城市经济晴雨表

刘佳璇　李潇

上海陆家嘴

早上9点，一批又一批的上班族不断从北京国贸地铁口涌出，面色匆忙地疾步行走。他们的目的地是国贸商圈的写字楼。

每一个工作日，城市白领的足迹都在住处和写字楼之间往复。

作为承载、传递和催化经济增长的平台，我国写字楼市场的故事与改革开放同轨，也遵循着社会经济转型的规律。

大浪涌动，将一幢幢气派的写字楼托了起来。城市经济发展的需求牵引着写字楼的进化史，楼宇经济成为一种新型城市经济形态。如今，写字楼市场在一座城市的兴旺与否，也往往被视作当地经济活力的晴雨表。

酒店办公往事

1984年，一座深褐色外立面的29层大厦在北京建国门外大街上建成。

在当年的长安街沿线，这座高101米的新建筑格外显眼，路过的北京人觉得它像一个巨大的巧克力板，都称其为巧克力大厦。

巧克力大厦的正式名称是北京国际大厦，由中国国际信托投资公司出资建设。如今，与周边一些新建写字楼相比，巧克力大厦已稍显过时，但它却是一幢具有里程碑意义的建筑，正是它的出现让北京有了第一座正式对外出租的涉外办公大楼。

根据仲量联行发布的《2021中国办公楼市场白皮书》， 平均来看，GDP排名前30位的中国城市中， 第三产业增加值每增长1亿元人民币， 将推动优质办公楼市场需求增加547平方米。

1982年开工建设之初，巧克力大厦就吸引了诸多企业的目光，尤其是外企。原因很简单：中国很大，但能让他们办公的地方太少。

“中国改革开放初期，城市的产业结构相似度较高，基本上是以第二产业为主，城市经济还是以制造业经济为主，一、二线城市的差异不大，服务经济特别是现代服务业的需求还未成熟。”上海财经大学中国产业发展研究院常务副院长余典范对《瞭望东方周刊》说。

写字楼诞生于19世纪末。第二次工业革命之后，社会分工愈加细化、社会运行愈加复杂，企业需要对文案工作集中管理、快速交换信息，写字楼由此应运而生。它在建筑结构和物业管理上不断适应企业高效办公、人性化办公的需求。

但直到上世纪80年代初，写字楼对大部分中国人还是个陌生概念，用于办公的楼宇都是机关单位的行政办公楼，例如长安街上每到整点便发出钟声的电报大楼。这些办公楼实际上是封闭式的单位空间，不对外出售和租赁，也不会提供现代化商业办公服务。

随着改革开放的推进，现代化商业办公的服务需求逐渐诞生。

当松下、可口可乐、皮尔·卡丹、摩托罗拉等外资企业帶着资金和技术来到中国开拓市场时，企业驻华代表被一个共同的问题困扰：无论是北京、上海，还是广州、深圳，都找不到合适的办公地点。

驻华代表们只能选择在酒店里完成在华事务的协调联络工作。北京的建国饭店、北京饭店，上海的东风饭店、锦江饭店，还有广州的白天鹅宾馆，也就成了不少外企办事处的所在地。

这一时期，也有一些新建办公楼在城市中出现，受“酒店式办公”的影响，其建筑结构和模式也与酒店相似。尴尬的是，全国有资格提供涉外服务的酒店并不多，酒店客房还要用于外事接待、服务海外旅游者，加之建筑老旧、电梯等硬件设施落后，驻华代表们只得把“酒店式办公”作为权宜之计，但也盼望着在现代化写字楼里拥有一间正式的办公室。

1985年巧克力大厦交付使用前，已有超过200多家中外公司等着进驻，他们早在竣工时就预租了房间。

由此，巧克力大厦成了一座名副其实的“国际大厦”，去大厦顶层的世界之窗餐厅吃一顿饭，成了北京当时最时髦的事。

春江水暖楼先知

巧克力大厦交付使用的1985年，在上海，毗邻外滩的地块上出现了一座在阳光下闪闪发光的大楼，那是上海首座沪港合资的外销写字楼，也是这座城市第一幢采用大面积玻璃幕墙的建筑——联谊大厦。

