房地产企业盈利能力分析

王丽丽

摘要：本文通过结合相关理论知识，对S地产的盈利能力进行分析，不仅可以提高企业的盈利能力，而且也能给其他企业带来借鉴性建议，进而推动整个行业的发展。

关键词：S地产;盈利能力;房地产行业

一、引 言

近年来中国经济水平不断提高，房地产行业迅速崛起，并且在产业结构中占据了重要地位。房地产行业主要进行房产、地产的开发和经营，是国民经济的重要组成部分。在国家政策和市场经济不断变化的情况下，房地产企业想要获得长久发展和巨额收益，对企业进行盈利能力研究是必要的。盈利能力分析不仅便于投资者作出合理的决策，而且也为债权人、企业经营管理者等其他个体提供相关信息。另外，通过S地产的盈利能力分析，也能给其他房地产企业带来借鉴性建议，从而推动整个行业的发展。

二、公司概况

S地产于 1992年在广州成立，2006年在上海证券交易所挂牌上市。企业将中高端精品住宅与商业地产二者双剑合璧，其中住宅产品针对不同人群设置了相应的产品系列，并且以城市中心的精品住宅、近郊住宅为主。另外，商业地产呈现多元化的发展。

三、S地产盈利能力分析

（一）S地产盈利能力财务指标分析

1.销售净利率

销售净利率是企业净利润与营业收入的比率，通过计算分析可知，企业2014年至2018年的销售净利率波动不大，总体在11.03%至13.63%之间波动，2016年是个转折点，销售净利率大幅下降，从13.63%降至11.03%，原因主要是由于2016年营业收入较上年增长了25.78%，然而净利润增幅仅为1.46%，因此，销售净利率下降。通过计算发现2016年成本费用总额增长了30.94%，大于营业收入的增长率。所以，在未来的发展中，S地产扩大营业收入的同时，应该注意控制成本费用的支出，提高销售净利率，增强企业的盈利能力。

2.成本费用利润率

成本费用利润率是企业利润总额与成本费用总额的比率，它反映的是企业投入产出的情况，以及对成本控制的能力。成本费用总额主要包括主营业务成本、主营业务税金及附加和三项期间费用。企业的成本费用利润率在2014年至2018年呈现波动趋势，2016年出现转折点，成本费用利润率下降，体现企业的经营效益和盈利能力下降。

3.净资产收益率

净资产收益率由销售净利率、总资产周转率和权益乘数相乘所得，净资产收益率越高，表明企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好。通过计算分析可知，S地产在2014-2018年度净资产收益率总体呈现下降趋势，总体在17.70%至12.43%之间波动。首先，净资产收益率在2014至2015年比较平缓，整体在18%左右，净资产收益率数值较高，是因为2014和2015年的销售净利率和权益乘数指标均比2016年的指标大，所以，这两年的净资产收益率较高。然而2017年又出现了一个转折点，其净资产收益率在这5年中最低，它下降的主要原因是总资产周转率下降，降至0.21。企业的总资产周转率低代表企业的各项资产的利用效率低，具体来说就是企业的资产大多閑置或者多余，这就导致营业收入下降。通过财务报表发现S地产2017年营业收入下降了84亿元，同比下降5%，经营效果不理想。因此根据上文分析，企业应该处置多余和闲置不用的资产，提高资产的利用效率，增加销售收入，因此提高企业的盈利能力。

4.总资产报酬率

总资产报酬率是企业投资报酬与投资总额之间的比率，总资产报酬率越高，表明企业的资产运营越有效，投入产出水平越好。通过计算分析可知，企业在2014年至2018年呈现波动趋势，总资产报酬率在2.83%至4.17%之间波动，2015年总资产报酬率达到最高，随后的两年中呈现下降趋势，反映企业全部资产的获利水平下降，企业的盈利能力下降。

（二）S地产盈利能力非财务指标分析

1.宏观政策

但近年来，房地产市场不稳定，国家和政府出台了一系列相关政策进行调控。当房价很高时，政府出台限购限贷政策抑制房价，当房地产市场低迷，投资热情减退，政府会出台降准降息政策恢复市场信心。由此可见，企业的盈利能力受国家政策影响。2017年国家的“限购限贷”政策就给S地产带来了影响，其在2017年盈利能力明显下降。

