谈房地产企业资金管理存在的问题与对策

王进辉

摘要：随着多年的高速发展，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱性产业，与其高速发展相伴的是房地产行业迅猛增长的投资以及快速上涨的房价，大量资金沉淀其中，房地产企业为了发展，尽可能放大杠杆，撬动更多资金进入房地产行业，进一步推动了房价上涨，周而复始，房地产行业会产生泡沫和系统性风险。由于房地产与金融行业的紧密联系，一旦房地产行业泡沫破裂，为其各个环节提供资金支持的金融行业也将遭受巨大损失。为此国家相继出台了一系列的调控政策，采取了降杠杆、去库存、控融资等多种手段，旨在控制房价，逐步降低房地产行业系统性风险。受调控政策影响，房地产企业融资端受“三条红线”限制，销售端受限购、限价影响，造成企业资金严重短缺。因此，房地产企业在当下经济背景下，提升对企业资金管理的重视程度，把企业资金管理作为企业管理的核心，从提升资金使用效率、拓宽融资渠道、降低资金风险等方面加强管理建设，是房地产企业公司治理的发展方向。本文对房地产企业资金管理中的问题进行分析，并提出房地产企业加强资金管理的建议，为房地产企业资金管理提供有益思路。

关键词：房地产企业;资金;资金管理

一、引言

自20世纪90年代初期至今，房地产行业在我国经过近三十年高速发展，已经成为国民经济的支柱性产业，随着社会发展，土地价格、建安成本、人力成本等不断上涨，房地产企业开发成本也是呈上涨趋势，与之对应的房屋销售价格更是快速上升，逐渐形成房地产泡沫，对国家的国民经济造成了很大影响。为了降低房地产行业系统性风险，国家陆续出台了多种调控措施、税收政策、信贷政策等，更是在2016年底的中央经济工作会议提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，2017年十九大报告中，再次强调 “房住不炒”，2018年、2019年中央经济工作会议多次强调“房住不炒”的定位，直到写进2020年“十四五”规划建议，“房住不炒”都将作为一项长期政策被坚持下去;2020年8月住建部和央行重点提出房企融资“三条红线”，第一次明确了房企举债的标准，从融资规模上对地产公司继续加强调控。随着土地、金融、财税、法规以及地方限购、限售等调控政策的落地实施，造成地产行业资金支付金额大、速度快、销售回款慢的局面，给房地产企业资金周转造成极大的困难，制约了企业发展。本文通过对房地产企业资金管理的意义和重要性的思考，结合房地产行业特点，针对当前房地产企业在资金管理中存在的问题及不足，提出相对可行、合理的建议。

二、资金管理对房地产企业的意义及重要性

资金对任何企业来说都是非常重要的，关乎企业的生存。资金管理在企业财务管理中居于核心地位，企业为了提高资金使用效率、合理配置资金，可以采用加强资金管理的方式来完成。近几年来随着国家对房地产行业调控力度不断加大，从土地政策、融资规模、税收法规等多方面出台调控文件或法规，造成了房地产企业资金压力不断增加，不少知名地产企业出现了资金链断裂，破产重组，楼盘烂尾等现象。房地产企业要想在严格调控、激烈竞争的环境下生存、发展，必须重视资金管理。

（一）房地产企业加强资金管理，有利于提升企业财务管理整体水平

资金管理在企业财务管理中居于核心地位，资金管理渗透到财务管理的各个环节、各个模块当中。资金管理包括资金筹措、使用、回笼，房地产公司通过拓展多渠道和方式筹措资金，保证地产企业有充足资金拿地、建设、运营;通过严格控制资金使用加强对地产企业成本、费用控制，保证地产企业成本、费用在企业全面预算范围之内，房地产企业通过资金管理，加强了对融资、投资、建设、运营、退出各个环节的管理，从而对企业财务管理水平的整体提升起到了极大的推动作用。

（二）房地产企业加强资金管理，有助于提升企业的抗风险能力

房地产企业宏观层面上受国家宏观经济政策、国际金融市场的影响，给企业资金带来较大不确定性，另外，微观层面上，房地产企业资金的募集和使用如果与实际情况存在较大差异，会降低企业资金使用效率，从而也会引起地产企业的资金风险。房地产企业开发项目周期较长，资金量需求巨大，房地产企业可以通过加强资金统筹管理，对现有融资渠道进行拓展、创新，降低对银行贷款的依赖，实现多渠道融资。同时加强企业资金使用管理，建立资金预算管理体系，严格把控成本、费用的支出，使之符合资金预算计划，降低企业资金运营风险。房地产企业在资金管理上做到开源节流，在资金来源、使用上加强管理，做到企业资金充足，才能增强抗风险能力。

