国有企业财务管理应用与探索

杭州运河集团投资发展有限公司

引言

杭州运河集团投资发展有限司是一家市属国有企业。公司承担市政府专项工程，主营房地产经营开发，目前采取的对外投资管理会计工具是项目管理、现金流量法、内部收益率测算等，投后效果良好，收益可观。希望通过不断探索创新，提升企业的绩效营收，实现国有资产增值保值的目标。

一、背景描述——单位管理现状分析和存在的主要问题

（一）管理会计体系不完善

企业的管理会计工作可以为企业提供有效的会计信息，但是管理会计工作与一般的财务会计工作不同。管理会计是为了支持决策，而决策必定是面向未来的。在较多企业中，管理结构设置不太合理，管理制度不够完善，管理者对管理会计完全不重视，认为管理会计可有可无，内部没有设立专门的管理会计岗位，机构人员分配不合理，权责分配不均衡，使得管理会计工作人员之间分工不明确，权责不协调，企业难以开展财务分析和成本控制工作。

（二）管理会计理论普及度不高，与实践相脱离

我国企业的管理者更多的关注短期目标，而忽略了长远目标的重要性。即使在进行决策的时候也难免会忽视长远目标和外部环境。而管理会计的出现使上述问题得到改善，并对经营者起到很大的帮助作用，但是大多数的企业存在管理会计理论普及度不高的问题，包括系统封闭程度较高的大型国有企业。

（三）相关管理会计人员综合素质有待提高

在我国管理会计的日常工作主要是以会计核算和财务管理为主，但是企业财务管理决策完全是由公司领导层决定，而并非会计人员说了算。财务人员不具备一定的管理能力、决策能力等，从而导致财务人员综合素质偏低。

二、总体设计

（一）目标

（1）提高本企业对外投资实务操作的能力和水平，为接下来的几个项目投资起到范本作用，有属于适合自己单位实际情况的对外投资参照案例。不断提高和积累一个项目从前期调研、决策程序、投后管理等各方面的程序以及规范性的经验。

（2）实现企业资源的优化配置。有助于政府优化投资环境。房地产投资环境与地区经济发展密不可分。房地产业的发展，对于拉动经济增长、扩大就业、加快城市建设有重要作用。

（3）通过本次对外投资项目最终实现整个项目净利率在4.16%，股东IRR为22.08%，同时按照股权比例折算我公司最终获取净利润4576万元（含股东借款利息）。

（4）加强财务管理综合能力，通过采用管理会计工具中的项目管理、现金流量法、内部收益率等的应用，对项目进行全成本测算、税费计算、融资成本计算、整体现金流计算、敏感性分析及模拟利润报表等财务测算计算。并测算项目IRR内部收益率、投资回收期等指标判断该项目投资是否可行。

（二）总体思路

（1）召开单位班子领导会议，由财务经理介绍相关管理会计的概念、管理会计的工具以及企业投资一个项目如果利用财务管理会计工具能起到怎么样的作用和效果。使领导们有一个初步概念。

（2）确定对外投资方案以后，成立专门特别小组，由一位班子领导担任组长，组员包括各业务相关部门。各自发挥自己专业领域的特长为项目投资出现的各种可能性进行预测和假设。最后得出结论是否进行该项目的对外投资。

（3）与合作企业签署对外合作协议，讨论相关合同条款，约定各自的权利和义务。

（4）项目公司成立以后，履行出资人义务并按照约定的股权比例进行货币出资。项目落地的投后管理与监督过程中我公司至少派出一至两名人员进入董事会或则监事会，参与重大事项的决策，维护本公司的权利。

（5）每个年度末，聘请我公司指定的会计师事务所进行财务会计审计，出具正式的审计报告。并规定每年必须召开一次董事会、股东会。

三、应用过程

（一）参与部门

牵头部门：财务管理部。

配合部门：规划发展部、成本部、经营管理部。

（二）部署要求

（1）资源：我公司的母公司是某某集团，是此次A住宅项目地块土地的出让方，因此拥有得天独厚的资源。我们熟悉并且了解该块土地未来的价值潜力以及该地块土地出让的进度，可以让我公司有足够宽裕的时间去筹措资金问题。对外的合作单位也正是看中本公司的性质才会有比较好的合作条件给到我方。

（2）信息化：我公司积极与毕马威会计师事务所合作，聘请该事务所专门为本公司的对外投资业务和业态模块搭建了量身订造的财务测算模型，以自己单位的案例为基础，并根据我公司特定的需求和模式，定制了一整套财务测算模型软件。方便了工作人员一直以来纯手工的操作，各个模块间都互相设置了计算公式，大大提高了预测的准确性和完整性，提升了工作效率。