联谊大厦成为上海改革开放的一处地标，很快就吸引了花旗银行、三洋电机、法国达飞轮船等众多外资企业入驻。

巧克力大厦在北，联谊大厦在南，见证着京沪两座城市在改革开放中的脉动。

同一时间点上，北京市城市规划设计研究院首任院长柯焕章正带领规划师们经略一份全新的北京市城市总体规划。

在当时的中国，柯焕章是为数不多的感知过楼宇经济能量的人。

上世纪80年代，柯焕章走遍了纽约、巴黎和东京，他发现这些国际都市都有一个“能量极”，那就是中央商务区——那里的写字楼鳞次栉比，云集着金融、保险、高新技术等产业，商务精英们喝一杯咖啡的工夫，就不知有多少经济效能从那些写字楼里释放出来。

写字楼是人类现代商业文明与社会经济变革的产物。同时，写字楼作为商业地产的一部分，成为了一门大生意。

1988年，第七届全国人民代表大会第一次会议通过了宪法修正案，并对土地管理法作出修改，土地使用权可以合法转让，商用房地产市场正式起步，写字楼市场也开始形成。

“写字楼市场与我国经济发展是同步的。经济高速发展下，整个经济市场对办公、对人与人的交往产生了强烈需求，带动了写字楼市场的发展。”中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云告诉《瞭望东方周刊》。

1992年春，邓小平同志南巡并发表重要谈话，改革开放和现代化建设进入了新的发展阶段。社会上涌起下海经商的热潮，民营企业数量增加，写字楼随之成为商务办公的刚需，一些城市出现了办公商业一条街和代表性的写字楼。

1988年10月4日发，左侧的最高建筑，是外商称之为“巧克力大厦”的中国国际信托投资公司办公大楼（薛铁军/摄）

左图：1989年4月9日发，上海联谊大厦是锦江集团和香港商人合作建造的一幢现代化写字楼，共28层，设备一流，供外商租用（夏道陵/ 摄）。右图：上世纪90 年代的地王大厦（卢汉欣/摄）

在深圳速度的加持下，深圳地王大厦于1996年拔地而起，成为彼时的亚洲第一高楼。

在北京，金融街已开始建设，CBD进入了规划的最后阶段。

在上海，站在联谊大厦顶层眺望黄浦江对岸的浦东新区，便可看见陆家嘴如火如荼的建设工地，那里的摩天高楼今后会争奇斗艳，组成上海最著名的夜景。

1997年，亚洲金融危机爆发，新生的中国写字楼市场第一次感受到危机的波动，外资企业的撤离一度影响了香港写字楼市场，也波及到上海、深圳的写字楼市场。

北京的CBD建设也不得不停下来，但柯焕章知道这只是暂时的。当时CBD区域不仅已有建国饭店、巧克力大厦，还建成了209米高的京广中心，这片曾被称为“大北窑”的区域脱掉了工业区的旧衣裳，成为北京“退二进三”产业结构调整战略的重点区域。

在1992年的北京城市总体规划里，北京作为工业基地的功能悄然消失，首都酝酿着巨大的经济转型，那些CBD里建设中的写字楼，即将迎接北京所需要的新产业——高端商务。

彼时上海浦东新区正向着金融、贸易、高新技术的产业方向前进，在陆家嘴的写字楼中，面向全球的金融生态圈渐渐有了雏形。在深圳，沿着深南大道，从东向西直到粤海街道，不少前沿科技企业正在写字楼里孵化着新技术。

一线城市中率先出现了现代商务集聚区，以及各类对商务办公服务有需求的新产业，这意味着写字楼市场有了真正的舞台。

“在我国加入WTO以后，改革开放进一步深入推进，北上广深等一线城市率先发力，加速迈向服务经济，在GDP中占比一路向上。在此过程中，房地产、金融、商务服务、信息服务业等首先在一线城市集聚成势，带动了写字楼市场的快速发展。”余典范说。

