李文静
摘要:随着社会经济发展表现形式愈发多样化,进一步强化了房地产企业的发展,国家经济层级将迈向新的台阶,行业发展形势将进行变革,促使相关发展内容需要更加贴合当前环境作出调整。因此,有效开展房地产信托资产证券化风险评价工作,充分注重企业内部资金流动性问题,从根本上凸显出房地产企业较强的市场竞争力水平。通过资产证券化融资方式的合理应用,渗透至基础设施建设当中,盘活不良信贷资金,容易面临多重风险考验,需要引起企业的重点关注。由此,充分探究房地产信托资产证券化过程中可能遇到的各類风险,对其进行重点分析并提出应对策略,继而实现企业的经营战略目标,开拓资产证券化发展和监督管理的全新道路。
关键词:房地产企业;信托资产;资产证券化;风险及对策
全新的时间节点中,房地产行业获得更加长远的发展前景展望,由此提升资产证券化融资方式的关注程度,更加细节性的探究风险问题。具体而言,房地产资金具有投资周期长且体量规模大的特点,注重信托资产证券化的顺利发展,可以有效提升房地产企业的资金流动,维护整体房地产行业的稳定发展。通过对比当前房地产信托资产证券化的基本内容,了解实际的发展状态,对于隐藏的风险因素予以探究,最终为规避和防范相关风险提出适宜的应对策略。
一、房地产信托资产证券化的基本定义
通过采取资产证券化的途径,能够整合房地产资源。资产证券化本质上被定义为资金融通的方式选择,按照合理的结构化安排,分离基础资产的风险和收益特征,提升原有资产的流动性,并且保障经过改造后,房地产信托资产在产生稳定现金流的同时,也可以直接在金融市场上进行转让流通。资产证券化就是原始受益人将自己所拥有的资产,并且是预期能够产生稳定现金收入的称之为基础资产,主动性的转让给特殊目的载体,通过合理的评估、增信后,进行打包完成资产支持证券发行。对于所发行证券的信用作为主要收入来源,还依据该收益凭证作为标的向权益人购买基础资产,最终实现资产实际收益权利的转移。由此,随着原始权益人将未来预期的现金收入转让给其他投资者,使得当前已经获得现金流收入价值,还可以有效盘活非流动资产,更好的匹配自己当下的资金需求。随着资产证券化过程的延续,资本市场获得了一定量优质的投资标的,整体环节都加快了存量资产的流动速率,控制了融资成本的同时,更好的契合原始权益人对资金灵活应用的现实发展目标。
二、房地产信托资产证券化的发展优势
为转变当前房地产市场现状,优化不良状态,通过信托资产证券化的方式,创造适宜的资金融通环境基础,显著提升了存量资产的流动性,解决了当下资金链稳定的实际问题。也正是这样,房地产企业运行模式表现出方便简化的特征,降低了房地产资金流动性较差的程度。房地产信托资产证券化作为创新型融资渠道,运转模式相对灵活,实用性更强,已经成为房地产企业优先考虑的融资方式选择。对于房地产信托资产证券化来说,很多都是由房地产企业自发性的融资业务,可以有效解决市场整体资金融通困难且融资成本多的问题。当然,依据现金流为媒介完成资产所有权转让,显著提升了资金流动性。但是,由于政策指引的内容,房地产企业自身运营结构的限制,可能在一定层面上,不利于房地产信托资产证券化的发展进步。具体而言,房地产企业为尽可能的提升资金流动性,引入资产证券化的方式,依据且标准化的操作流程,受众群体进一步扩展,在房地产行业内获得了广泛的关注。
三、房地产信托当下的实际问题
(一)各方数据信息并不对等
大多数房地产信托可以归属于“私募”当中,公开性和流动性都没有达到海外标准REITs。依据相关规定,由投资公司牵头并发行的信托产品不能利用公开媒体进行营销宣传,只能面向具备基本投资和风险控制能力的投资者私下推送材料,帮助其了解相关产品的细节内容和运行情况,促使该过程并不能够接受全体范围内公众的监督管理。也正是由于偏向于私募的性质,原始权益人和担保人无需对外定期披露各类信息,产品运行内部和投资者之间的信息不对等,从而对于产品实际运行状况不了解,不能有效规避管理人可能的道德风险,委托代理问题频发,整体监督效果很差。
(二)房地产信托流动性较差