（三）房地产企业加强资金管理，有利于提升各部门间的合作

房地产企业为了完成企业经营目标，需要各部门之间精诚合作。企业通过资金把财务、成本、工程、人力、销售、设计等部门紧密联系在一起，各部门围绕资金进行沟通、协调，加强了彼此之间的了解，减少了部门之间的冲突，部门间相互监督、相互合作，实现房地产企业项目管理的透明化，通过加强资金管理，进一步提升了各部门间的合作。

（四）房地产企业加强资金管理，有利于提升企业的核心竞争力

企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理。资金管理贯穿于房地产公司融资、投资、管理、退出各个环节，把房地产企业各部门紧密的联系在一起，极大提升了企业的运营能力;加强资金管理，提升资金预算精度，统筹安排资金，使得资金成本得以降低，资金使用效率得以提升，企业的财务管理能力得以增强;加强资金管理，拓展融资渠道和方式，保证企业资金充裕，可提升企业投拓能力。

三、房地产企业资金管理存在的问题及不足

（一）受国家政策影响，房地产企业资金压力巨大

近几年，国家从税收、金融、土地等方面陆续出台政策，对房地产行业进行調控，相继提出了去杠杆、去库存、房住不炒等要求，明确了房企融资“三条红线”，控制房企融资规模。受政策影响，房地产企业债券性融资规模受到限制，融资渠道减少，开发贷的监管加强，贷款条件提高，房地产信托、私募股权基金向地产投放条件越来越严格，房地产企业融资越来越困难;另外，各地出台的限价、限购、预售资金监管等政策，限制了房地产企业利用期房销售快速回笼资金，企业资金的周转速度越来越慢。房地产企业融资端、销售端均受到影响，导致企业的资金压力越来越大，严重制约了企业发展。

（二）房地产企业融资渠道和方式较为单一

房地产企业资金来源主要有资本金、银行贷款、预收款以及股权。房地产企业注册资本金额一般不会很大，因此融资规模有限;受国家调控政策的影响，近几年房地产企业在国内资本市场基本没有上市的企业，即使已经在A股上市的房地产企业，增发和配股也受到严格的限制，因此股权融资模式对于房地产行业来说基本不适用;房地产企业预收款主要是预收的定金和个人购房款，严格来讲预收款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，也属于银行贷款的范畴，所以房地产企业开发建设的资金来源主要是银行贷款，融资渠道较为单一。近几年国家出台的一系列关于房地产行业的宏观调控政策，对信贷资金进行了更为严格的管控，防止资金违规流入房地产行业，房地产企业面临严峻的融资环境，融资压力骤然增加。

（三）房地产企业资金管理存在较大风险

房地产行业一直是高利润、高增长行业的代名词，房地产企业一直是野蛮式增长、粗犷式管理，利用高杠杆放大股东收益，导致资产负债率居高不下，增加了企业的财务风险。房地产行业在发展过程中，企业片面追求高增长、快周转，忽略了资金管理的重要性，忽视资金使用的监管、考核，缺乏资金统一调配，导致在项目开发过程中出现资金回笼不及时，资金短缺，甚至资金链断裂、楼盘烂尾，给企业经营造成极大困难。

四、房地产企业资金管理建议

（一）适应国家宏观调控政策，优化企业资产

房地产企业应认真研究国家宏观调控政策，顺应国家要求，积极降杠杆、去库存、降债务。企业可以采取以下措施：

优化房地产企业资产配置。房地产企业可以采取降价销售促回款、给优惠加速在途资金回款等方法，加速企业去库存、降低债务，保证企业现金流安全;加速收入结转，增加公司利润;调整资本结构，进行长短期债务结构的优化，适应调控政策的要求。

