习近平关于住房问题重要论述的逻辑生成、思想内涵与实践要求

郑云峰，朱 珍

(1.福州职业技术学院 文化创意系，福建 福州 350108；2.福建师范大学 马克思主义学院，福建 福州 350108)

党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央从全面建成小康社会与全面深化改革开放的发展实际出发，围绕经济社会发展的重大问题，提出一系列治国理政的新理念、新思想和新战略，最终形成“习近平新时代中国特色社会主义思想”。面对城镇居民住房领域存在的诸如房价上涨过快、炒房之风盛行、中低收入家庭住房困难等顽疾，习近平在党的十八大、十九大、历年中央经济工作会议、中央政治局会议等多次对住房问题作出重要论述，明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”等旗帜鲜明、富有新时代特色的科学论断。习近平总书记关于住房问题的重要论述是习近平时代中国特色社会主义思想的重要组成部分，进一步丰富了马克思主义住宅理论，为我国城镇住房制度改革指明了方向，对于实现我国房地产市场持续健康发展具有重要的理论价值和实践指导意义。

一、习近平关于住房问题重要论述的逻辑生成

(一)马克思主义住房理论是习近平关于住房问题重要论述的理论基础

马克思和恩格斯非常重视工人阶级的住房问题，他们关于住房问题的理论是习近平关于住房问题重要论述的理论基础。马克思在《资本论》中指出，住房需求是人类的基本需求，住房支出是劳动力价值的构成之一，是维持劳动者及其家属正常生活状况所必需生活资料的重要组成部分。[1]200昂贵的建筑地租会助推城市房价上涨，影响劳动者住房需求的实现。尽管“劳动力的价值规定包含着一个历史的和道德的要素”，[1]199但总体上看，倘若维持劳动者身体所必不可少的生活资料的价值得不到满足，那么，劳动者只能在萎缩的状态下从事生产和再生产活动。马克思在《哥达纲领批判》中提出了社会产品分配理论，他认为社会产品在生产者之间进行分配之前要进行两次扣除，其中就包含要建立社会保险基金，社会保险基金是一切社会都需要的，是社会发展的重要物质保证。马克思提出的住房需求、劳动力价值、地租理论及社会产品分配等理论，为习近平提出“房住不炒”、坚定实现全体人民住有所居、加快推进住房保障建设等重要论述提供了思想的源泉。

恩格斯在《论住房问题》中对蒲鲁东主义和资产阶级改良主义者关于住房问题的错误观点进行了批判，提出了马克思主义关于住房问题的基本观点。首先，在批判萨克斯改良主义论断的基础上，恩格斯指出，住房紧缺的根本原因在于资本主义生产方式，直接原因则是快速推进的工业化和城市化。其次，恩格斯认为，住房费用是劳动力再生产费用的组成部分。最后，恩格斯认为要彻底解决住房问题，就必须彻底革除资本主义生产方式、消灭城乡二元对立、保留住宅租赁。[2]另外，恩格斯还指出，在资本主义生产力发展到一定阶段时，住房短缺实际上并不存在，只是由于分配不均才导致部分人住房困难。恩格斯的住房理论为习近平提出满足群众基本住房需求、“房住不炒”、根据人口流动情况分配建设用地指标等论述提供了依据。

(二)习近平关于住房问题重要论述与党的历代领导人住房思想一脉相承

习近平在住房问题上继承了党的历代领导人的民生及住房思想。中国共产党带领全国人民实现站起来到富起来再到强起来的过程中，始终将包括住房在内的民生问题摆在突出的位置。毛泽东提出“为人民服务”，主张包括住房问题在内的一切群众的实际生活问题，都是我们应当注意的问题，要想方设法满足人民群众的衣食住行等基本生活需求，并多次强调不能为了发展而忽视人民的生存及改善生活的需要。邓小平对社会主义生产的根本目的及根本任务作出了深刻的论述，其中包括提高人民的生活水平及实现共同富裕要求，努力实现全体人民“住有所居”，并通过保障性住房实现中低收入群体的住房需求等观点。1980年，邓小平对建筑业和住宅问题发表了重要讲话，对我国城镇住房体制改革提出了具体的意见：一是城市居民可以通过买房或者建房解决住房问题；二是新房和老房都可以出售；三是房价和租金根据区位进行动态调整；四是要对低收入职工进行住房补贴。[3]邓小平对住房问题特别是对低收入职工住房问题的论述，为开展住房保障工作提供了思路和依据。江泽民十分重视民生问题，提出“三个代表”重要思想，认为在社会主义初级阶段应更加重视人民群众衣食住行的基本需要，不断改善人民的生活条件。胡锦涛提出以人为本为核心的科学发展观，将包括住房问题在内的民生问题上升到了新高度，指出要让发展的成果惠及全体人民，在住房问题上要实现“住有所居”的目标。胡锦涛在党的十七大报告中提出要“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，[4]并在后续多种场合不断强调要加强保障性住房建设。

