城市更新改造项目的投融资模式探索

段艳梅 王德民

摘要：社会经济的不断发展，给城市的建设与规划提出了更高要求，而本篇文章就城市更新改造项目的投融资模式展开相应论述。首先对政策条例下投融资模式的展现形式进行了简单分析，如内部模式和外部模式都对项目的协调开展有辅助作用。随后探讨了投融资模式中可能存在的难点问题，并阐述了五点提高投融资模式应用效果的措施，包括制定健全的投融资计划、全面评估城市更新改造项目、构建投融资监督管理体系、创新投融资模式和加强风险防范力度，希望能对有关学者的研究提供有利参考。

关键词：城市;更新改造项目;投融资模式

投融资模式在房地产领域的发展中扮演着关键性角色，与市场经济的运行、城市的良性建设以及土地资源的合理配置等都有着密切联系。因此对投融资模式进行进一步研究，对城市更新改造项目的平稳推进有重要意义。

1.城市更新改造项目的定义及政策介绍

城市更新与改造是新旧资源交替整合的体现，也是对城市中已经难以满足人们工作和生活需求的地区进行精细化改建的活动，如在商业区、工业区以及住宅区等方面都有所涉及。而在《城市房屋拆迁管理条例》、《城市更新法规文件目录》和《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》等政策的支持下，很多地区的城市改造项目也能得到规范化运行，既缓解了经济因素所带来的局限性问题，又在社会因素影响下为投资方的经济利益提供了保障。投融资模式的合理应用与项目的有序落实有着相辅相成的关系，而对投融资的具体要求进行充分掌握，不仅对项目流程的科学规划有支撑性作用，还对项目经济价值的展现有很大助力。如在投融资内容的明确上，项目中所提及的拆迁补偿、开发成本以及招商形式等内容，都能在投融资模式的灵活应用下得到细化处理，从而为项目的持续发展提供宝贵力量。

2.基于城市更新改造项目政策的投融资模式

在内部投融资模式方面。部分房地产企业在长期发展中会积累一定内源资本，若没有对此类资源进行合理应用，便容易影响到企业的市场竞争力度。所以，可以利用内部投融资模式来参与到城市更新改造项目中，在科学利用内源资本的同时，助力企业经济效益的提升。但在应用内部投融资模式前还要做好充分的准备工作，如对相关政策要求进行全方位掌握，明确投融资模式与政策间的制约关系，以此来制定低风险、高回报的投融资方案，提高项目计划落实力度。在外部投融资模式方面。外部投融资模式较多样，企业不仅可以向政府或合作企业进行资金筹集，还可以通过银行借贷或债券等形式来获取足够的资金资源。结合城市更新改造项目政策的要求与准则，企业需要对项目各阶段的投融资结构有所了解，如在申报、拆迁和开发阶段上，都要对投融资的方向和渠道进行慎重选择，来达到巩固与强化投融资结构的目的，维护项目整体安全。

3.城市更新改造项目投融资模式的实施难点

3.1项目管理体制不清晰

有些城市更新改造项目在实际开展中，可能会将更多的精力投入到市场调研、企业合作、渠道拓展或资源协调中，而在项目管理体制的改进与优化上有所忽视，使得投融资模式的实施水平一直处在可维持的状态中，阻碍了项目经济效益的提升。如部分企业可能会受项目周期影响而没有对管理体制中的细小问题进行及时处理，导致所堆积的问题在时间作用下由量变逐渐转化为了质变，不仅降低了投融资模式的实施力度，还给项目的精准化推进带来了负面影响，

3.2投融资风险防范意识不强

一些保有传统观念的房地产企业可能会习惯了固定的投融资风险防范模式，若是在没有做好市场调研工作的基础上，强行将新型的风险防范模式应用到城市更新改造项目中，便容易给内部人员的工作思路造成干扰，有时还会影响领导层的决策结果。对于一些中小型企业而言，若是为了紧跟时代步伐而盲目借鉴大型企业的投融资模式，导致自身所制定的风险防范机制难以在项目运行中发挥保护作用，则可能会威胁到项目整体利益，不利于日后相似项目的再次开展。

