变局中开新局

刘佳璇

2020年4月1日，海南生态软件园一家企业的员工在办公（郭程/ 摄）

经历疫情影响后，写字楼市场正面临在变局中开新局的命题。当前，我国处于经济社会复苏起势的开端，城市应如何定位写字楼的功能，发挥楼宇经济的引领作用？

中国房地产业协会商业旅游地产委员会秘书长蔡云对《瞭望东方周刊》表示，在新发展格局下，写字楼市场处于全新的宏观发展环境中，迸发出诸多新特点和新趋势。未来，写字楼应当主动求变，通过科技支撑和精细服务，为城市经济赋能。

需求升级

《瞭望东方周刊》：目前，商业地产面临的宏观发展环境是怎样的？

蔡云：从政策环境上来看，中央提出要加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，这对于商业地产领域来说是利好消息。

首先，商业地产将继续发挥商业经济载体的作用，商业综合体、酒店、长租公寓、办公楼、产业园、仓储物流、数据中心、停车场等业态的存量经营大有可为。

其次，在全球都受疫情影响的情况下，我国率先实现社会经济的整体复苏，在扩大内循环的背景下，国内消费市场前景可期，且消费升级态势明显，服务消费、健康消费、文化消费、绿色消费等领域有了强大市场基础。

从市场环境上来看，近年来，我国第三产业增长较快，迎来全面升级，一些新兴行业的发展带动了商业地产的需求。目前，商业地产正在由投资性开发转向消费型开发，开发商正向城市运营商转型。从几个细分领域来看，商业地产在城市更新、零售物业改造、保障性长租住房上，也开始发挥自身的作用，并且得到了一些政策支持。

9月14日，北京三里屯SOHO

《瞭望东方周刊》：上述背景对写字楼市场产生了什么影响？

蔡云：一方面，第三产业的集群效应越来越明显;另一方面，随着知识化、全球化、信息化的渗透，金融、科技、传媒、法律、财务咨询等新兴服务行业的租户占比有所提升。

随着发达大都市中新兴行业的发展，企业对商务办公环境的要求不断提升。企业的关注点不仅在于区位、租赁成本和面积，还在于优质的行政配套、空间设计风格、商业通信设备、内部基础设施、物业管理和社群管理等等。

另外，在城市更新的背景下，写字楼领域会出现更多关注存量盘活的项目，比如老旧厂房改造、传统办公楼改造等。

《瞭望东方周刊》：我国写字楼市场呈现出哪些新特点、新趋势？

蔡云：从技术上看，写字楼已经从单纯的办公空间转向复合型发展，开始提供专业化、精细化的服务产品，更加强调其经营性物业的属性，通过专业化、精细化的运营服务来求得效益。

從市场上看，城市更新项目的增多，会使写字楼的业态更加丰富、运营的重要性更加凸显。

在空间设计上，写字楼为了满足企业社群运作的空间需求，开始强调大的交流空间，同时还出现了综合办公室、小型电话室和小型会议间兼备的共享办公空间。

科技赋能

《瞭望东方周刊》：疫情最严重时，有很多企业安排员工居家办公，这使得人们重新思考写字楼的必要性。如何看待这一问题？写字楼在当下如何找到自己的核心竞争力？

蔡云：人类是一个聚集型的群体，在VR技术还没有达到身临其境的技术水平时，面对面的办公交流仍然非常重要，写字楼作为一个聚集办公的空间，其作用更多体现在交流创意上，应该提供居家办公不能达到的。

未来，写字楼不再是独立的楼宇，而是要为各种经济要素提供合理的空间配比。办公室会成为客户与办公人员、企业与企业间交互联系的主战场，写字楼的社群化和联系性将在管理中变得更重要。

从这个角度出发，写字楼应该从科技赋能角度去突破自身，让楼宇变得更高效、安全。比如提供可以支持高速运算并保证安全的技术产品、可以支持线上线下会议的各类会议室、能满足移动办公信息交汇的设备设施等。