2.战略目标完成的质量

S地产在激烈的市场竞争中，为了维持较高的盈利水平，需要保障企业战略的完成质量。企业的产品战略是“以住宅开发为主，同时加大商业地产投入，并逐步发展养老地产和旅游地产”。目前，在住宅领域，S地产定位城市中心的精品住宅和近郊住宅，整体走的是中高端路线，它根据不同的人群推出相应的产品系列。另外商业地产发展迅速，主要呈现领域多元化的发展，但企业在养老地产上还有待提高。

3.人力资源的管理水平

S地产对于人才非常重视，企业面对岗位不仅明确了任职条件，人员的胜任能力以及评价标准，还制定了相应的培训措施。企业的培训包括新员工入职培训，员工在职培训和工作实践，培训强度较大，会导致私人时间减少，员工会产生抵触情绪，使得员工对于工作产生消极心理，可能造成工作效率和质量的下降，降低企业的盈利能力。另外作为国有企业，S地产的人员冗余的现象较为突出，部门的人员设置数目繁多，这就加大了企业的人才成本，一定程度上降低了企业的盈利能力。

四、S地产提高盈利能力措施

（一）优化负债结构

根据计算发现，企业的资产负债率较高，财务风险较大，因此，企业应该优化负债结构。S地产流动负债占负债的比率较高，企业作为房地产行业，其资金需求量大，投资回收期较长，企业应增加长期借款在负债中的比重，减少短期借款的比重。另外企业可以调整资本结构，在保留公司控制权的前提下将部分债务实行债转股，减轻公司的债务，

（二）销售方式多元化

通过计算发现，企业存货占总资产的比率为63.74%，占比较高，另外企业总资产周转率低，资产积压严重，侧面反映出销售工作完成得不好。企业销售人员应采取多种销售方式进行销售。首先，企业需要明确目标人群，根据企业产品的特色，紧扣中高端客户，实行精准营销;其次，企业可以实行口碑营销，借助老客户将S地产推荐给新客户;最后，企业自身也可以进行优惠促销。

（三）控制成本费用

S地产的成本费用较高，企业应该有效的控制成本。在設计阶段，要充分考虑建筑物的周围环境特点，设计出与周边景观协调的产品，使土地利用效率和利润最大化。其次，在招标阶段，企业应保证足够数量的招标单位，形成有效竞争，之后选择有实力讲信用的施工单位;在采购阶段，应选择多家供应商，货比三家，之后进行集中采购，降低价格和采购成本。最后在施工阶段，企业应严格按预算方案执行，有效控制成本。

另外，企业也需要控制销售费用，根据企业的财务报表数据可知，S地产的销售费用在三项期间费用中占比最高。因此，当企业扩大销售规模时，应重视有潜力的销售区域，对经济水平落后或无法开发的地区要减少开发。

（四）加强投资的规划管理

企业2016至2018年的总资产报酬率整体水平较低，资产的投入产出水平不高。另外，S地产在这期间拿地面积越来越多，并且一、二线城市拿地价格逐步上升，其获取土地的总成本也越大，给企业资金造成了压力。并且全国限购限贷政策趋严，企业的前期投资项目面临的风险较大。由此可见，企业这部分投资项目前期的可行性分析不够合理，因此，项目投资之前，企业不仅需要对自身的财务、经营和现金流量状况进行评估，也要对投资项目的市场行情和预期收益进行分析和预测，在众多方案中选择最优方案，从而提高企业的资金利用率，进一步提升企业的盈利能力。

（五）科学管理人力资源

S地产的人力资源管理方面存在一些问题，分别是员工培训强度大和人员冗余。一方面，企业应该合理安排培训工作，建立科学的培训计划，员工应积极面对培训，提高培训效率;另一方面，人员冗余会加强企业成本支出，不利于企业的盈利，企业应该实现员工的精简。

五、研究结论

本文运用财务指标和非财务指标相结合的分析方法，分析了S地产近年来的盈利能力。通过分析企业的销售净利率、成本费用利润率、净资产收益率、总资产报酬率这些财务指标，发现促使销售净利率、成本费用利润率下降的主要原因是成本费用支出较大;使得净资产收益率下降的原因在于总资产周转率低，资产的利用效率低;使得总资产报酬率下降是因为企业的资产运营效果不好，投入产出水平低。接着又从宏观政策、战略目标完成的质量、人力资源的管理水平这些非财务指标分析企业的盈利能力。最后根据企业存在的问题，提出优化负债结构、销售方式多元化、控制成本费用、加强投资的规划管理、科学管理人力资源的建议，从而提高企业的盈利能力。

参考文献：

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[2]杨丽娟.保利地产财务分析与评价[J].会计之友，2014（14）.