（3）外部环境：与相关可研咨询公司合作，搜集行业数据以及针对该地块周边的行情和未来趋势预判。

（三）具体应用模式和应用流程

1.A项目概况

（1）项目区位。项目位于某某市南片区，东至上塘路，西至通益路，南至石祥路，北至上塘高架。

（2）区域规划。新城战略定位为国家大运河文化带的首展之区、浙江大运河国际交流样板之区和杭州城北美好生活的品质之区。分为三个片区，其中，北片区为区域性公建配套服务中心，中片区为文化产业配套区，南片区为运河文化展示体验区，具体规划定位为：充分挖掘运河文化，完整展示运河杭州历史文化风貌，打造用地面积1200亩，总开发量约120万方的集特色小镇、音乐公园、历史文化长廊、滨水商业于一体的运河文化展示体验区。整体规划布局为“一轴、两带、两港、四区”，西侧为住宅配套片区，东侧为文化风貌展示体验片区。

2.项目必要性

（1）发展运河文化产业，构建大运河文化带。建设中国大运河文化带是落实中央号召的重要战略行动，A项目区位优越，拥有独特的水系资源。应充分利用、挖掘项目优势，发展运河文化产业，打造项目成为运河文化展示体验区，构建大运河文化带重要组成部分。

（2）丰富旅游休闲产品。某某集团重点依托运河文化、景观优势，发展旅游休闲、文化创意产业。本项目作为核心区段的重要组成部分，应延续桥西建筑风貌特色，与现有运河旅游产品相呼应相串联，完善运河旅游休闲产品布局，更好地促进杭州运河旅游景区之间的优势互补、资源整合、协同发展，共同打造世界级旅游产品。

（3）推进公司多元化发展。根据公司十三五规划“相关多元化”战略发展思路，本项目依托大运河文化，围绕特色商业地产开发，将文化休闲产业与商业物业经营有机结合。有利于推进公司战略落地，拓展公司在文化、特色商业等相关领域的业务，构建优势业务组合，增强公司整体实力和综合竞争力。

3.一期住宅研究

（1）项目土地现状。该区块一期住宅包含两个地块，面积达8.5公顷。

B地块是住宅用地，4.45公顷，容积率2.8，建筑密度26%，绿地率30%，建筑限高80米。

A地块是住宅用地，4.05公顷，容积率2.2，建筑密度30%，绿地率30%，建筑限高55米。

（2）需求端-住宅市场。从2015年起，某某市区住宅市场整体均价持续上涨，市场供不应求。某某市十区商品住宅库存自2015年下半年持续走低，目前已降到历史最低位，仅余265万方。截至2018年4月30日，某某市各区商品住宅去化周期均不足4个月。2018年某某市十区宅地成交建面304万方（剔除自持面积），商品住宅成交面积402万方，供需缺口高达87万方，市场供不应求。

（3）区域住宅市场解读。2017年，XX区出让10宗涉宅地块，可建面积75.8万平方米，占主城区涉宅地总可建面积的24.1%。2017年，XX区住宅市场实现量价齐升。商品房销售面积163.69万平方米，同比增长9.4%，创年内最高，且增幅呈逐季上升走势。商品房销售均价为31121元/平方米，同比增长19%。2018年，区域内计划出让涉宅用地4宗，土地面积19.1万方，总建面约47.6万方。

当前，区域内住宅存量由2017年4月的24.4万方（2028套）降至3.1万方（约157套），库存量去化周期约1个月，供求关系紧张。成交均价涨势明显，近期均价3.86万元/m2，较2017年上涨20%。

（4）住宅定位。此项目住宅部分客户定位为：1.核心客户是周边地缘性客户。2.申花、大关、桥西等外溢性客户。

（5）投资规模。①地价预测。对比近期出让的住宅地块，这两宗地块位于上塘单元内，距本项目均约2公里，周边环境与本项目相近，但本项目板块认可度及交通条件较此二地块不足，结合土地评估公司评估，预计最终成交价在31000元/m2左右。观察近期宅地土拍市场，成交自持比例明显降低，大都在10%以内，因此只考虑拥有景观优势05地块。

②售价预测。目前，周边二手房中，某某集团相对于其他开发商产品的溢价约为14-18%。若考虑品牌溢价15%，本项目的高层精装售价预计为 4.8万元/m2至5.0万元/m2。