蔡云

《瞭望东方周刊》：新趋势下，写字楼的精细化发展具体应该怎么做？

蔡云：在规划选址上，写字楼要适应城市当前的产业发展，特别是在一些城市新区，写字楼是城市产业升级和经济增长的载体和平台，更需要明确自身在城市产业中的定位。

在开发建设上，写字楼要对标周围的基础设施，布局合理的商业配套。

在楼宇内部设备设施上，写字楼要助力企业发展，有发挥智慧化、节能化等科技赋能手段。

在运营管理上，写字楼要精耕细作，为企业提供符合需求的人性化定制服务和社群管理服务。

《瞭望东方周刊》：目前，写字楼市场处于供应高峰，在新项目入市的同时，有不少闲置的旧写字楼已经不适应新需求，面临被淘汰的危险，这些存量要如何消化？

蔡云：这类存量资源要实现盘活，还是需要摸准市场规律，适应市场需求将其调整为其他的对路产品。比如，有的区域对租房需求较高，区域里一些符合标准的闲置写字楼和园区，就可以通过“非改租”来进行存量消化。

在规划选址上，写字楼要适应城市当前的产业发展，特别是在一些城市新区中，写字楼是城市产业升级和经济增长的载体和平台，更需要明确自身在城市产业中的定位。

防范风险

《瞭望东方周刊》：从市场需求来看，不同层级的城市呈现出何种特点？

蔡云：近几年来，城市之间正在进行“抢人大战”，战场主要集中在一二线城市。可以说，城市对于人才和优质企业的引入是不惜血本的，不少城市都提供了支持性政策，强调优质营商环境的打造，二线城市的写字楼市场也进入了发展期。

整体而言，企业办公需求仍在向头部城市集中，二线城市的需求规模受其资讯发达程度影响较大。随着科技互联网的发展，一些信息要素较为发达的强二线城市已可以从一线城市分一杯羹。互联网企业更加关注信息要素是否能流畅地交互起来，并不像传统行业一样强调办公区位性，因此，一些互联网企业的办公需求就下沉到了二线城市。

不同层级城市的产业发展路径与特征是不同的，这也形成了不同城市间写字楼需求的差异性。有的地方在产业能级和办公需求上达不到一线城市和强二线城市的水平，写字楼高空置率问题引发了担忧。城市在布局写字楼时，只有对标自身产业优势、明确写字楼的定位，才能让写字楼与城市发展动能产生实质性互动，发挥更大效能。

《瞭望东方周刊》：如何衡量一座城市需要多少写字楼？

蔡云：市场需求的变化系数受多方面影响，很难一言以蔽之。城市对于写字楼需求量的衡量是动态的，往往会随着城市中产业的发展而变化，以达到供需平衡。过去写字楼的增量常常是“一窝蜂”出现，会造成短期的供应过剩问题;另一方面，一些园区或商圈又常常一房难求。要实现动态平衡、防范风险，关键还是要合理布局城市产业、完善写字楼运营能力。

《瞭望东方周刊》：近年来，楼宇经济受到了城市决策者的普遍推崇，对此你怎么看？

蔡云：楼宇经济的特点是集约性、高密度，在集約的空间中，实现人才、资金、信息等要素的密集性交互，持续创造就业和税收，是城市经济发展的一个重要方向。

诸多城市持续发力楼宇经济，但真正要做好，还是要看楼宇能否发挥出关联性和辐射性，产生实质上的聚集作用。楼宇本身产生不了效益，只有作为商业活动载体提供平台服务时，才能发挥出经济效能。如果打着楼宇经济的旗号盖楼，盲目地期待把企业总部拉来，最后却没有人办公，没有真正产生经济要素的实质性交互，那和空置的“鬼楼”又有什么区别呢？

要发展楼宇经济，就需要设置一个“要引领何种产业发展”的鲜明主题。城市首先要明确自身在新发展格局下的产业定位，以此为基础去明确楼宇经济的功能，做好详细的建筑规划、产业规划和配套服务规划，配备切实可行的企业入驻福利，才能发挥出楼宇经济的引领作用。