新收入准则在房地产行业的应用探索

周伯宇 北京建工国通建设工程有限责任公司

引言

收入与企业财务状况和经营状况密切相关，也是企业管理人员制定各种决策的主要依据，为了强化财务状况可比性，增强企业业绩，必须要建立健全一套完整统一的收入准则。随着市场经济的飞速发展，企业之间的交易变得越来越复杂，旧收入准则的弊端不断显现，为了与国际会计准则接轨，解决旧收入准则应用中出现的问题，我国着手新收入准则的修订。新收入准则会影响很多行业如软件行业、建筑行业以及房地产行业等。对房地产行业来说，其销售过程比较特殊，长期以来在收入确认方面存在着很大的争议，直到现在都有很多不规范处理的情况，可见在房地产行业应用新收入准则必然会产生较为深远的影响。从实际情况来看，目前很多房地产企业习惯了以往收入确认方法，对于新收入准则的反应不高，更不会研究新收入准则应用中可能出现的问题。对此，想要更好地在房地产行业中应用新收入准则，推动我国经济社会持续健康发展，必须要深入探索新收入准则在房地产行业中的应用。

一、新收入准则与现行准则的差异

（一）基于控制权转移的时点确认收入

与旧收入准则不同，新收入准则把旧收入准则和建造合同准则归入到同一个框架之中，建立了全新的收入确认模式，更好地规范合同形成的收入。具体来说，企业需要在转移商品的控制权时确认收入，展现了新收入准则在原则上的变化，会对房地产行业产生巨大影响，探讨新旧收入准则两者之间的差别能够强化新收入准则的应用。这其中改变收入确认标准是新旧收入准则最本质的差异[1]。旧收入准则下，收入确认的主要条件便是商品所有权的主要风险和报酬转移，提供劳务的收入与建造合同的收入需要通过百分比方法来确认，由于具体工作过程中，收入划分边界比较难以确定，报酬与风险转移的时点更是很难准确判断，导致多个企业出现不一致处理的状况，会计信息很难进行比较。对此，新收入准则摒弃了旧收入准则为导向的理念，以合同为基础建立了更加科学、明确统一的确认体系。新收入准则重新界定了合同，规范了合同概念，说明企业与客户签订合同需要满足的条件以及合同变更处理事项，明确企业识别合同约定义务的方法，确定义务是在某个时点履行还是在一段时间内履行，如果企业向客户提供的是能够明确区分的商品，便可作为单项义务，否则可合并处理。与此同时，新收入准则为判断企业是否把商品控制权转移到客户提供了指引，大大缩短了判断的时间，提高判断精确性。例如，企业把商品法定所有权转让给客户后或者客户已经实际拥有商品，就说明商品的实际控制权已经发生了转移[2]。

（二）基于交易价格计量收入

旧收入准则以收入类型为基础，通过不同的收入计量标准来规范，对于那些与规定条件不相符的便不确认，而新收入准则进行了统一，通过商品交易价格计量收入。交易价格指企业与客户发生商品转让时预期有权收取的对价金额，这部分金额不包括代第三方收取的以及预计将退还的，新收入准则能够确保收入计量的适当与准确。值得注意的是，交易价格确认过程中，可变对价的估计是完成判断的难点，与企业管理人员的决策有关。与此同时，还要重点考虑合同中的融资部分等。

（三）明确特定交易的收入确认与计量

与旧准则不同，新收入准则更改了销售退回中收入确认的方式，强调企业把退回商品账面价值与退回过程所需的成本规划成一项资产，对质量保证销售或者带有选择权购买的销售等事项提供了更加针对性的引导，防止出现模棱两可或者无依据可查等情况的出现，为收入确认提供了强有力的支持。

（四）细化收入的列报与披露

传统收入准则下，企业财务报告中展示的信息充分性不足，与企业其他项目的关系也不多。从房地产行业来说，由于建设周期相对较长，工程验收合格后或者房子交付完成后立即确认收入会有会计信息滞后等问题，当前很多大型公司只会把确认收入的价格和标准展示在财务报告中，财务报告使用者不能清晰地认识企业所建设的项目，这也会给整体决策带来不好的影响[3]。而在新收入准则下，企业履行义务中超过客户所付款项时，应在资产负债中定义合同资产，反之就是合同负债，企业拥有向客户收取对价的权利需要用单项来表示。与此同时，新收入准则要求企业把合同资产、应收款项等信息披露出来，以此来提升会计信息的透明化。

