一二三线风景异

刘佳璇　何欣　李潇

顾客在上海中心大厦的朵云书院内阅读（刘颖/摄）

一座城市的代表性写字楼集群，就像城市的封面。当写字楼组成的钢筋丛林出现在电影、城市宣传片里，总能给人带来强烈的视觉冲击。

写字楼也是城市经济活动的舞台，承载着城市经济发展的梦想与雄心：在2018年和2019年，诸多城市持续发力楼宇经济，以期催生行业聚合效应，推动城市经济发展和产业转型升级。

因城市整体经济实力、发展潜力以及产业结构的不同，中国各级城市的写字楼市场发展差异巨大。在疫情变局中，各地城市的写字楼市场也展现出不同程度的市场波动。

争奇斗艳的城市天际线，只构成表面的风景，能否找到城市经济新动能，“吞下”一座座新建的摩天大楼，才真正考验一座城市统筹发展的能力。

成都街头写字楼

强者北上广深

在写字楼市场上，稳稳坐在头部位置的四座城市是北上广深。

背后的原因不难理解——有产业，才有需求。写字楼市場的需求端主要来自于第三产业。改革开放后，率先发展起金融、科技互联网和现代服务业并构筑起产业聚集态势的，便是北京、上海、广州和深圳。

以北京为例，上海财经大学中国产业发展研究院常务副院长余典范对《瞭望东方周刊》分析：“北京是典型的服务经济的城市，其服务业占比已经在80%以上，通过疏解传统制造业，北京的产业结构已经‘轻型化，主要以金融、高新技术产业和专业服务业为主。”

如今，北上广深已各自形成城市内部的多个核心商圈：在北京，有中关村、金融街和CBD;在上海，有陆家嘴、南京西路和新天地;在广州，有珠江新城、越秀和天河北;在深圳，有福田、后海和车公庙。

根据仲量联行《2021中国写字楼市场白皮书》的数据，在中国内地城市中，优质办公楼日均租金超过5元/平方米的，仅有这四座城市。

在北上广深四城中，又数北京的平均日租金最高，达到11元/平方米，跻身全球城市的前三位，上海则排名第14位。从市场规模来看，北京、上海和深圳的优质办公楼体量超过1000万平方米，在全国一骑绝尘。

仲量联行对全国超过200座城市的办公楼市场进行了深入调查，与一线城市相比，大多数新一线或强二线城市优质办公楼日均租金为每平方米2元至3元，其中超过30%的城市甚至低于1元/平方米。

“和住宅领域不同，商业地产尤其是写字楼领域，在全国不同能级的城市中呈现较为明显的马太效应。”贝壳研究院商业地产分析师郑中对《瞭望东方周刊》说。

疫情阴云下，全球写字楼市场都有所波动，北上广深写字楼均出现一定程度上的空置率上涨与租金下降，但是具体表现却仍有不同。高和资本地产科技基金合伙人李慧忠对《瞭望东方周刊》表示，这和城市不同的产业特点、要素构成有关，京沪两地就是较为典型的例子。

2020年，上海的写字楼空置率曾一度超过历史高点，全年空置率在20%左右。“上海外资占比较高，另外还有很多以外资企业为主要客户的律师事务所、会计事务所。疫情影响下，外资企业营商压力较大，这在一定程度上影响了上海的写字楼市场。”李慧忠说。

相比之下，北京是一个以国企、央企以及金融监管机构为需求方“班底”的特殊市场，城市中内资非私营企业的占比较其他三座一线城市更高。李慧忠认为，北京写字楼市场虽然也受到了一定冲击，但由于有“国字号”企业和机构的集聚，整体抗压力更强。

空置率高不一定代表某座城市经济活力不强， 而是和短期写字楼市场供应量有较大关系。空置率高有可能是因为城市内部正在发生一些经济转型， 或发展策略进行必要的调整。

广深各有不同

《瞭望东方周刊》综合多方数据发现，近一年来，四座一线城市里，上海的写字楼空置率约为20%，北京则在16%上下波动，空置率最高的是深圳，约为23%，广州最低，仅在10%左右。