习近平关于住房问题的重要论述是对党的历代领导人关于民生和住房思想的继承、发展与创新，是应对我国进入新发展阶段出现的各种新问题、新挑战而作出的科学论断。

(三)满足新时代人民的住房需求是习近平关于住房问题重要论述的现实之源

2003年将房地产业确立为我国国民经济支柱产业以来，房地产市场迅猛发展，人民居住条件得到了大幅度的改善。但是房价上涨过快、保障性住房开工建设不足、炒房之风盛行、地方土地财政依赖等顽疾长期得不到根治。造成上述顽疾的一个重要原因在于，我国对住房的属性及功能定位不清晰，房地产政策在调控房价与刺激经济之间左右摇摆。治理房地产领域的这些顽疾事关人民幸福感提升、保障居住权、产业结构优化，甚至关系到城市乃至整个国家发展的竞争力，必须下定决心彻底根治。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央，基于我国城镇房地产业发展的基础与人民住房需求之间的矛盾，进一步深化城镇居民住房制度改革，把“房住不炒”的理念融入住房制度及房地产调控的各项政策措施中。特别是党的十九大报告明确提出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。显然，住房需求是美好生活需要的重要组成部分，需要高度重视。因此，以习近平同志为核心的党中央密集出台了一系列基础性房地产管理制度，形成了新时代构建房地产持续健康发展长效机制的政策体系，为我国城镇居民住房制度改革事业绘制切实可行的“路线图”。习近平关于住房问题重要论述是针对城镇居民住房及房地产发展领域存在的热点及重点问题作出的科学论断，满足新时代人民的住房需求是其现实之源。

二、习近平关于住房问题重要论述的思想内涵

住房问题关系民生福祉，努力实现全体人民住有所居的目标是落实以人民为中心发展思想、扎实推进共同富裕的重要体现及落脚点，是决胜全面建成小康社会，开启全面建设社会主义现代化国家新征程的必然要求。习近平关于住房问题重要论述系统回答了住房的功能属性、发展目标、实现路径等重大问题，为我国城镇住房制度改革及建立房地产持续健康发展长效机制指明了方向。

(一)深化认识住房问题的性质：关系民生福祉

2003年以来，房地产行业迅猛发展，成为我国国民经济的支柱产业，与上下游产业一道成为我国经济发展的重要动力。房地产业在我国经济结构中的这一特殊地位，导致我国房地产业调控政策目标在控房价与保增长之间摇摆不定。党的十八大以来，习近平多次对住房问题的性质作出了经典的论断，认为住房问题关系民生福祉，不将房地产作为短期刺激经济的手段。早在2013年10月29日，习近平在十八届中央政治局第十次集体学习中就指出：“加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。”[5]习近平第一次从社会公平正义、共享改革发展成果的角度要求加快住房保障和供应体系建设。习近平在党的十九大上提出“坚持在发展中保障和改善民生。增进民生福祉是发展的根本目的”，[6]将努力实现全体人民住有所居作为补齐民生短板的重要内容之一。2019年7月30日，习近平在十九届中央政治局会议上提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，[7]旗帜鲜明地将刺激经济的任务从房地产政策中剔除，进一步强化住房的民生属性。2020年中央经济工作会议更是史无前例地指出住房问题关系民生福祉，从而将住房问题的民生属性推向了前所未有的高度。[8]习近平对住房问题性质的深化认识，为改革我国住房管理体制、住房分配制度、供给制度、房地产政策等奠定了基础的价值观念并指明了改革的方向。

