《民法典》背景下投资性居住权的现实困境与理想建构

陈 可

（福建省福州市鼓楼区人民法院，福建 福州 350000）

《民法典》的施行奠定居住权设立的立法基础，居住权的出现填补房屋所有权和租赁权之间的中间界限，对彼此冲突的需求予以有效分流。传统的居住权具有明显的期限性，其交换价值必然随时间经过而递减直至完全消灭，［1］并非理想的保值、升值手段，因而具有融资、担保性质的投资性居住权应运而生，既催生空虚所有权交易，建构新型的“以房养老”模式，也为实现消费性居住权在商业领域的延伸拓展提供可能。

一、投资性居住权的司法现状

“每一次发展的法律体系，都必须经过一段由司法判决形成法律的时期。”在《民法典》施行前，我国并未将居住权纳入用益物权体系，但司法实践中已涌现出大量居住权纠纷案例。本文以2016-2020年中国裁判文书网发布的居住权纠纷案例为切入点，考察近五年来投资性居住权的总体情况及实践样态。

从表1可得，在婚姻家庭领域发生的居住权纠纷案例约占总案例数量的四分之一且呈现逐年递减的趋势。近五年来居住权纠纷高发的首要领域均为物权纠纷（8148件），其次是合同纠纷（6775件）。因此，仅有家庭保障性居住权并不足以应对民事主体对房屋多元化利用的需要。

表1 2016-2020年婚姻家庭、继承纠纷案由项下的居住权案例占比

图1在上表的基础上添加“公司”这一搜索条件，检索可得2016年至2019年间，法人参与的居住权纠纷呈现逐年递增的趋势，占比超过总案例数的二分之一，进一步印证居住权制度的应用场景已由传统的家庭关系逐渐延伸至投资、商业领域，法人已成为居住权纠纷的重要主体。

图1 2016-2019年涉“公司”的居住权纠纷案件占比情况

二、投资性居住权的立法困境

（一）居住权客体限制。《民法典》第三百六十六条规定，居住权人仅能在他人的住宅上设立居住权。“住宅”一词的内涵远小于“房屋”“房产”，排除了宾馆、酒店、民宿、招待所等临时性居所。此外，现行法仅允许在他人的住宅上设置居住权，自己不能在所有的房屋上为自己设立居住权，也使得居住权立法为以房养老提供制度保障的初衷落空。

（二）居住权原系无偿设立。《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”纯粹无偿的居住权通常建立在家庭关系上，存在于离婚时对困难配偶的住房帮助，或子女出于赡养义务为父母设置居住权等情况。国家住房保障及投资性行为中的居住权与一般交易行为类似，遵循的是等价有偿的交易原则，均是有偿设立。

（三）居住权不得转让、继承。《民法典》第三百六十九条坚持居住权不得转让和继承的原则，以强制性规范的方式明确居住权的人身专属性和不可转移性。“财产权的分配（归属）可以减少资源的浪费，交易又可使资源通过交换和分享（流转）得到最有效地利用。［2］不得转让使投资性居住权的交换价值丧失殆尽，权利人投入资金后被锁定于特定房屋无法变现；另一方面，禁止继承让投资性居住权的存续至少部分系于权利人终身，给交易增加了难以预测的风险。

三、投资性居住权的制度构建

“制度作为实践的规范化反映，应有效回应现实需求。”我国目前居住权的规定过于保守和模糊，仅局限于保障社会性居住权的立法设计，无法应对不同社会主体多元化的投资需求。因此，投资性居住权的制度设计应冲破传统人役权的羁绊，顺应市场发展的规律，利用制定司法解释的契机，对现有居住权制度进行功能转型，构筑社会性和投资性居住权为一体的开放式居住权立法。

（一）扩大居住权主体范围

居住权的主体包括居住权设立人和居住权权利人。对于居住权权利人，通说观点认为居住权的本质系解决居住需求，权利主体只能局限为自然人，因为只有自然人才有居住需求。但现行法仅规定意定居住权，意在实现私人主体对其自身事务的自主决定，且投资性居住权立法跳脱出人役权的框架，对其权利主体的限制应宽松于社会性居住权，允许法人和非法人组织作为投资性居住权的权利人。诸如企业从他人处购买投资性居住权并提供给员工居住或住房合作开发模式下，政府为引进资金为开发商设置长期居住权等等，都是法人作为投资性居住权人的例证。

（二）拓宽居住权客体边界

《民法典》第三百六十六条规定居住权的客体仅限于“住宅”。通常意义上的住宅指的是满足日常生活需要的，可供长期、稳定、连续居住的独立空间。对于典型的住宅，如商品房、经济适用房、公租房、廉租房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地所建房屋等，在司法实践中相对容易认定。对于民宿、公寓、酒店等功能性用房，虽然客观上用于居住，但通常意义上不将其纳入住宅的范围。但围绕“居住”这个指导性中心价值来考量，现实生活中新兴的酒店式公寓、公寓式酒店、长租公寓、分时度假酒店等，其功能也是为满足旅客暂时居住需要，从功能主义视角拓展住宅的外延，也符合“生活居住需要”的立法要旨。

（三）明确居住权有偿取得原则

《民法典》第三百六十八条规定居住权系无偿设立，但是明确当事人可以通过合同约定排除适用，这与立法机关的解读相符。从罗马法及其他立法的进程可以看出，居住权的适用逐步从婚姻家庭领域延伸至房屋多元化利用的投资消费领域，人身依附性逐步减少。德国《住宅所有权及长期居住法》中的长期居住权、美国法中的终生地产权，皆是居住权演进过程中具有投资属性的产物。投资性居住权属于财产性用益物权，与体现人文关怀的家庭保障性居住权不同，这种居住权的取得应遵循等价有偿的交易原则，准用我国《民法典》第三百六十八条但书规定的任意性规范。在对这类有偿合同效力认定上，尤其是对未约定对价或约定不明的，应当综合考虑交易性质、交易习惯、行业惯例等因素，充分尊重当事人的意思自治。