市场内投资者权衡金融产品的标准就是参考流动性指标,由于房地产信托运行模式的制约,当前市场上各类房地产信托产品的流动性都相对较差。依据我国基金法和信托法的有关规定,契约型私募基金和信托产品的投资起点设置的相对较高,不仅限制人数,同时也控制资金门槛,所以在市场内受众群体相对较少,控制很小的一部分投资者群体。也正是由于信托模式设计本身所独有的非标准性,资产交易平台并不统一,市场流动主要依靠受托人和管理工作,现实中找寻合适的投资者难度较高,使得房地产信托的存续期间,只能是满足相对流通的要求。还有房地产信托退出方式也很局限,只有将持有份额进行私下转让才可以退出,现实难度较高。
(三)风险控制监督管理缺乏
房地产信托资产证券化手段的合理应用,能够有效控制企业运营风险,发挥较强的优势价值。在实际市场中,对于房地产信托当下所处较为散乱的状态来说,本身不拥有成熟完备的监管系统,在产品设立、运营到最后清盘都没有规范化的操作流程,市场上房地产信托类产品登记环节没有明确的制度约束,产品所属难以鉴定。当然,第三方服务机构没有统一的监督管理制度,主体参与的权利和义务没有划分,也存在一定的风险制约。还有就是,基于房地产信托模式运营的基本特征,非标准化的房地产信托产品,依据不同产品类型只是应用一致的监督管理基础,后续有针对性的细节性管理制度内容并没有,不能够保证信托产品被全面的监管,各个环节都不能契合整体的风险把控要点,风险防范和把控效果较差。
四、房地产证券化风险的应对策略
(一)优化资产证券化的安全性
房地产信托资产证券化产品,对于资产支持证券的利率设定,是交由证券的信用评级等级判断,其核心依据就是项目本身的现金流量和信用增级措施的提出。所以在设计房地产信托资产支持证券时,需要关注两个方向。评估项目自身现金流量状况,优先判断项目运营的稳定性,随后考察资产收入结构等多种细节性内容,根据项目实际内容,进行一对一的合理化分析。而关乎信用增信措施提出,首先评估抵押资产的实际价值,并且进行及时和定期的跟进,对于抵押资产价值下调的部分, 选择增加主体担保物的方式补足,积极设定回售或回购的条款,保护证券持有人的基本权益。
(二)健全法律制度和操作标准
与传统融资方式选择相比较,房地产信托资产证券化的融资风险可以控制。健全的法律法规可以确保资产证券化过程的稳定持续,是金融业务活动进行的前提,提供必需的参考依据。如果没有完善的制度作为指引,会出现很多越界行为,产生很多额外不可逆转的风险。所以,具体资产证券化操作过程中,依照我国现有法规政策,针对性较差,且适用程度比较低,为保障资产证券化产品发挥应有的金融衍生效用,必须在市场中建立健全法规条款,严格把控产品设计的各个环节,明确工作流程的责任人,圈定权利和责任的范围。除此之外,房地产信托资产证券化需要注重主体认知,房地产企业作为具有资金融通的需求方,也需要涉及多个类别的服务中介机构,通过设定资产评级机构,建立证券化市场统一的管理标准,更好的树立评级机构的权威性,发挥应有的监督管理效果。
(三)创设统一的监督管理机制
房地产信托资产证券化需要统一的监督管理体系,更好地展现监管机构的作用,突出基本职业能力,对所有房地产信托产品应用一致的监督管理措施,营造公平和谐的市场环境。依据监管引导的目标,冲破资金在不同市场间的流动壁垒,提供高效的资金流动支持,改善市场分割的现实状况。对于双SPV结构来说,前后SPV的性质大不相同,就需要应用不同的监管机构,所以当统一的监管机制设立后,可以更好地规避双SPV结构的运营风险,提升整体的风险防范能力。
五、总结
综上所述,随着金融行业表现出全新的发展特征,传统的资金融通方式存在一定的局限性,不能很好地服务房地产企业,应用资产证券化形式可以展开变革,成为房地产信托资产最直观的融资手段选择。依据房地产信托资产证券化愈发获得全市场的广泛关注,应用范围也显著扩张,更应该对存在的风险因素进行分析,提出相应适宜的解决策略措施。
参考文献:
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