(二)重新定义住房的功能：房子是用来住的，不是用来炒的

随着我国房地产市场的迅猛发展，住宅被赋予了多重的功能定位，包括居住功能、投资功能以及投机功能等。我国发展房地产业的初衷是依靠市场的力量增加住宅供给，从而更好地满足人民群众的住房需求。但是房地产市场固有的缺陷以及资本的逐利本性使住宅成为部分企业、高收入群体、职业炒房团牟取暴利的投机工具，炒房、操纵房地产价格、捂盘惜售等行为盛行。各地层出不穷的炒房行为不仅扰乱了房地产市场，造成住宅价格不合理上涨，同时也埋下金融风险等巨大隐患。

面对城镇住宅功能定位错位的问题，习近平于2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，[9]第一次对我国城镇住房的功能定位进行精准定义。习近平在党的十九大报告中重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并在后续历次中央政治局会议及2018年、2019年、2020年的中央经济工作会议中始终坚持“房住不炒”的定位，将该定位贯彻落实到我国住房制度改革及房地产市场调控的具体实践中，实现了政策的连贯性。“房子是用来住的，不是用来炒的”定位是习近平关于住宅功能定位的具体表述，指出了房地产发展的首要目标是满足人民的住房需求，要限制并打击扰乱房地产市场秩序的投机和操纵价格的行为。

(三)优化政府与市场分工：更加重视保障性住房建设

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，全面开启我国城镇住房制度改革的历史进程。改革的目标之一是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。按照1998年房改的初衷和设想，城镇住房供应体系以经济适用住房等保障性住房为主、商品住房为辅，城镇居民主要依靠经济适用住房解决居住问题。但是在城镇住房供应体系建设的实践过程中，由于地方政府土地财政依赖、资本逐利性等原因，保障性住房开工建设不足，在城镇住房供应体系中占比太低。城镇居民很难享受住房保障，被迫通过购买价格很高的商品住房解决居住问题，造成了大量城镇居民住房困难。

面对保障性住房与商品住房供给结构失衡的问题，2013年10月29日，习近平在党的十八届中央政治局第十次集体学习中提出加快推进住房保障和供应体系建设，实现全体人民住有所居的目标。习近平不仅十分重视住房保障工作，还在党的十九大及十九届四中全会中提出了将“多渠道保障”纳入住房制度，作为城镇住房制度的重要组成部分。除此之外，习近平还在历年的中央经济工作会议中反复强调加强住房保障体系建设，例如2020年中央经济工作会议提出要高度重视保障性租赁住房建设。习近平对保障性住房建设的重视体现了对住宅商品特殊性的科学认识，住宅不仅具有商品属性，还具有福利属性。成熟的住房供应体系应能够满足不同收入层次家庭的住房需求，中高端住宅由市场提供满足中高收入家庭的住房需求，低端住宅由政府提供满足低收入家庭的住房需求。

(四)明确实现住有所居目标的路径：建立租购并举的住房制度

党的十八大以来，习近平反复强调要努力实现全体人民住有所居的目标，要求各级党委和政府落实目标任务和政策措施。城镇居民解决住房问题，主要有三种方式：购买商品住房、租赁住房、政府提供的各类保障性住房。1998年房改以来，我国城镇住宅供给以商品住房为主，而保障性住房供给不足。然而商品住房价格普遍高昂且不断上涨，大部分中低收入家庭，特别是大中城市的新市民和青年人难以承担，因此大量的中低收入家庭只能依靠租赁商品住房解决居住问题。然而我国城镇租赁住房市场发展不规范，租户正当权益屡被侵犯，而且被排除在城市大部分公共福利之外。

面对此种困境，一方面，习近平在历次中央经济工作会议中提出大力支持发展住房租赁市场、加快住房租赁市场立法、鼓励自然人和机构投资者成为租赁市场的房源提供者等思路和对策，以增加租赁住房的供给数量和规范住房租赁市场行为。特别是2020年的中央经济工作会议更是将保障性租赁住房建设和完善长租房政策作为解决大城市住房突出问题的重要举措，成为2021年要抓好的重点工作之一。另一方面，习近平在党的十九大和十九届四中全会中都提出要建立租购并举的住房制度，将租赁住房纳入我国城镇住房的制度安排中。在习近平关于住房问题重要论述的指导下，2020年5月11日中共中央、国务院发布《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，将租购并举作为住房制度的重要内容之一。习近平对租购并举的论述是从我国住宅产业发展的实际情况和城镇居民的住房需求出发而得出的科学论断，对于引导住宅产业各类市场主体树立正确的住房观念具有重要的指导意义，为努力实现住有所居的目标规划了实施路径。

