼房文契》：“其房自杜绝之后，任从收册过户，纳赋承粮，出召取租，升高改造，依从得主自便……”[1]210

（4）《清光绪二十三年（1897）朱思沛堂卖瓦房文契》：“任从管业居住，出召取租，承粮纳税，并无门房上下言……”[1]258

“承粮”一词，辞书未载。《说文解字·米部》：“糧，谷也。”[4]144“粮”最初指谷食，后逐渐引申为税粮义，其词义的演变，与中国古代赋税制度发展史有关。我国从夏、商、西周时代开始，统治者所征实物税就是土地上的生产物，这些生产物就是“粮”的一部分。后因官府征收绢、绵等与“粮”有关的农作物作为赋税，所以“粮”从指谷粮等农作物向田赋义引申。《宋史·高宗纪》：“戒州县加收耗粮。”[10]583此处“粮”借指田赋。从历史文献来看，一直到明朝前期，田税仍以税粮的形式存在。明代“一条鞭法”实行后，丁粮折银、合并征收，成为比较普遍的征税形式，这种形式从明朝一直延续至清朝。《明史·食货志·赋役》：“册有丁有田，丁有役，田有租。租曰夏税，曰秋粮，凡二等。夏税无过八月，秋粮无过明年二月。”[11]1893其中，“秋粮”就是官府征收农作物等实物，以粮代税作为田赋。民国时期，虽然税银代替税粮已是普遍现象，但是直接征粮仍未完全停止。中国史上的漕运制度就是利用专业的水道来调运公粮，其调运的粮食就是征自田赋的部分粮食，即漕粮。综上分析，“粮”从最初谷食之义，逐步发展为税粮义，其税粮义所指范围也从最初的土地税，逐步发展借指其他税收。“粮”有税粮义，在储小旵先生的《〈石仓契约〉字词考校八则》[12]一文中已考证，可参。

“粮”表税粮之义，在以上房屋买卖契约中，“承”理解为承担、负担之义，“承粮”自当理解为承担税粮义。另外，《大清会典·典卖田宅》：“凡典卖田宅不税契者，笞五十，仍追契内田宅价钱一半入官。不过割者，一亩至五亩笞四十，每五亩加一等，罪止杖一百，其田入官。”[13]1509由此可见，清代律令规定典卖田宅必须纳税。契约经投税盖官印后，新业主即可持往过户，产权移入新业主名下承担赋税。以上房屋买卖契约，买卖双方需持契约到官府将产业过户，交纳一定的契税。所以，结合当时法律与契约文书上下文语境来看，例（1）-（4）中，“承粮”“承粮纳赋”“承粮纳税”等词语显然描述的是买卖双方交易完成之后，买主承担了向官府交纳赋税的义务，其中“粮”就是指交纳的契税。

“承粮”一词的意义还可以利用套语来解释。综观以上各例，“承粮”一词都出现在“任从管业居住，出召取租，收科入册，过户承粮……”的句式中，它与《汇编》中“完粮”一词所出现的位置、语境极为相似，所以“承粮”之义可以参考“完粮”的意义来解释。“完粮”在《汇编》中的用例如下：

（5）《清道光十九年（1839）陈良玉卖房文契》：“自卖之后，任从管业居住，出召收租，收科入册，过户，完粮输税，如有原银，不时回赎。”[1]27

（6）《清道光二十四年（1844）李见心等卖房文契》：“其房自卖之后，任从管业居住，出召取租，收科入册，过户完粮。并无门房上下言阻，亦非债利准折等情。”[1]32

（7）《清咸丰十年（1860）汪秋瓶卖基地文契》：“其地自卖之后，任从管业裁（栽）种，揭笆种树，起造房屋，收科入册，过户完粮，并无门房上下言阻……”[1]95

（8）《清同治三年（1864）李存本堂卖楼房平屋地基文契》：“其屋自卖之后，任从管业居住，出召取租，收科入册，过户完粮，并无门房上下言阻，亦非债利准折等情。”[1]127

