城市更新视角下旧城改造的思考研究

作者简介：胡盼（1984— ），男，汉族，湖北武汉人，中级会计师，税务师。主要研究方向：城市更新和旧城改造。

摘 要：随着城市化的不断推进，针对旧城的改造也逐步得到了推广和实施，旧城传统的城市服务体系已经不能够适应互联网时代下人们的需求。在城市更新的视角下，对旧城进行综合性地改造就显得非常有必要了，文章研究了城市建设投资公司在进行旧城改造项目的实施方案，从投资和融资两个方面来探究旧城改造项目的效益，并针对存在的一些问题，探究了在城市更新理念下旧城改造项目的效益提升措施，目的是为了提升项目的经济效益和社会效益，使项目能够发挥出最大化的价值所在。

关键词：旧城改造;城市更新;效益评价

“城市更新”已经成为了城市建筑开发行业的一个非常热门的词汇，诸多的城市化项目建设投资企业都非常注重将城市更新理念的引入和利用，可以说，城市更新是未来城市发展的大势所趋。现代化的城市服务体系不仅在时代技术的发展下需要得到更新，旧城的改造项目更需要结合城市更新理念，发展出智慧型城市服务体系，从各个方面来满足人们对于多功能、智慧型城市服务体系的需求。城市更新并不是一个空洞的词汇，也不是一句简单的口号，城市更新代表着城市未来发展的主题，城市更新更是体现了项目人性化的特征，在旧城改造项目当中通过加大融资渠道和方式，在现代化城市服务视角下建设投资多方面的城市服务项目。把服务的精神、科技的理念和人性的需求充分贯穿旧城改造项目当中，为人们创造一个宜居舒适、温馨幸福的新型城市居住环境。城市更新与其说是天马行空的城市创意创新活动，不如说是既有的政策框架下重新提出的“解决方案”。而这些新的解决问题方案，又和普通民众的日常生活息息相关，所以城市更新更多的具有“以人为本“的设计意识，抱着“敬畏之心“的心去进行创作。

一、城市更新视角下旧城改造的方向

“城市更新”最早的提法来自于深圳，而其他地区都称之为三旧改造。早期的城市更新可以简单理解为通过升级改造或拆除重建方式完善城市中的现代化体系。现阶段中国土地进入存量时代，城市中的存量土地由于这几十年不断开发导致供给量不足，然而城市生活水平不断上升，需要对城中村进行升级改造，尽快完成城乡一体化的制度。

（一）城市更新加速推动城市“新经济”

城市規划建设工作是贯彻落实新一轮发展战略理念、推动我国高质量经济发展的重要活动载体。这些年无论说的是整个城市基础建设对实体经济的快速拉动，还是房地产对实体经济的快速拉动以及城市建筑业快速发展中所带动的诸多相关新兴产业，对整个城市的实体经济发展起了重大拉动作用。城市更新政策有助于充分挖掘地方城市政府闲置土地资源、激活地方城市政府低效利用资源、优化完善城市社会经济管理体系结构布局、助力促进城市新主体经济的健康发展。

（二）城市更新重构发展城市“新功能”

传统的城市建筑功能已经逐渐滞后于现代城市中对新的功能需求。城市更新政策有利于城市重构和优化发展一个城市新的服务功能，比如健康卫生防疫新功能要求、城市更智慧、功能重构增活力、加密路网更便捷、历史文化重传承、特色游憩引周边、绿色生态更低碳。

（三）城市更新打造城市空间“新意境”

城市更新区是有助于重新认识梳理中国城市历史山水文化格局的一个理想发展空间、恢复和塑造城市的景观、打造符合现代城市发展、传承发展中国建筑精神、营造高品质的生活环境。

（四）城市更新引领践行城市建设“新科技”

当前城市基础建设滞后于现代科技的快速发展，在现代城市的基础建设和现代城市的日常运营中的各类应用来自于现代城市本身的这种新一代科技力量。城市更新既是对城市科技的一种有效运用，更或是一种经济推动，有利于推行适合城市发展的新科技。城市的功能更新，绝不仅仅仅只是城市单体建筑的功能更新。在当前城市更新的格局下，一些较早开启城市更新活动的城市经验还是值得借鉴的。比如深圳，深圳的城市更新潮正是站在城市集群整体的发展角度，基于当前我国城市群整体发展的新常态形势，重新深入思考和研究梳理当下城市整体发展的各个方方面面，坚持做好顶层的策划和设计。

二、从融资方向增强旧城改造项目的效益

旧城改造项目是一项耗资较大的项目，项目的实施需要得到足够的经济条件的支持，因此项目的完成肯定要做好融资方面的工作。实施单位要通过拓宽融资渠道，加大融资力度，让项目能够被顺利地实施下去，而做好融资工作的关键就是要做好项目的财务核算工作以及加强项目的税收筹划工作。

（一）做好旧城改造项目的期间核算工作

项目期间核算有明确的核算目标，即要促进被核算建筑项目单位在相关生产经营活动中能够达到经济效益最大化以及成绩效果最佳化。一是要帮助相关单位在经营活动中取得高质量的产品或者服务的同时能够把其中耗费的资源降低到最低程度;二是要保障生产经营效率，即用最小的投入获取最大的产出;三是要充分实现被核算建筑项目单位或单位的生产经营预期目标。在对相关项目的核算工作中，为了保障绩效审核和财务核算的有效结合，应当适当遵照过去的一些核算经验，按照被核算单位的具体情况来进行结合。比如，可以把财务核算与项目期间核算进行穿插开展，也就说可以非规律性地将两种核算方式同等程度地利用来开展核算工作。而对于那些以前核算情况比较不错，并没有出现过财务违规行为的建筑项目单位，可以采用项目期间核算为主、财务核算为辅的核算方式，也就说重点对被核算单位或部门的财务开支的合理性进行审核，从而主要判断是否在经济活动中实现了效益最大化;另外对于那些曾近采用过项目期间核算的单位或部门，则可以直接根据以往的核算历史方法和经验，来对相关经济活动进行项目期间核算。

（二）科学进行财务核算

而对于公共投资项目、公共预算支出项目、公共项目项目的核算一定要考虑到实施项目期间核算的必要性。因为这是一些具体的经济活动，在核算中应当保障能够实现经济性以及效益性，同时项目期间核算在这些项目的财政支出上也有非常明确的标准和准则可以被直接使用，因此这些项目非常适合在财务核算中将项目期间核算结合起来使用。项目期间核算是在财务核算的基础上，进一步对被核算部门或者单位进行经济活动的经济效益判断，因此在核算方法上也延续了财务核算的一些方法，比如对财务数据的观察和对数据真实性的判断，同时还有对于财务支出数据的分析和总结，从而及时发现财务资金支出是否具有合理性和经济性。