房地产土地增值税清算税务筹划及涉税管控

金科地产集团股份有限公司

引言

土地增值税清算是房地产企业税务筹划中不可忽视的一步，也是房地产企业依法履行纳税义务必须要做好的一项工作，对房地产企业发展而言十分重要和关键。土地增值税清算是讲究技巧和方法的，在税法规定下，完全可以通过合理的技巧和方法来实现减免税负的目的，这就需要房地产企业的税务筹划必须要合理，且符合当地执行政策要求，但很多房地产企业在土地增值税清算税务筹划中，往往存在各种问题，从而无法保证税务筹划的合理性和可操作性，从而形成税务风险，所以房地产企业在土地增值税清算中一定要在税法允许下，制定合理的方法与技巧。

一、土地增值税清算的项目前期规划

（一）项目土地增值税清算单位规划

国家层面对土地增值税清算单位的规定，以国家有关部门审批的开发项目为单位，说法比较笼统，导致各地税务机关在实际执行时存在地方性差异。但项目土地增值税清算单位的确定是土地增值税清算税筹中影响巨大且不可逆的一个环节，因此房地产开发项目所在地税务机关执行确定土地增值税清算单位的原则必须深入了解。目前各地土地增值税清算单位确定通常分两类：一类是完全沿用国家层面政策规定一字不差，这类情况要求房地产企业必须确定当地税务机关执行口径再进行相关经济测算确定项目开发可行性，并应当充分意识在项目后期进行土地增值税清算时当地税务机关执行口径变化的不可控性；二类是具有当地特色在国家规定上的细化，比如重庆市可建设用地规划许可证和建设工程规划许可证选择确定清算单位、四川湖南等省以建设工程规划许可证确定清算单位，对于这类政策明确的，执行口径变化相对可控。

（二）项目开发涉及文书证照规划

各地税务机关对土地增值税清算的具体规定虽各有不同，但所有政策执行均是依据项目开发过程中涉及的文书证照这类纸质有据可依的项目资料而来，因此项目开发涉及文书证照规划也是土地增值税清算的项目前期规划中的重要一环。项目文书证照规划包括但不限于：①国有土地出让合同对学校、公园等配件设施的约定导致对公共配套设施认定的影响；②地方政府协议对拆迁补偿约定导致土地票据取得不合规；③财政返还批复内容描述对土地成本金额以及加计扣除事项的影响；④以建设工程规划证为土地增值税清算单位的，单一建设工程规划证中各物业形态的构成比例设计不合理对土地增值税清算结果的影响；⑤竣工实测报告涉及住宅测绘面积对普通住宅认定影响、涉及地下储藏室的描述对其划分住宅/非住宅业态的影响。

二、房地产企业土地增值税清算纳税筹划

（一）土地增值税清算时点筹划

土地增值税清算在达到一定条件的情况下，税务机关可下发清算通知书或房地产企业主动要求进行项目土地增值税清算。达到清算条件时，各形态的物业去化情况将导致土地增值税清算呈现不同的结果，比如某地车位作为可售物业也是亏损物业，去化比例不够导致非住宅增值率较大。因此在清算时点来临前应加速亏损并对清算类型增值有影响的物业去化比例。

（二）计税收入审核筹划

房地产企业在土地增值税清算税筹计税收入主要包括：①拆迁安置房政府定价标准，安置房安置时间和标准如何签订政府协议；②用于职工福利、抵偿债务等不动产转移应视同销售，如何确定销售价格；③随房赠送的车位、储藏室等如何确定计税收入，计入住宅或非住宅清算类型；④车位是否可以办理产权，无产权车位的长期租赁收入是否计入计税收入；⑤精装修收入是否计入计税收入。

（三）开发成本审核筹划

关于开发成本审核筹划包括但不限于：①合理归集、分摊土地成本，如地下不计容车位是否分摊土地成本、补缴土地出让金专属化和先占地面积法后建筑面积法分摊等；②当地政策允许扣除的情况下，应完善相关资料实现红线外成本税前扣除；③考虑层高系数法进行成本分摊；④考虑直接成本直接归集；⑤结合国家及地方对公共配套设施政策规定，前置性的规划配套设施移交形式。