（9）《清光绪六年（1880）金希堂卖平房文契》：“其房自售之后，听从业主另立户名，完粮纳税，毫无干涉。”[1]187

《汉语大词典》中“完粮”一词释义为“交纳田赋”[14]1338。例（5）-（9），“完粮”一词出现在卖房契约中，依据上下文语境，“完粮”指土地房屋买卖之后交纳契税。“完粮输税”“完粮纳税”，使交纳契税的意思更明确。以上用例，如果“完粮”仅按辞书之义理解为“交纳田赋”，显然无法与卖房契约对应，则意思不免局限。通过“承粮”“完粮”上下文语例比较可知，“承粮”指买主承担税粮的义务。

“承粮”一词，除在契约中使用，也见于清代历史文献典籍。例如：

（10）清·樊增祥《樊山政书·卷十七·批大荔县陈令详》：“以未曾过粮而又岁以钱二百文宏才族人吴定儿为纳粮，致定儿藉承粮为争产之根，藉赔粮为讹钱之计。”[15]488

（11）清·樊增祥《樊山政书·卷十一·札西安府》：“光绪二十八年（1902）冬同中立约，推与任金魁承粮开种，金魁仅持出游甲钱五串，坐得军地一百零七亩，可谓便宜。”[15]303

例（10）“藉承粮为争产之根”，是说“吴定儿”利用交纳税钱这件事情做文章来争夺财产。例（11）任金魁与他人立约种地，他需要先向官府交纳税钱，然后才能开始种植土地。

结合契约文书与当时的文献用例，可以得知“承粮”为承担税粮之义。

三、【收科】将后幅契尾收入官府册子

（1）《清嘉庆十四年（1809）伍德兴卖房屋契》：“自绝之后，其房听从拆卸改造，过户收科，永为世业，尽绝葛藤，并无上下门房言阻。”[1]6

（2）《清嘉庆十五年（1810）孙玉书卖房文契》：“其房自卖之后，任从居住收科，入册过户，完粮输税。”[1]7

（3）《清道光元年（1821）张史氏卖房屋文契》：“其房自卖之后，任从得主收科入册，管业输粮，出召取租，并无门房上下言阻，亦无从〔重〕相迭卖、债利抵押等情。”[1]10

（4）《清同治四年（1865）王炳荣卖平房文契》：“其房自卖之后，凭从收科入册，过户完粮，出召取租，管业居住。并无族分纠葛，决无重叠交易，以及门房上下言阻，亦非债利准执[折]等情。”[1]131

（5）《清光绪十一年（1885）张胡氏添加房价文契》：“自加以后，仍从管业居住，出召取租，收科入册，过户完粮，并无门房上下言阻，亦非债利准折等情。”[1]217

（6）《清光绪三十三年（1907）王福全卖田屋房产文契》：“其房地自绝卖之后，任从得主管业居住，出召取租，收科入册，过户承粮，同契投税，起造升高，硝墙立界，置坑掘井，并无门房上下言阻，亦无亲族、邻近别姓生言枝节、重让迭卖等情。”[1]284

（7）《清光绪三十年（1904）邢幼能卖房地文契》：“其房自卖之后，任从得主自住出召，拆卸升高，收科入册完粮，与邢姓无涉。”[1]276

《汉语大词典》中“收科”一词释义为“收场；圆场”[16]385。然细察文意，契约所引“收科”并非词典所示之义。

例（1）-（7），“收科”出现在“自卖（加、叹、绝）之后，任从（得主）居住，收科入册，过户完粮，升高起造，并无门房上下言阻”这一句式中。“收科”“收科入册”与“居住、过户完粮、完粮输税”等动词或动词性短语并列，所以“收科”也应为动词。以上句式描述的是房屋买卖成交之后，买主对所买房地拥有的权利和应尽的义务。居住改造房屋，出租房屋收取租金，建立围墙，开凿水井等都是买主的权利；买主的义务就是持契到官府将有关产业过户，然后交税，办理买卖交易的法律手续。“收科”是办理交易手续过程中的具体流程之一。