减缓拿地速度，不拿高价地，减少企业对资金的需求，降低融资规模。房地产企业加强投拓管理，控制拿地速度，细化成本、费用管理，控制资金的使用，减少融资需求。

房地产企业应控制自身杠杆水平，量入为出，保持充足资金，保持企业经营的稳定，同时应提升资金预算管理的精确性、细致性、全面性。

（二）拓宽融资渠道，进行销售模式创新

目前我国对房地产行业的宏观调控日益趋紧，传统的融资模式如银行贷款、债券融资、股权融资，受到很大限制，绝大多数房地产企业资金短缺，融资渠道单一制约了企业的发展，因此房地产企业除了传统融资模式，还需增加新的融资模式，拓展新的融资渠道，采取多种渠道融资。首先，房地产企业可以采用房地产信托投资基金（REITs）融资、私募股权基金融资、融资租赁、资产证券化融资等多种方式来增加企业资金。其次，房地产企业可以联合上下游产业链上的企业，与总承包商、施工企业、材料供应商等达成长期合作的关系，通过工程垫资，延迟付款等形式减少资金支付，降低企业资金压力。再次，房地产企业之间可开展合作，共同投资开发项目，引入资金，分散资金风险，也可以协商让出部分房产所有权换取项目开发资金，共担风险、共同开发。最后，房地产企业应进行销售模式创新，如采用新媒体整合营销、基于互联网大数据的精准推送营销等，以实现快速销售回笼资金，保证企业现金流健康。

（三）加强资金预算管理，提升资金预测的准确性

房地产是资金密集型行业，资金管理对于房地产行业来说尤为重要。资金预算管理是资金管理中极其重要的构成，是企业管理的核心内容之一，抓好资金预算管理这个中心，提高资金预算的准确性，才能统筹安排资金的募集和使用，从而使资金使用效率得以提高。房地产企业要做好资金预算管理可以采取以下措施：

首先，房地产企业各级领导、各个部门应对资金预算的重要性有充分的认识;资金预算管理是房地产企业各级经营管理人员自我约束、发展的有效途径，是房地产企业推行内部管理标准化和科学化的基础;资金预算与经营预算构成公司的全面预算，是整个企业生产经营的蓝图，对企业的生产经营有指导作用。其次，建立健全资金预算管理制度，設置资金预算管理专职人员，保证资金预算的可行性，方便企业负责人掌握资金预算情况，为以后经营决策提供依据;房地产企业可以依据制度对资金进行统筹安排，有利于房地产企业管理者预判资金的使用情况，有利于对企业未来发展的预判，明确资金的用途及去向，防止资金使用中出现违规违法的行为。再次，积极开展全面预算管理工作，保持资金预算与业务预算紧密结合、相互印证，对预算与实际情况之间的差异进行分析，找出差异原因，并及时提出应对措施，最大限度提升预算的准确性，统筹安排资金，提高资金使用效率;预算管理部门要从实际情况出发，注重资金预算的编制，主要包括资金的筹集与投资、资金预算收入与支出等内容。最后，针对资金预算管理工作，建立科学有效的考核机制，保证资金预算方案能够落实到位，提高资金预算管理效率;公司应对应收账款、预付账款、在途资金、银行按揭款等要进行动态性的追踪和监督，并将相关负责人与资金回笼速度和金额等结合在一起，明确奖惩措施，避免出现坏账，企业还要加强内部审计、监督，确保财务信息的真实、可靠，做到事前预防、事中控制及事后考核、奖惩。

（四）加强资金风险管理，降低资金风险

房地产投资规模大、周期时间长、回笼资金慢，近几年国家不断加大对房地产行业调控力度，从融资规模上加以限制，给房地产企业造成极大的资金压力，加大企业的资金风险，另外，房地产行业调控政策不断出台，给房地产企业经营带来很大的不确定性，所以房地产企业需加强资金风险管理，采取防范措施防止资金链断裂，具体可以从以下几个方面入手：

首先，建立资金风险预警机制，房地产企业需制定有效资金风险预警指标，指标应根据企业实际经营情况和风险承受能力，结合本企业历史数据、标杆企业数据、不良企业数据综合考量而得出。其次，企业要善于辨识异常的资金风险预警指标，对预警的资金指标进行分析，找出预警原因，并提出解决方案，保证资金安全。最后，积极开展资金风险的控制工作，尽量规避资金风险。房地产企业资金风险主要体现在资金的筹措风险、回收风险、运营风险，房地产企业在实际经营过程中规避上述风险，就需要加强资金统筹管理，加速销售回款回笼资金，制定合理资金预算并监督执行，保持资金充裕、企业健康发展。

五、结束语

房地产行业是高风险，高收益的行业，资金是房地产的命脉，做好资金管理工作意义重大。当前，国家宏观调控政策趋紧，给房地产企业融资增加了很大难度，房地产企业本身融资渠道和方式较为单一，资金管理不完善等种种因素，给房地产企业经营增加困难，房地产企业应该加强资金管理，拓宽融资渠道，统筹安排资金，合理利用好企业资金，才能在残酷的竞争中更好的生存发展。

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