关于加强房地产市场管理问题的研究

【摘要】市场管理问题一直以来都是社会关注的焦点问题，一方面市场管理工作与每个人都以息息相关，另外一方面市场管理工作能否得到有效落实将会直接影响社会和国家的进步，而在市场管理的过程当中，房地产市场管理一直是管理的核心重点，因为房地产建设周期长，投入资本多，且房地产建设质量也会波及到人们的身体健康，在这样的情况下加强房地产市场管理工作势在必行，应当引起关注，本篇文章也将目光集中于房地产市场管理，分析了现阶段房地产市场存在的问题以及加强房地产市场管理的途径方法，以盼通过本篇文章的探讨和分析可以让房地产市场发展的更加规范。

【关键词】房地产;市场管理;问题分析;策略研究

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.027

房地产市场管理一直是市场管理中的重难点问题，一方面因为房地产行业本身涉及的交易金额相对庞大，交易周期相对较长导致房地产企业在面临市场管理的过程中可操作性极高，另外一方面受到市场经济的影响以及城市化的影响，现阶段市场当中的房地产企业变得越来越多，相应的房地产，企业在运营过程中的运行压力和运营风险逐日攀升，在这样的情况下加强房地产市场管理是十分必要的，但是就目前而言，房地产市场仍旧存在着一些问题需要解决。

1、房地产市场存在的问题

1.1违法违规现象屡禁不止

针对于房地产市场管理的特殊性和严重性，我国也颁布了相应的法律法规来规范房地产企业的运营，但是从实践角度来看很多房地产企业的经营者的法律观念相对较为匮乏，最为常见的问题就是房地产在开发项目的过程中并没有经过相关部门的许可，缺乏必要的手续文件，还有个别企业在获得了项目开发权力之后变开发了会员卡、员工认购以及其他一系列预付款活动，提前索取货款，以此来绑定客户同时降低运营压力，除此之外虚假宣传作为市场管理中的常见问题在房地产市场管理的过程中往往也难以幸免，在房地产企业宣传的过程中时常夸大事实，或者利用合同优势进行欺骗，通过合同规定从极大程度上限制消费者的正当权益，这些问题让房地产市场管理日益困难。

1.2商品房交付不规范

针对于房地产的交付问题不同地区往往有着不同的规定，这从很大程度上较为依赖地方法的建设，但是因为地方经济发展不同，市场管理过程中面对的问题也各有不同，在这样的情况下地方法规的建设针对于房地产商品房的交付上难免存在一定的疏漏，因此在商品房交付上，合同便成为了十分通用的一种判决手段，但是合同是由企业制定的，这也就导致在交付问题上购房者与企业相比处于较为弱势的地位，而企业交付房的条件制定都是从企业的利润角度分析的，这也从一定程度上会影响消费者的合法权益，而从相关的职能部门分析，因为监督功能并没有完全发挥出来，致使监督力度相对较低，进而导致商品房交付成了常见的矛盾冲突问题。

1.3交房、办证问题

施工工程项目是一个周期相对较长且极其容易受到客观环境影响和限制的项目，在这样的情况下施工周期延长也是常见的问题，因为项目开展缺乏规范性和计划，导致项目开展的各个环节不能顺利衔接，进而影响了建筑施工的施工周期，除此之外雨雪天气地形等各种原因也会从很大程度上影响施工周期，限制施工工队的工作效率，进而导致房屋不能按期交付，除此之外在房地产企业项目开发以及施工工程开展的过程当中需要较多的运营资金，在这样的情况下如果企业缺乏足够的资本，或者企业缺少一定的运营周转资金，亦或者因为市场行情不景气等多种原因导致企业的资金链断裂，那么轻则导致企业需要多渠道融资，花费大量时间延长工期，重则直接影响企业生存，项目不得不停止导致项目烂尾的问题，除了交付问题以外，房产证的办理问题也需要引起关注，究其主要原因是因为部分企业因为缺乏证件便开发项目，在项目落实后无法办理房产证。

1.4监督体制不够健全

体制制度始终是保障工作有效开展的重要基础，也是约束相关工作人员工作方法明确相关工作人员工作内容的一种重要手段，但是从实践角度来看体制不健全是常见的问题，无论是从职能部门还是从企业的角度来看都是常见的问题，首先从企业来讲，在前文中也有所提及，施工项目开展是一个周期相对较长且工作内容繁杂庞大的项目，在这样的情况下所需要的工作部门也相对较多，但是因为企业过于重视企业项目的利润扩张以及效率提升因此并没有明确不同工作部门管理的工作边界，权责不明职能交叉是项目管理过程中的常见问题，却也是房地产企业运营过程中最应当避免的一个错误观念，其次从相关的职能部门来分析，现阶段市场管理过程中应用的法律法规和管理制度大多难以有效的具备高度科学性和针对性的解决实践监督过程中的各种问题，制度规范较为落后也会导致相关工作人员在执行监督工作的过程中并不能根据相关的制度规范展开监督工作，工作缺乏依据同时也缺乏保障，一旦遇到问题时也无法根据相关的法律法规做出及时科学的应对，无论是从企业内部还是从相关的职能部门來看，制度规范的缺乏也是导致现阶段房地产市场管理问题相对较多的主要原因。