“收科”一词含义的考释，还需要参考当时相关法律制度。张传玺在《契约史买地券研究》一书中指出，东晋初年朝廷开始对典卖房屋征收契税。房屋买卖双方纳税后，官府出具契尾作为纳税收据。至少在南宋时期，就已使用契尾。明朝采用鸳鸯式契尾，将其大尾发给税户，坐尾留存备查。清乾隆十四年（1749）修改契尾格式，分大尾为前后两个半幅。前幅给业户收执，后幅同季册汇送布政使查核[17]29-33。依据当时买卖房屋的契税制度，“收科”一词应当是指将后幅契尾收入官府册子，以备官府核查或日后纠纷作为证据使用。“收科”之“收”为收入之义，“科”泛指官府机构，小到地方官府，大到布政司、户部。明·周晖《金陵琐事·雅谑》：“张江陵钤束科道两衙门，官不敢扬眉吐舌略陈异己之说。”[18]53清·李渔《怜香伴·欢聚》：“翰林院并科道两衙门各位老爷，都在堂上贺喜。”[19]110此两例皆可证明“科”在明清两朝有指代官府机构之义。契约原文中“收科”与“入册”经常连用，“收科入册”指将后幅契尾收入官府册子的意思更为明确，此亦可用于佐证“收科”之义。

（8）《清咸丰九年（1859）康文远卖屋基地文契》：“其地自卖之后，任从管业起造，并无门房上下言阻，亦无债利重交准折等情。”[1]90

（9）《清咸丰九年（1859）康文远卖屋基地文契》：“其地自加之后，仍旧管业起造。倘有别姓声言，自应失主理直，与现业不涉。”[1]91

（10）《清咸丰九年（1859）康文远卖屋基地文契》：“自绝之后，得主管业起造，收科入册，过户承粮，置坑掘井，与失主毫无干涉。”[1]91

（11）《清咸丰九年（1859）康文远卖屋基地文契》：“自叹之后，听凭兴高起造、置坑掘井、永无瓜葛生言枝节。”[1]92

依据有关法律规定，红契纳契税并加盖红色官印，而白契是无官印漏纳契税的不合法契约，所以白契原则上不应有“收科入册、过户完粮”等词句。例（8）-（11）分别为《清咸丰九年（1859）康文远卖屋基地文契》一组的卖、加、绝、叹契，其中，卖、加、叹契为白契，不交官府，无需纳税，所以没出现“收科入册”类的表达。绝契文是官契，盖有官印，是需要纳税的契约，故有“收科入册”类的表达。所以这组契约所用词语合乎规范。然细察《汇编》《补编》，多处白契也出现了“收科入册”类的表达。我们推断原因有二：其一，买卖双方签订契约时，双方约定按照法律要求纳税，故在契约中写明，但签完之后，买主出于各种原因，并未按约向官府纳税，所以未加盖官府章印，导致白契中出现“收科入册”类的表达。其二，因契约文书多为民间流传，逐步形成固定的套语格式，很多代书人仅参考契约范本写作，没有认真思考套语内容，导致只对契约中立契人、出卖原因、投入买卖土地的坐落面积、四至、金额、税粮、买主等明显变化的要素做出修改，其他要素不变，如此造成以上情况。