广深两地为何空置率差异这么大？一个主要原因在于供给的节奏不同。

2016年，广州的写字楼市场曾出现供应高峰，此后供给节奏明显减缓。目前，在四座一线城市中，广州是唯一将空置率保持在10%左右的城市。

与此同时，广州的甲级写字楼存量为675万平方米，在四座城市中最低。有机构分析师认为，这和广州的经济体量不够匹配，如在珠江新城这样的核心商圈里，甲级写字楼基本满租，出现了明显的供应偏紧，导致企业难以找到合适的办公点。

广州“装不下”，深圳则“没填满”。

2020年，广州写字楼新增供应量为36.1万平方米，已是最近四年以来的新高，但同一时间内，深圳则有130万平方米的新增供应量，相当于广州的3.6倍。

受疫情影响，需求放缓成为深圳写字楼市场面临的重要问题。2020年，深圳市有23.25万户企业退出市场，绝大多数为私营企业，导致深圳的写字楼市场需求明显疲软，再叠加供应高峰，让深圳写字楼空置率偏高的问题引起外界关注。

近年来，深圳正在建设前海等新兴片区，写字楼市场出现了大量的新入市项目，供应量猛增之下，2015年到2020年，深圳的写字楼空置率总体呈上升趋势。多个分析机构都预测，未来几年里，深圳的写字楼供应仍然会增加。

在存量已然够大的情况下，深圳为何还在兴建更多的写字楼？

一个重要原因是，深圳希望用增量来抑制租金上涨，降低企业的营商成本，减少产业外迁的压力。

增量策略确实让深圳的写字楼“物美价廉”起来：在深圳湾区域，很多甲级写字楼的租金不及广州珠江新城的一半。“这对企业来说是好的。”李慧忠认为，深圳的高供应量意味着企业有更多房源可选择。

综合深圳人口增长、民营经济迅速发展的整体趋势，高空置率并不意味着深圳写字楼市场缺乏潜力。2021年第二季度开始，深圳甲级写字楼平均空置率回落，逐渐恢复至疫情暴发前的水平。

“需要指出，空置率高不一定代表某座城市经济活力不强，而是和短期写字楼市场供应量有较大关系。空置率高有可能是因为城市内部正在发生一些经济转型，或发展策略进行必要的调整。”叶檀财经创始人叶檀对《瞭望东方周刊》说。

二线城市亮眼

2017年初开始，一场城市间的“抢人大战”拉开帷幕。成都、重庆、杭州、武汉、西安、长沙、郑州、济南等二线城市一面推出优惠政策发力培育新动能，一面纷纷出台人才新政。

与此同时，楼宇经济、总部经济成为城市政策中的热词——强二线城市不仅要和一线城市“抢人”，也希望用新建的城市新区和高端写字楼将寻求扩张的企业拉入自己的怀抱。

成都是一个典型。早在2013年，已拥有30座超200米建筑的成都市正式发文支持楼宇经济。不久后，成都市楼宇经济促进会成立，以期实现“以楼聚产，以产兴城，以城悦人”的目标。

那时的成都写字楼市场，还处在一个令人忧虑的供应高峰，全市写字楼空置率达到40%以上。但与此同时，由于租金比一线城市更低，且城市区位处于华西地区的核心位置，成都成为不少企业设立区域总部或地区性分公司的热门城市。2014年，成都新增世界500强企业14家，外国常驻机构超25个，总数位于中西部城市第一。

过去8年里，成都的写字楼市场仍有较大规模的供应增量。不过，凭借政府优惠政策、较低的人力成本和运营成本，成都近年来陆续承接了不少科技互联网企业和金融企业的“西进”，使得成都的写字楼市场空置率从8年前的40%，下降到目前的22%左右。

自2018年以来，四座一线城市和重庆、宁波、合肥、沈阳、长沙、厦门、珠海、天津等二线城市已试点“非改租”。此举被视为增加保障性租赁住房的重要举措，同时，也是盘活空置或低效写字楼、酒店的一种手段。