建议本项目高层的整盘均价按照4.8万元/m2考虑。同时，参考某某市其他项目，叠拼较高层的溢价率平均为42%，建议本项目叠拼的整盘均价按照6.7万元/m2考虑。

③投资规模。05地块经过一系列的财务测算，土地成本31000元/m2，工程成本10073元/m2，财务成本（资本化利息+开发贷利息）4391元/m2，管理和营销成本1393元/m2，总成本40.5亿元，建设期股东投入30.49亿元，占总成本的75.3%，税后净利约0.83亿元，净利润率2.07%，股东IRR为3.01%。

（6）融资方案和资金运作成本--A地块。开发贷10亿元，利率按基准利率上浮30%为6.37%，占用2年，2年利息12740万元。

（7）项目财务指标评价--A地块敏感性分析。考虑自持比例10%的情况下，叠拼售价为67200元／m2，高层售价为48000元/m2，楼面价为31000元/m2时，股东IRR为3.01%。楼面价达到30000元/m2时，股东IRR略低于银行同期五年期贷款利率上浮30%时的盈亏平衡点。

（8）经济效益分析。结合敏感性分析，按照叠拼售价67200元/m2，高层售价48000元/m2，自持比例10%计算，05地块楼面价低于30000元/m2时，我公司可根据与X集团战略协议原则不超过28%的股比适当参与。

针对此次一期住宅地块，双方同意组建联合体参与地块的竞买。

4.项目风险分析及风险防控建议

（1）本项目属于市区稀缺景观住宅项目，区域、空间规模优势明显，拿地竞争将十分激烈。

（2）地块总价高，公司现有现金流不足，需采取融资手段。

5.财务测算结论

针对一期住宅业地块，项目总投资94亿元。我公司看好宅地开发及X集团品牌支持，决定以股权投资为方式投资某某项目一期住宅A地块28%的股权。

四、取得的成效

（一）情况对比

（1）财务效益：该A地块于成交价21.66亿元，折合楼面价24321元/平方。我公司作为长期股权投资，占股28%，出资股本金6亿。经过近2年的项目投资，目前该项目运营情况良好，于9月份已开盘，2019年末财务报表实现投资收益约500万元。由于项目开盘没多久，前期大部分资金融资成本较高，销售也是近期才正式开始，本年主营业务收入不高。故本年净利润虽然有盈利但是不会特别高。2020年度12月底财务报表净利润将会较2019年度同比上升约40%。

预计未来1年项目如果完全销售完毕，整盘投资收益的幅度会大幅增加，比银行五年期利率收益高许多。所以我们认为通过对该项目的内部收益率、现金流量等工具进行分析测算，此项目投后反应是良好的，预计未来收益是可观的。

（2）非财务效益：达到了通过项目管理等财务管理手段实现国有企业对外投资的目标，真正实现了国有企业资产稳步增值，杜绝国有资产不被流失的情况发生。

（二）对提高单位绩效管理水平的评价

对于该A住宅投资项目，投资后我们及时地跟上投后管理及退出机制，整个投资过程中公司始终有派人员进行现场监督检查，维护股东方利益。无论从财务管理的角度还是销售管理的角度来看我们目前发挥的监督作用是有效的。并且能够在年度终了时获得投资者应有的红利。根据现有情况判断，此项目销售去化速度将会很快，利润明显，后续投资回报率可观，资金回笼较快，能够为公司的经营绩效贡献一部分利润。与此同时，上级管理部门也对我们公司的对外投资项目做出了一定的激励措施，当该项目盈利的情况下，能够分得5%的奖金绩效，若达不到考核标准但没有出现投资亏损则没有绩效金，相反，倘若项目投后亏损严重并达到一定比例则会按比例扣除相关者绩效考核金。奖惩分明的绩效管理措施大大提高了单位绩效管理的水平。

结语

通过内部收益率、现金流量等财务管理工具进行分析测算，我发现这些管理会计工具也存在一些局限性。IRR是一个比率，它不能够单独使用。要使用IRR方法进行投资分析，还必须有本企业的资本成本才可以，而资本成本是需要计算的。算出的IRR如果大于本企业的资本成本，说明投资项目可行，反之，则应放弃投资项目。净现值则是反映一个项目按现金流量计算的净收益现值，它是个金额的绝对值，在比较投资额不同项目时有很大局限性。这个方法就是用现金流出减去现金流入，看看到底能净赚多少钱，它是一个绝对数字，而不是比率。求得的净现值只要大于零，就说明这个项目是可行的，应该进行投资。两者对于独立方案投资决策和大多数相关方案的决策结果是相同的，但在对初始投资额不同或现金流量分布差异大的方案进行投资决策时，这两种决策分析方法往往会得到相反的结论。因此，我们可以有效地结合敏感性分析对指标变动的风险大小，从而综合判断项目是否可行。