居住权问题研究与完善

周康玲

（华北水利水电大学，河南 新乡 453000）

一、居住权概述

（一）居住权的概念

所谓居住权，是指在他人所有的房屋之上设定占有、使用的一项用益物权。居住权将房屋的所有权和使用权相分离。我国《民法典》居住权制度专章规定在物权编，明确规定居住权人有权按照合同约定或者依据生效遗嘱对他人的住宅占有、使用，以满足生活居住的需要，增设居住权反映了物权法的价值判断之变［1］。居住权具有较强的人身属性，其最早出现在罗马婚姻家庭关系领域，在罗马法中是特殊形态的人役权，主要是为了解决没有继承权的丧夫女子以及被释放的奴隶没有居住地的问题，发挥着家庭扶助与生活保障的功能。

（二）居住权的性质及功能

1.居住权的性质。我国《民法典》将居住权定性为用益物权，即需按居住权制度的规定签订居住权合同并完成居住权登记，才能发生物权效力。居住权虽然是用益物权，但居住权人只享有对于房屋占有和使用的权利，不享有收益的权利，因此不能将其用于出租等营利性活动。此外，居住权主要为保障性居住权，人身显著性强，具有不可转让、不可继承的特征。

2.居住权制度的功能。一是保障居民特别是弱势群体的居住问题。这类人群主要是指可能长期存在自身经济能力不足且不能解决基本住房问题的群体。例如残疾人士、年迈的老人、离婚案件中无房的一方等，在面临扶养、赡养或离婚等问题无处所居时，为其设定一定期限的居住权，提供基本的居住保障，从而满足其生活需要。二是丰富了物权的类型。居住权制度的设立对我国的住房制度产生了深远的影响，是我国住房制度和社会保障制度的重要补充，为房屋的利用方式提供了第三个选择。此前，我国的居住问题要么通过取得房屋所有权，要么通过房屋租赁这两种方法，居住权制度出现无疑使人们在解决居住问题上多了一重保障，从而促进实现住有所居的目标。三是为解决“以房养老”提供了法律保障。我国很多老年人没有收入，唯一的财产便是其居住的房屋，居住权制度的引入可以让老年人将其房屋为自己设立居住权，以满足养老所需的资金，为我国日益繁重的养老任务带来了新的希望。

二、居住权制度存在不足

（一）居住权的设立方式不足

对于居住权的取得方式我国《民法典》仅规定了合同和遗嘱两种设立方式，然而仅此两种设立方式并不周全，难以全面实现弱势群体的居住权保障功能。如以合同方式设立居住权，需要以双方当事人的书面居住权合同为前提，以登记为生效要件。然而在抚养、赡养以及离婚纠纷中，双方民事主体关系交恶，如果房屋的所有人不主动为其设立居住权，难以达成合意订立书面居住权合同，那么居住权的设立便不能实现，该特定人的居住利益更是无从谈起。且残疾人士和年迈的老人自我保护的能力较弱，维权更是难上加难。因此可以通过增设法定居住权和裁判居住权，以保障特定弱势人群的居住权益，进而发挥居住权制度的应有之义。

（二）未规定居住权人的权利与义务

由于居住权的双方当事人没有完全对等的义务，如若没有明确居住权人和房屋所有人的权利义务，很有可能会产生纠纷且影响居住权目的的实现。居住权作为一项民事权利，其民事主体必定有相应的权利和义务，因此须进一步完善居住权人的权利和义务。相较于租赁制度而言，虽然都可满足居住的需求，但是两者之间的制度差异，使居住权制度不能完全照搬租赁制度的相关规定，需要另外进行规定。