三、习近平关于住房问题重要论述的实践要求

住房问题关系民生福祉，满足人民群众的住房需求是促进社会公平正义，保证人民群众共享发展成果，提升人民获得感，扎实推进共同富裕的必然要求。1998年房改以来，我国城镇居民住房条件得到了大幅度改善。但是城镇居民多样化的居住需求与住宅产业发展的不平衡不充分之间的矛盾依然存在，特别是大城市住房问题仍十分突出。习近平关于住房问题的重要论述将引领新时代我国城镇住房管理体制改革，为构建符合人民群众需求的住房供给体系指明方向。

(一)促进房地产市场平稳健康发展，努力实现全体人民住有所居的目标

作为人民日益增长的美好生活需要的重要组成部分，住房发展关系民生福祉，不仅关系百姓的切身利益，也关系到经济社会发展的大局。大力发展住房事业是落实习近平“以人民为中心”“扎实推进共同富裕”发展思想的要求，是助力解决社会主要矛盾的关键举措。改革开放以来，我国住房事业发展取得了巨大的进步，居民住房条件得到了很大的改善。党的十八大以来，在以习近平同志为核心的党中央的正确领导下，深入推进住房制度改革，住房事业不断发展，人民群众住房条件持续改善，全体人民住有所居的目标正逐步实现。

但是，我国城镇住房事业发展仍然存在总量不足、供给结构不合理、区域发展不平衡、居住成本居高不下等问题，特别是大城市住房问题、新市民及青年人住房问题总体上仍然比较突出。新发展阶段解决我国城镇住房领域的上述问题，关键在于充分发挥市场在房地产资源配置中的决定性作用，并更好发挥政府宏观调控作用，促进房地产市场平稳健康发展。一是充分运用市场手段，通过增加土地供给及引导房地产开发商等市场主体积极参与供给总量不足城市的房地产开发，进一步做强做大房地产业，通过供需平衡保持房地产价格稳定。二是更好发挥政府房地产调控作用，通过财政政策、货币政策、行政政策等鼓励开发商面向不同收入层次需求家庭开发不同品类住宅产品，满足居民不同层次的住房需求。三是鼓励专业机构、开发商等开发、持有租赁型住宅产品，大力发展住房租赁市场。四是制定并落实促进房地产市场平稳健康发展的各项基础性制度和长效机制。促进房地产市场平稳健康发展是满足不同收入层次家庭的多样化住房需求的重要保障，是努力实现全体人民住有所居目标的主要途径。

(二)全面推进城镇住宅领域的供给侧结构性改革，优化住房供给结构

1998年房改以来，城镇住房总量、人均居住面积及住房配套均有较大幅度的改善，基本告别了住房紧缺的时代。但是城镇住宅供给结构仍有诸多不合理之处，主要表现在以下四个方面：一是商品房与保障性住房供给比例失衡。目前城镇住宅以商品房供给为主导，廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等保障性住房供给不足，这样的供应体系导致了商品房价格不断上涨，中低收入家庭住房困难问题突出，不利于全体人民共同富裕取得实质性进展。二是销售型住宅与租赁型住宅供给比例不合理，目前城镇住宅(包括商品房、限价房、经济适用房、共有产权房)以销售型产品为主，而租赁型产品(包括出租型商品房、公租房、廉租房)占比几乎可以忽略不计，导致住房租赁市场发展严重滞后。三是商品房供应结构不合理，中大户型产品占比过高，而小户型产品供应不足。四是保障性住房供应结构不合理，共有产权房、保障性租赁住房、公租房等供给与中低收入家庭需求有不少的差距。

应全面推进城镇住宅领域的供给侧结构性改革，改善住房供给结构：一是突出住房的准公共物品属性，落实地方政府的主体责任，切实提高保障性住房在住宅供给中的比例，充分保障中低收入家庭的住房需求，为扎实推进共同富裕奠定“住有所居”的物质基础。二是落实租购并举，引导开发商、专业机构投资开发租赁型住宅项目，培育住房租赁市场，提高租赁型住宅的供应量。三是引导开发商合理设计、安排不同户型住宅的比例，满足不同层次收入家庭的购房需求。四是各级地方政府要增强对中低收入家庭的人文关怀，在保障性住房项目选址、产品设计、开发建设、配套设施等方面充分考虑保障对象的生活及工作需求，增强中低收入家庭的获得感。