二、房地产企业在应用新收入准则时遇到的困境分析

（一）收入合同识别困境

对新收入准则来说，其首要步骤就是准确识别企业与客户之间的合同，房地产企业中完工合同的数量以及金额都是非常巨大的，在新收入准则下，未完工合同如何处理成为需要重点考虑的问题，更需要通过合同中的条款以及相关法律依据来完成判断。值得注意的是，由于合同是由企业法务部制定，财务人员只关心本职工作，法律意识相对淡薄，对于法律信息的了解不全面，无疑会给合同的处理增添困难。同时有的房地产企业缺乏处理准则变化的人才，法务工作人员没有投入精力应对收入准则的变化，直接影响新收入准则在房地产行业的应用。众所周知，合同是新收入准则进行收入确认的主要依据，所以合同的变化必然会引起收入确认的变化，这时就需要判断合同属于新合同还是追加合同。合同变更增加了能够明确分别的义务，而且新增义务单独售价也能被反映出来，还有一部分是原合同已经履行完毕，转让的服务或者商品与未转让的服务与商品能够明确区分，这种情况下是否形成新的合同，或者按原合同继续处理，需要相关人员根据原来合同条款判断和区分。可一般情况下，企业财务人员并不了解合同签订的背景，很难在短时间内做出科学决断，如果财务人员承担所有工作，会带来巨大的工作压力，降低工作的准确性和工作效率。

（二）履约义务识别与区别困境

新收入准则第二步就是对合同中的义务进行准确识别和拆分。这是新收入准则应用的重要基础，也是十分复杂的工作，想要准确完成这一任务，财务人员必须要具备足够的工作经验，并从自身经验出发完成判断，不同的工作人员会作出不一样的判断，所以经常会出现会计信息混乱的现象，大大增加会计工作的难度。新收入准则的计量单元就是履约义务，如某个房地产企业提供的履约义务有毛坯房、地下车位、配套设施和精装修房等，与某客户签合同时，销售了一套精装修的商品房和一个停车位，在旧收入准则下，精装修与商品房不需要拆分计算收入，而在新收入准则下，把两者看作单项履约义务还是拆分成两项履约义务，需要财务人员对合同条款进行重新评估，判断两者是否可以区分。因此，财务人员对履约义务进行识别的时候，需要与销售部进行沟通，销售部与工程管理部门沟通，把消息反馈给财务部门，沟通过程中可能出现消息失真情况，无疑会增加财务人员拆分履约义务的困难。同时，因为履约合同是销售部与客户协商签订的，每个客户都有不同的购买需求，所以合同中涉及的义务也不一样，存在多种多样的组合形式，如果客户从不同的义务中单独获益，必须要进行区分，划分成不同的履约义务。

（三）交易价格确认困境

确定交易价格是新收入准则的第三步，这一步还是需要会计工作人员完成，一定程度上增加了会计工作的不确定性。众所周知，销售部确定合同的价格，但在交易价格确认过程中，企业不但要考虑合同本身价格，还要考虑其他因素，尤其是重大融资，有些财务工作人员不能准确读出各种信息，计算过程相对复杂，会因为理解偏差导致出现差错，增大工作量。同时，还会因为客户付款能力增加收账风险的问题，这个时候合同中会出现可变对价。新收入规则下，如果存在可变对价，房地产企业需要从期望值出发，确定可变对价的最佳估量值。而在旧收入准则下，当客户付款能力出现问题时，可变对价是不被考虑在内的，只把坏账计入，当应收账款收回时再按发票的具体金额入账。这种状况下，财务人员没能评估用户付款的可能性，更是缺乏可变对价相关经验，确定最佳估计值和发票金额时会面临问题，形成巨大考验。

（四）收入确认困境

收入确认是新收入准则的第五步，这个过程中，判断收入确认时点是实施新收入准则的难题，纵观新收入准则，其提供了两种主体履行义务的方式，财务人员需要从合同条款和自身的经验出发，自己判断实行哪种履约方式，有很强的主观性。财务人员在判断履约义务是否在一段时间内履行时会出现困难，企业可以采取一段时间确认收入的方法，根据销售条款约定以及当地法律进行解释，这些都需要财务人员的职业判断作为支撑。可企业法务部制定销售合同条款，对条款的适用性来说，也只有法务部门比较熟悉，财务人员由于缺乏法律知识，无法做出准确判断，影响新收入准则的使用。同时，在房地产企业中，还会出现工程管理部与财务部鼓励履约进度方法不一样的状况，在旧收入准则下，企业工程管理部会按着百分比的方法估算进度，与财务部门使用的履约进度估算方法不同，缺乏有效的沟通，导致收入确认的金额出现偏差。