除成都之外，在非一线城市中，杭州写字楼市场也颇为活跃。目前，杭州的写字楼空置率为18%左右，日均租金达到3.9元/平方米，在非一线城市中表现亮眼。

这和杭州蓬勃的数字经济相关。近几年，杭州不仅电商资源集聚，还逐渐成为了“直播第一城”。在疫情笼罩下，杭州的直播电商、大数据、大健康等产业增长反而加快，使得未来科技城及滨江等新兴商圈的写字楼市场租赁活跃度变高、受益明显。

相比之下，成都写字楼市场在疫情突袭之时，租金曾出现较大幅度的跌落，这和当地中小企业占比较高有关。

余典范认为，宏观来看，近年来新一线或强二线城市经济转型步伐的加速、第三产业占比的上升，带动了这些城市写字楼市场的需求。

受政策鼓励推动，以成都、杭州、重庆、西安、武汉、南京为代表的新一线或强二线城市在城市服务业、科技互联网、金融业等方面迎来发展机遇期，当地的写字楼市场也成长起来。

不过，由于这些城市普遍处于开发阶段，不断入市的新增供应会使写字楼空置率在短期内持续偏高，租金也呈现波动，面临一定的下行压力。

警惕“消化不良”

疫情只是影响写字楼市场的宏观因素，具体到不同级别的各个城市，产业结构、产业能级与供需关系，才是影响写字楼市场的核心因素。

实际上，在疫情发生以前，一线城市（除广州外）及大部分二三线城市的写字楼空置率就处于一个较高水平，主要原因在于中国写字楼市场整体处在供应高峰期。

“鉴于写字楼行业从拿地到项目入市的时间较长，以一线城市为主的写字楼市场近年来大量入市新项目，用一个词来形容，就是‘整体承压。”郑中说。

在这样的局面下，遇到疫情这一“黑天鹅”，一线城市在过去一年出现的高空置率就引人关注。

那么，一线城市的写字楼市场是否真的面临“消化不良”？

“写字楼是服务业的重要载体。受益于较为发达的三产占比和对企业总部的强吸引力，以京沪为首的一线城市写字楼市场需求较为旺盛，能够快速去化新入市项目，形成良性循环。”郑中说。

上海中原地产的工商铺写字楼部营业董事吴翔对《瞭望东方周刊》描述了他对上海写字楼市场的整体观察：“我认为现在上海市场比较健康，新入市项目仍然很受欢迎。”

吴翔举例说：“从去化速度上看，过去一些新楼盘入市可能要两三年才能租满，而现在很多楼盘在一年左右就能租满;另外，在供应量远大于前的情况下，我手上的楼盘虽然更多，但整体仍然能保持和过去一样的高出租率，这就说明客户是在增加的。”

相比之下，“消化不良”更多体现了在二三线城市之中。

有多名机构分析师对本刊记者表示，企业办公需求与人口等生产要素的流动方向一致，更多都聚集到一线城市和区域中心城市，因此在城市层面上，写字楼市场会显示出“强者愈强，弱者愈弱”的趋势。

然而，一些市场需求潜力并不强的城市，在近十年也兴建了不少写字楼项目。仲量联行的分析报告认为，在全国经济总量前50大城市中，已有17个城市在宏观层面处于“供应过剩”状态，这些城市追随一线城市的发展模式，对自身的发展潜能作出了较为乐观的估计，一定程度上透支了未來的增长空间，短期内将面临较大的去化压力。

2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，其中包括允许将非住宅类存量房屋合规改建为保障性租赁住房，即“非改租”。

本刊记者注意到，自2018年以来，四座一线城市和重庆、宁波、合肥、沈阳、长沙、厦门、珠海、天津等二线城市已试点“非改租”。此举被视为增加保障性租赁住房的重要举措，同时，也是盘活空置或低效写字楼、酒店的一种手段。