2001年，中国加入世界贸易组织，经济发展迎来全新机遇，亚洲金融危机对个别城市的影响也渐渐消退。加之房地产市场走过了市场化改革探索阶段，资本通过直接买入、入股、合资、注资、独资方式参与到其中，由开发商整体开发经营、分层分区租售的写字楼商业化运营逐步成熟起来。

北京奥运会举办前，信息技术、国际金融、国际传媒等产业高速发展，北京写字楼市场已形成较为稳定的供需关系。国家机关、事业单位、国企在北京聚集，也构成了写字楼的购买主力。

第三产业GDP中占比的增加，使得一线城市的写字楼市场火热。2007年时，上海写字楼甚至因需求旺盛出現供不应求的状况，甲级写字楼空置率仅为1.6%。

筑巢引凤来

一面连着房地产，一面连着全球化，写字楼对全球经济形势格外敏感。

2008年下半年开始，受全球经济危机影响，我国写字楼市场再次受到冲击，租金与售价双双下降，空置率也一举陡增。

随着实体经济的恢复和城镇化的加速，全球经济危机对我国写字楼市场的影响逐渐消退，办公需求再次升温。这一市场整体恢复的过程持续了三四年，一线城市写字楼的空置率逐步下降，租金售价回升，刺激了地方政府和开发商推动新一轮的建设浪潮。于是，在北上广深就形成了写字楼市场的周期性循环，并在一次次循环中，实现了租金和市场体量的双重增长。

同一时期，二线城市也开始发力建设写字楼。

在2013年前后，成都写字楼空置率一度达到40%以上， 但随着需求潜力的释放，在写字楼供给持续增加的情况下，其空置率在8 年后下降至21.9%， 是国内空置率较低的非一线城市。

“大多数二线城市在2013年后三产占GDP比超过了50%，比一线城市晚了10年左右，这给写字楼市场带来新的需求。”余典范表示，随着互联网经济和数字经济的快速发展，一批代表性二线城市的战略性新兴产业发展速度甚至超越了一线城市。

根据仲量联行发布的《2021中国办公楼市场白皮书》，平均来看，GDP排名前30位的中国城市中，第三产业增加值每增长1亿元人民币，将推动优质办公楼市场需求增加547平方米。

在这样的背景下，二线城市建起一座座高级写字楼，期待着达到筑巢引凤的效果。

这种前置建设的策略曾让一线城市受益匪浅。北上广深诞生了楼宇经济，在这种经济形态下，写字楼俨然已是城市的“垂直印钞机”。

2020年，在上海陆家嘴金融城的285幢写字楼中，税收达亿元的有110幢，超10亿元的32幢，超20亿元的20幢，还有4幢税收超60亿元。在深圳粤海街道，有超过100家上市公司分布在不同的写字楼里，这个面积不到20平方公里的区域，年GDP总量便超过了3000亿元。

近年来，随着国内企业不断下沉到二线城市布局，“栽好梧桐树”更加成为二线城市招商引资的筹码之一。到2019年时，国内已有不少于200个城市或城区发布了楼宇经济相关规划或政策。

不过，一座城市的转型升级需要时间。集中放量后，写字楼的空置率往往会处在一个较高的位置。根据《2021中国办公楼市场白皮书》，目前内地共有19个城市正处于“栽好梧桐树”的建设期内，这些城市优质办公楼平均日租金约2.2元/平方米，空置率近40%。

“筑巢引凤”下的高空置率，频频招致一些“供给过剩”的批评。但也有观点认为，一座城市的写字楼是否存在“供给过剩”，并不能仅看短期空置率，而是要从城市产业结构、产业发展趋势和劳动力人口等多方面去衡量市场的需求上限。

在我国经济进入高质量发展阶段，栽好了梧桐树，凤凰能不能来，关键还要看城市经济发展的质量以及潜力。在2013年前后，成都写字楼空置率一度达到40%以上，但随着需求潜力的释放，在写字楼供给持续增加的情况下，其空置率在8年后下降至21.9%，是国内空置率较低的非一线城市。