三、房地产企业应用新收入准则的改进策略

（一）收入合同识别困境改进策略

新收入准则注重合同为基础，通过分析能够看出房地产企业合同变更会增加合同识别难度，所以想要解决这一问题需要加强法务部门、销售部以及财务部的合作。具体来说，识别合同时，企业需要专门成立合同制定小组，共同探讨制定合同的标准，仔细评估合同条款，找出容易受到影响的合同，分析未完成合同在新收入准则下的处理策略。企业法务部门要加强对合同的审核，看其是否具有法律效力，销售部要明确合同中的义务和权利，确定为客户提供的服务内容，找出补充协议的内容，方便识别合同条款。同时，房地产企业需要从实际情况出发，注重法务部门建设，增加法务部门工作人员数量，优化组织架构，培养专项人才。法务部门需要总结企业用到的各类合同，判断合同之间能够区分，形成规定，制定完整统一的标准，然后提供给财务部门使用，强化合同识别操作。

（二）履约义务识别困境改进策略

在旧收入准则下，房地产企业财务人员确认收入的时候不必考虑履约义务，缺乏识别履约义务的经验，所以经常会求助销售部和工程管理部。所以，企业销售部在签订合同后，需要在把合同信息提交给财务部之前，及时与工程管理部门联系，明确合同中存在的履约义务，然后销售部要从具体的合同出发，把存在的履约义务数量等有用数据提供给财务人员，以此来简化识别履约义务的流程。通过这种方法，既可以提高信息传递的准确性，同时也能减轻财务工作人员的负担。

（三）交易价格确认困境改进策略

有些房地产企业中财务人员是根据销售人员提供的合同数据判断和提取信息的，这个过程中，如果销售员掌握一些财务相关的知识，把信息传递给财务人员前，就可以对合同信息进行简单的预处理；同样地，如果财务人员掌握基本的业务流程，也能更好地分析销售人员提供的各项数据，更加准确的判定合同交易价。对此，企业可以在财务部门和销售部门选择几名优秀的人才，要求其到对方部门学习基本的业务知识，把其培养成业务财务双通的人才，更好地处理数据信息，实现工作效率的最大化。与此同时，这些人才也可以在本部门中发挥指导作用，为其他人员提供尽可能多的帮助。此外，企业还需认真分析客户的付款能力，确定确认交易价格的方法。具体来说，销售部门在签订合同之前，要仔细评估客户的付款能力与信用等级，把客户报告提供给财务部门，对于付款能力不足的客户来说，要免除赊销的机会，销售协议完成后，销售部门更要持续评估客户付款能力，判断款项可收回金额及概率，关注合同是否存在可变对价的情况，此外还要加强对财务人员培训，使其掌握可变对价估计值的准确方法。

（四）收入确认困境改进策略

企业法务部门要充分发挥自身的能力，从合同和当地法律出发，主动承担判断合同中企业是否有权就累计至今已完成的履约部分收取款项这一责任，把信息及时反馈给财务部门，注重和财务部门的沟通和交流。财务部门收到履约义务履行情况报告后，判断确认收入的方法。两部门各司其职，共同解决新收入准则下履约义务履行情况判断问题和收入确认方式判断问题，充分发挥资源优势，减轻财务部门工作压力。与此同时，房地产企业工程管理部门更要积极学习新收入准则，更新估计履约进度的方法，应用投入法完成任务，向财务部门靠拢，尤其是在成本计量方面，更要做到准确，在项目建设初期就要准确估算成本，不断提高预算的精确性，制定目标成本标准方法，不断提升成本估算的准确性。通过这些措施，能够促进新收入准则在房地产行业的准确应用。

结语

随着市场经济的日益发展，交易事项的日趋复杂，旧收入准则已经不能满足房地产行业的实际需要，旧收入准则的修订成为必然，这也是顺应市场经济发展趋势的必然选择。本文主要探索了新收入准则在房地产行业中的应用，分析了新旧收入准则的区别，通过研究新收入准则在房地产行业中应用问题，探讨了解决问题的具体策略。企业要加强法务部与财务部、销售部与工程部之间的合作，优化法务部门，明确合同义务，培养业财融合人才以及判断用户付款能力等，为新收入准则在房地产行业中的顺利应用提供启示。