三、完善居住权制度刍议

（一）增设居住权的设立方式

关于居住权的设立方式我国采取的是意定居住权，然而这种方式不能完全保障弱势群体的居住权益的实现。本文认为，可增设法定居住权以及裁判居住权丰富居住权的设立方式。

1.增设法定居住权。即有法律规定的情形出现时，居住权人可以直接取得居住权。由于法定取得具有强制性，因此在适用的范围上需要加以限制。如在婚姻家庭领域年迈的父母对成年的子女的房屋享有居住权，这主要是依据《民法典》明确的规定，成年子女对父母的赡养义务，以保证老年人老有所养。

2.以裁判方式设立居住权。我国各级法院以裁判的方式为当事人设立居住权在《民法典》颁布之前就已经屡见不鲜了。《民法典》第二百二十九条明确规定，以裁判方式为当事人设立物权的，物权自裁判文书生效时发生物权变动效力，为人民法院以裁判方式确立当事人的居住权提供了制度支撑［2］。

那么居住权作为物权的一种，当然也可以类推适用。笔者认为，为达到居住权制度的立法目的，宜增设裁判居住权，在一定情况下赋予法官为特定主体设立居住权的裁量权。但是，在运用裁量权时应慎重且加以限制，避免居住权制度出现滥用的情况，从而损害房屋所有权人的权益。

（二）明确居住权人的权利与义务

为了更好地保障居住权人与所有人的权益，有必要预先对双方的权利义务内容进行规定，以便当事人在发生争议和纠纷的时候，为维护各方当事人的合法权益而有法可依。

1.居住权人的权利

其一，占有和使用房屋及其附属设施之权利。指居住权利人对他人所有的房屋享有占有的权能，此占有权能是居住权利人的一项基本权利，是以对房屋及其附属设施的占有为基础的［3］。居住权利占用人有权按照合同、遗嘱或法律的规定，要求房屋所有人转移对房屋或房屋的部分及其附属设施的占有。居住权人对住宅内的生活设施享有使用权，对因合理使用该住宅而造成的损耗不承担责任。

其二，修理房屋以及改善房屋的权利。居住权人在居住期间为正常使用房屋以及为满足基本的生活需要，可以在不改变房屋用途以及结构的情况下，对房屋进行适当的修缮、改良。例如翻新房屋，更换家庭设施，或增加其他辅助设施等。如无特别协议，改善或修理房屋所发生的费用，应由居住权人自己负担。

其三，房屋的优先购买权。根据居住权的立法目的，法律应当允许居住权人在房屋所有人出卖房屋时享有以同等条件对房屋的优先购买权。这有利于保障居住权人的居住利益，维护房屋的稳定交易。房屋所有人未在合理期限内通知占用人将房屋出售给第三人的，侵犯占用人的优先购买权，也不影响占用人的居住权的效力。

2.居住权利人应尽的义务

首先，合理使用和管理房屋的义务，居留权人在占有、使用他人房屋及其附属设施时，未经房屋所有人同意，不得改变房屋结构或者对房屋造成损害［4］。除此之外，有关于房屋的管理以及正常使用房屋时须进行必要的正常维修，也应由居住权人承担此义务。如果在正常使用房屋时出现重大维修问题时，房屋所有人应该有知情权。其次，承担必要费用的义务。居住权人在占有、使用他人房屋的情况下，理应承担因使用房屋产生的日常费用，比如对房屋修复的维护费用、物业管理费、水电费等。因为这些费用是为了满足权利人生活的需要而产生的，最后，返还房屋之义务。居住期满，权利人应当交还房屋，并保证房屋质量。造成房屋非正常损坏、灭失的，应当承担赔偿责任。

四、结语

居住权制度在我国《民法典》中是一个新的法律制度，充分发挥了保障特定人群的居住权益，同时也是提高房屋使用价值的重要体现。在解决住房问题方面的作用是其他制度所不能取代的。然而有关居住权制度的条款尚显简单，难以覆盖居住权适用过程中的方方面面，在具体适用中，还需进一步细化和完善居住权制度，以便更好地保障居住权利人的权益，发挥居住权的制度优势，得以焕发居住权制度生机。