（四）其他事项

土地增值税清算分为核定征收和查账征收两种方式，选择不同方式土地增值税清算容易呈现两极化差异。

三、导致房地产企业土地增值清算涉税风险的原因分析

房地产企业土地增值税清算过程中，如果税务筹划不善很容易诱发风险，而造成房地产企业土地增值税清算涉税风险成因可以分为内部成因与外部成因两部分。

（一）外部成因导致清算涉税风险

房地产土地增值税清算涉税风险的外部成因主要是指市场环境变化、政策法规调整等这些不可控的因素，其中对房地产土地增值税税务筹划影响最大的是政策法规的调整。如：2016年房企营改增后，增值税采用简易计税/一般计税方式，土地增值税清算计税收入认定、开发成本扣除与转让房地产有关的税金扣除认定均发生变化；江苏省随房赠送车位情况，原政策规定车位可计入住宅业态，现已作废等等。在这种情况下，对土地增值税清算进行了重新规定，如果房地产企业没有及时做好政策解读工作，在进行土地增值税清算时，就容易出现不符合政策规定的情况，从而增加涉税风险，所以政策的变化与调整会增加房地产企业的涉税风险，需要房地产企业及时做好土地增值税清算规定的解读。

（二）内部成因导致清算涉税风险

房地产企业对土地增值税清算筹划审批核查机制不完备、土地增值税筹划队伍水平低等，是比较常见的内部风险成因。如：基层项目税务筹划专职人员作为土地增值税筹划的第一线参与人员，其能力水平高低将直接影响土地增值税筹划是否科学、完善，也是做好土地增值税筹划风险防范的关键。但在很多房地产企业中，税务筹划培训、税务筹划考核都未落实到实际工作中，培训与考核往往只是做做样子、走走过场，没有实质性的内容与实际管理流程，无法保证从业队伍的水平，也就无法保证工作质量，在工作中无论是有意为之，还是无意为之，如果导致工作出现失误和错误，都容易诱发房地产企业土地增值税筹划涉税风险。

四、房地产土地增值税清算涉税风险管控的有效对策探析

（一）做好税务筹划从业队伍的管理与培养

房地产土地增值税清算是一项复杂性且系统性的工作，对从业人员要求是比较高的，再加上营改增后导致房地产企业税务筹划工作内容、方法上的变化等，更是给税务筹划人员的工作带来了挑战，需要税务筹划人员具备更高的能力才行。首先，房地产企业要根据土地增值税清算需要，进一步完善培训与考核工作，要保证培训的先进性与针对性，在培训与考核过程中，要将最新的税法政策、清算技巧等融入培训与考核内容当中，不断提高从业队伍的专业能力，为做好土地增值税清算与税务筹划打下坚实的基础。其次，要保障扁平化管理、优化岗位组织架构，建立公平晋升机制，保证每个人都能够有公平的工作机会、晋升机会。最后，房地产企业的税务筹划人员，必须要认清在新的发展形势下，工作上的一些新要求与新变化，及时发现自身所存在的不足与问题，并通过一系列的方法与弥补与完善，从而不断提高自身的实践能力、学习能力和创新能力等，为做好房地产土地增值税清算与税务筹划工作奠定基础，也为自身今后的发展打下更扎实的基础。

（二）做好税法解读，合理进行税务筹划

房地产企业税收筹划依托于国家层面政策规定和当地税务机关政策执行口径，在经历项目开发过程中合理的土地增值税清算规划，保障在土地增值税清算时税筹方案实际可执行性。房地产企业财务负责人以及税务人员应对税法政策更新以及当地税务机关政策执行口径的变化保持及时、主动和深入的理解。对政策的变化，应及时科学调整土地增值税清算税筹方案，并主动与企业内部其他部门、税务机关保持有效沟通。这才应该是房地产企业税务筹划走科学发展路线所应该进行的选择，以降低税务筹划风险。

（三）增强风险意识，建立完备的涉税风险管理机制

房地产企业必须意识到土地增值税清算可能带来的涉税风险，而且涉税风险对企业经营的危害是比较严重的，只有认识到这一点，在进行土地增值税清算时，房地产企业才能够更加严谨，才能够不断提高工作的执行力。此外，建立完备的涉税风险管理机制，要善于运用信息化技术来构建风险管理系统，将所有风险点考虑在内，在土地增值税清算过程中，要建立事前、事中、事后，全过程的风险防范机制。

结语

文章重点分析了房地产土地增值税清算前期规划、税收筹划思路、清算风险成因，以及如何做好清算工作以提高税务筹划能力，希望能够为房地产企业落实此项工作提供到一定的帮助作用。