四、【生言】产生异言，有异议

（1）《清道光元年（1821）张史氏卖房屋文契》：“倘有别姓生言，失主理直，与得主不涉。”[1]10

（2）《清道光三年（1823）张三官卖粪坑基地文契》：“倘有外姓生言理论，卖主一力承祧。”[1]22

（3）《清咸丰六年（1856）戴心如卖基地文契》：“其银自收之后，永无生言枝节，恐后无凭，立此预支升高起造据，永远存照。”[1]67

（4）《清同治三年（1864）杜西成卖基地文契》：“倘有别姓或门房上下生言等情，自有失主理直，永斩割藤，决无枝节。此系两相允洽，各无异言。”[1]118

（5）《清光绪九年（1883）罗进达卖市楼房文契》：“倘有重交迭典，别姓生言瓜葛，失主自应理直，与得业不涉。此系两允，各无悔言。”[1]210

（6）《清光绪三十三年（1907）林吟和等卖田文契》：“倘有外人争论债利等情，并及别姓出为阻挠，枝节瓜葛，生言诸事，统归失主自行理直，与得业无干。”[1]289

契约是具体载录缔约双方依法订立的有关权利、义务的协议的文件[17]61。买主对所买房屋拥有权利，卖主对所卖房屋负有责任，如果房屋存在重复交易、产权不明等情况时，卖主要承担责任，这是契约文书中买卖双方交易的前提，如果交易有争议，由卖主承担责任。这在很多地方契约文书中明确写出，形成套语句式，如以上各例“倘有别姓生言，失主理直，与得主不涉”描述的就是房屋买卖过程中，如果外人对房屋买卖产生异议的情况。其中，“生言”一词就指产生异议，“言”指异议，而非言语、言论等字面意思。例（1）-（6），契约文书中卖主对房屋担保事项做了说明，比如房屋重复交易、四至不明等情况，双方的交易是建立在担保事项基础之上的，同时，这些担保事项也受到社会与法律的监督。如果有其他人对所卖房屋产生异言，由卖主承担一切责任，与买主无关。显然，从语境来看，上述诸例“生言”应理解为产生异言。例（5）和（6）中的“重交迭典”“争论债利”等描述的就是房屋重复交易、用于抵押外债等情况，这是“生言”内容的具体体现。“生言”词义的解读，还可参考契约文书套语句式来理解。例如：

（7）《明万历四十年（1612）祁门县徐汝鸾卖地红契》：“如有内外人等异说，俱系卖人承当，不干买人之事。”[6]812

（8）《明万历四十年（1612）祁门县刘万富卖坟地红契》：“如有内外人等争论，俱由卖人一面承当，不干买主之事。”[6]813

（9）《清顺治六年（1649）休宁县吴启祐卖园契》：“倘若内外异说，卖人之（支）当，不干买人之事。”[6]995

（10）《清顺治十八年（1661）休宁县郑日孜兄弟卖红地契》：“倘有亲房内外人等异说，俱系卖人承当，不干买人之事。”[6]1008

（11）《清康熙四十五年（1706）休宁县许遂之卖地红契》：“倘有亲房内外人等异说，俱身承当，不涉买人之事。”[6]1049

（12）《清嘉庆十二年（1807）新都县谢大鹏等卖水田红契》：“自卖之后，任凭买主耕输管业……卖主人等不得异言，此系买卖二家情愿。”[6]1271

例（7）-（12）表达的意思都是土地自买卖之后，如果买卖双方本家人或外人有其他不同的言论，即有异议，由卖主一人承担，不关买主的事情。例中“异说”“争论”属同义词，都是表达买卖双方或外人对所买房地产生异议。依据套语结构，例（1）-（6）的“生言”与以上（7）-（12）中的“异说”“争论”等词句式结构、上下文语境相似，据此推知“生言”一词词义为产生异议、有异议。

五、结 语

契约文书作为一种地方文献资料，其中存在着的疑难词语使其具有较高的语言研究价值。考释契约文书中的词语，不但可以纠正旧辞书释义上的谬误、补充辞书的不足之处，为今后编纂汉语词典或语文辞书打下良好基础，而且可以为近代汉语词汇研究提供丰富的资料。同时，契约文书中疑难词语的正确解读，对契约文书的整理和研究大有裨益，有利于发挥契约文书等地方珍稀文献的价值，促使这类地方文献得以更好利用。