4.提高城市更新改造项目投融资模式应用效果的措施

4.1制定健全的投融资计划

严谨、健全的投融资计划不仅对城市更新改造项目的有序推进有支撑性作用，还对投融资模式的科学应用有正向引导效果，需要企业对相关计划的补充与完善工作提高重视、具体可以从以下几点中入手：第一，要对所制定的投融资计划进行多层次剖析，对于其中隐含的漏洞问题和不足之处，除了要进行及时整改，还要将改进后的内容记录到指定备案库中，从而为日后计划方案的再次完善提供便利条件。第二，要对短期运营计划与长期发展战略下的投融资计划有所划分，以辩证、客观的视角来制定契合度较高的投融资方案，以免出现表象化或形式化问题而影响到城市更新改造项目的整体利益。第三，要对投融资计划的阶段性优化给予关注，如对陈旧、落后的准则要求进行升级或剔除处理，来更好的顺应新时期背景下项目的开展需求。

4.2全面评估城市更新改造项目

由于不同区域条件下的项目在整体规模、市场影响力度以及经济收益等方面会存在一定差异，使得投融资模式也会有不同的展现。所以在制定投融资计划或选择投融资模式前，要对项目进行全方位评估，以实事求是的理念来判断项目的市场价值与经济价值，为后续投融资模式的有效应用打开防护伞。如在区域环境评估上，专业人士除了要对项目周边的空间布局情况、人口占有率情况以及土地资源分配情况等进行充分掌握，还要对项目与所属区域的自然环境关系有所明确，在保证生态平衡不受破坏的基础上对项目的发展方向进行进一步探究，在最大程度上发挥投融资模式的利用价值，为健康城市的建设奠定可靠基础。

4.3构建投融资监督管理体系

对投融资活动的动态监管加以重视，不仅对城市更新改造项目的稳定性与协调性落实有促进作用，还对降低资金成本的消耗量有积极影响，是提高投融资模式利用率的有力武器之一。结合项目发展特性与投融资需求等所构建的監督管理体系，能为领导层的项目决策及判断提供真实有效的参考信息，对于监管过程中发现的隐患问题，企业也能在第一时间对其成因进行追溯分析，缩减不利因素所造成的负面影响。因此，在构建监督管理体系时，要对投融资模式与项目运行之间的制约关系有所掌握，并对监管流程与责任机制等内容进行精细化安排，来为项目的顺利开展铺设稳固道路。

4.4注重投融资模式的创新

传统、固化的投融资模式已经很难在多元化的时代背景下得到良好应用，需要企业将创新理念与投融资模式进行有机结合，为城市更新改造项目打通多方渠道。如在项目推进期间会产生大量的数据资料，若企业故步自封，一味采用人工形式下的管理体制来实施投融资工作，则会在浪费人力及时间成本的同时间接增加项目经济管控难度。所以很多房地产企业会根据项目投融资模式来建立相对应的信息化管理系统，这样项目运行期间所产生的数据资料便能快速、准确的上传到系统平台中，而领导层也能根据系统所反馈的信息来了解各阶段内投融资模式的落实情况。但在应用信息化管理系统时，还需要对系统中的硬件设施与管理软件进行严格维护，如定期检修基础硬件或关注软件更新提示等，以此来提高新型投融资模式的便捷性能，为项目信息的安全管理提供保障。

4.5加强投融资风险防范力度

首先，可以根据项目投融资模式的实施重点与方向制定指向型的风险应急预案，为经济隐患的防控与规避提供后备力量。其次，要对区域内的市场经济变化情况进行实时掌握，保证投融资模式能够满足当下项目运行需求，防止资金资源配置不合理或经济管控混乱等问题的出现，而项目增添无形压力与负担。最后，可以通过定期开设培训活动的方式来提高内部人员的工作水平，使其在深造学习与经验积累中不断掌握投融资模式的应用要点、技巧与注意事项，为城市的可持续发展贡献一份力量。另外，对于已经出现的风险问题，则要妥善调整投融资模式，规划新路线、新方向，为后续项目的正常推进加设双重防护。

结论：

如今，很多房地产企业在实际发展中，都能对投融资模式的应用原则与形式等进行深入研究，一方面是为了给目标项目经济效益的提升创造有利条件，为企业市场地位的巩固与强化注入可靠力量;另一方面则是为了给良好金融环境的构建带来更多可能，降低风险隐患问题的出现几率。对于投融资模式实施中涉及到的细节问题和干扰因素，领导层也能对问题产生的原因进行及时分析，并结合城市更新改造项目的落实目的与方向，来制定出具有针对性的解决方案，为投融资模式时效性与规范性的提升提供动力支持。

参考文献

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