2、加强房地产市场管理的途径分析

2.1健全法制规范

房地产建筑工程的开展涉及问题广泛，需要考察的问题也相对较多，在这样的情况下法律制度的完善和规范十分必要，一方面，法律制度的完善和规范可以更好的约束相关工作人员的工作行为，同时也可以较好的让工作人员明确自身工作的主要工作内容，应当采用的工作方法和应该恪守的工作规范，以此保障工作开展的规范、科学、合理，另外一方面，制度规范的明确也方便管理，落实个人责任，提高员工重视，因此法律制度的规范和完善十分重要，针对于上文的现状分析，法律制度的规范也应当从两个角度着手，分别为企业角度和相关职能部门的角度，从这两点出发来有效约束工作开展。

首先从企业来讲，企业在完善制度规范的过程中应当进一步细化各个部门的职能范畴，明确每个部门的工作内容，因为建筑工程项目的时间周期相对较长且所需要涉及的环节也相对较多，在这样的情况下就需要不同部门的有效配合，而传统的管理制度在融合各个部门的职能同时也模糊了部门之间的权力管辖界限，致使管理工作的效益相对较低，针对于这一问题，制度的管理完善可以从沟通和细化两个角度着手，首先从沟通的角度来分析，企业应当建立起内部信息系统，由企业中高层领导利用信息系统统筹全局，而各个部门之间也可以利用信息系统及时的沟通交流更新数据提出问题，提高部门与部门之间的沟通力度和合作能力，其次应当根据施工过程中所涉及的施工环节以及各个环节内需要面对的主要施工内容，明确每个部门的责任和权限，甚至将责任落实到人头，落实责任机制，进一步细化工作内容，以此来保障相关工作人员工作开展的规范性。

从相关职能部门来讲，应当不断的完善相关的法律法规，法律法规的完善应当充分调研市场，简介现阶段在房地产管理过程中的常见问题，并且做出有效的预测，保障法律法规的实时性和前瞻性，更好的提高法律的适用范围，以此来提高相关职能部门的监督效益，进而有效的规范市场。

2.2明确交房条件

在企业项目开展之后应当引入工商局参与管理，针对于房屋交付的管理，企業不仅仅需要将明确的房屋如数交付，同时工商局还应当介入检查企业交付的房屋相关设施是否已经施工完成，包括小区内部的绿化、周周围的道路以及相对应的洪水供电系统，并且在检查之后进行数据备案，当开放项目的成果符合于标准且质量可靠的时候则可以交付使用，将房屋的所有权归属于房主，并且保障房屋的基本设施和公共服务设施。

2.3促进企业升级转型，强化监管力度

企业的优化升级转型是企业的发展需求，同样也是用户作为受众和使用者的心里诉求，随着世界市场的形成以及市场经济的发展，企业与企业之间的竞争变得越来越激烈，大浪淘沙适者生存，在这样的背景下企业如果不做出升级和转型将会越来越难以适应日益激烈的市场竞争压力，最终被淘汰，为此促进企业的转型升级是十分必要的，企业应当做足市场调研，明确房地产的目标受众，了解各个阶层目标受众需求的心理需求、消费结构、消费能力、消费心理，结合当地的人文地理环境做出优化和发展，以此减轻房地产同质化现象。

相关职能部门也需要发挥好引导和规范的作用，更新和优化住宅功能评价体制，明确住房建筑的建造标准，并且鼓励和以引导绿色项目，除此之外政府也应该介入市政、公用、教育、医疗等地的设计建造以及基础设施完善的环节当中，改善城市内部的整体基础设施水准，为居民提供更全面的服务，最后针对于监管工作还需要进一步加强管理力度，根据相关的法律法规，执法必严，违法必究，加大惩戒力度，为房地产事业的发展营造良好的生态环境。

2.4給市场各个领域提供法律支持

随着教育事业的发展，现阶段人们的维权意识不断提高，也逐渐的意识到了法律的威严和影响，学会利用法律武器来维护自身的合法权益，但是从实践角度来分析，因为缺乏法律支撑和援助，很多人的维权手段都是投诉，各个地区每年甚至每个月都会接到不同问题的房地产企业投诉，这也给相关的处理人员带来了极大的工作压力，同时也大大延长了问题处理的时间周期，损害了政府的威严同时也损害了公民的合法权益，为此就应该进一步完善相关的处理办法，设置相对应的援助部门，开通网络处理渠道，设置多种投诉举报方案，以此有效的分缓投诉案件，提高处理效率和质量，用更短的周期解决纠纷，促进房地产市场的规范发展。

结语：

房地产市场管理问题一直以来都是市场管理中的重难点问题，因为房地产项目开发过程中周期相对较长且涉及到的问题相对较多，因此针对于房地产的市场管理一直存在一定的纰漏，而又因为房地产企业在运营的过程中需要投入较大的资金成本，因此企业也面临着较大的运营压力和运营风险，尤其是随着市场经济的发展以及世界市场的形成，企业面临的风险和压力与之攀升，企业为了谋取更高的利润额度，也为了获得更多的发展可能性不惜铤而走险，做出一系列违反行业规范的行为，为此更需要加强对于房地产企业的市场管理，提高管理力度，规范房地产市场发展。

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作者简介：

赵士军，男，1974年1月出生，汉族，江苏省连云港市海州区，房地产经济师，本科，方向：建筑与房地产经济。