(三)坚持“房住不炒”定位不动摇，保持房价稳定

习近平提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”精准地回答了新发展阶段我国住宅产业的任务与使命，为精准定位房子的功能及制定房地产调控政策提供了直接的依据。2003年我国将房地产业确立为国民经济的支柱产业以来，房地产业及住宅被赋予了多重的功能。首先，房地产业的蓬勃发展使我国城镇住宅供给的量和质都有了大幅度的改善，满足了人民居住的需求。其次房地产业的发展带动了经济的发展，成为地方政府刺激经济发展、增加财政收入的重要工具。最后，房子成为投机炒房的工具。投资客利用富余资金或者从金融机构套取的资金大肆收购房源，盲目追加杠杆，推动房价非理性上涨后抛售，赚取买卖差价，房子成为投资者投资炒作的工具。地方政府通过房地产业刺激经济以及投资客炒房的行为都在一定程度上造成了房地产市场行为的扭曲，加剧房地产市场的供需矛盾。此外，不断上涨的房价还挤压了老百姓的消费，对消费产生“挤出效应”，不利于有效提振国内消费，不利于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

应在习近平提出的“房住不炒”定位的指导下，全面推进我国房地产业及城镇住房管理体制机制改革。一是坚决不将房地产作为短期刺激经济的手段。严格限制地方政府将房地产作为刺激经济的手段，遏制其经营土地财政的冲动，将维持房地产平稳健康发展作为政绩考核的重要指标之一。二是严厉打击炒房投机行为。出台严格的限购、限售与限贷政策，挤压炒房行为的操作空间；变革房地产税费体系，加快房地产税试点及全国推广的步伐，增加持有环节的税收，提高炒房投机行为的门槛与成本；严查炒房投机者的资金来源，对于违规使用金融机构资金的炒房行为严惩不贷。三是为居民正常住房需求提供政策支持。从住房信贷政策、公积金缴存与提取政策、税收优惠政策等角度全方位支持居民首套及改善型住房消费需求，降低住房消费成本。

(四)大力发展住房租赁市场，整治租赁市场乱象

1998年房改以来，尤其是2003年将房地产业确定为我国国民经济支柱产业之后，不论是政府住房政策还是房地产业发展方向，都是以发展销售型住宅为主。现阶段我国住宅市场呈现以下五个方面的特征：一是城市居民的自有住宅拥有率不断攀升，基本达到世界最高水平；二是房地产开发商开发的住宅产品均以销售型为主，租赁型地产占比微乎其微；三是住房租赁市场的房源主要来自个人；四是住房租赁市场乱象丛生，租户合法权益难以保障；五是租售不同权，住宅产权是城市公共服务资格准入的门槛。

随着房地产价格的不断攀升并在高位企稳，城镇中低收入家庭及新市民难以通过购买商品房的方式解决居住问题。因此，大力发展住房租赁市场，租购并举，才能更好满足不同收入家庭的多样化居住需求。一是培育专业住房租赁机构，鼓励房地产开发商、住宅投资机构等开发、投资租赁型住宅，打造专业租赁型住宅产品。应发挥国有企业在住房租赁市场的责任与担当，引导民营企业规范经营住房租赁业务，鼓励国有企业与民营企业合作共赢，促进住房租赁市场的健康发展。二是提高租赁型住宅的基础配套设施和城市公共服务水平，逐步缩小租购住宅之间的公共服务差距。各级地方政府应结合地区具体情况，积极配齐租赁型住宅的公共服务，助力实现基本公共服务均等化，助力推进社会主义共同富裕。三是鼓励金融机构研发租赁型住宅的相关金融产品，结合定向降低存款准备金率、降低贷款利率等货币政策为住房租赁机构及消费者提供适度金融支持。当然，需要注意的是，要防止“长租公寓”式的资本无序扩张，让老百姓切实享受金融权益。四是完善住房租赁相关立法，并加强法治，保障租赁双方的合法权益。五是引导居民树立正确的住房消费观念，鼓励居民通过租赁方式解决居住问题。