房产测量中常见测量技术及问题分析

付玉立

【摘要】科学技术的发展迅速，我国的现代化发展也有了提高。测量建筑的面积是房产工作人员的重要工作之一，同时，这项工作也为购房者提供了必要的房产信息。房产信息主要是以下几大类：分摊面积，公用面积和建筑的自身面积。为了使房产信息更具有准确性和实时性，对于房产测量工作的及时性、规范性的要求标准均有所提升。本文对房产工作测量中存在的一些问题进行剖析，并提出行之有效的解决措施，实现我国的房地产行业长久发展。

【关键词】房产测量;常见测量技术;问题分析

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.123

就房地产建设而言，房地产测绘工作是必不可少的一个环节，对于房地产开发建设来说作用不可或缺。通过科学有效地开展房产测量测绘工程，不仅促进了房地产行业的发展，也确保了购房者的合法权益。在当前的房地产测绘过程中，许多问题亟待解决，如测量技术不科学、测量设备不先进及相关机构不重视等，如此种种对于最终的测量结果的精确度十分不利。因此，为了保证测量结果的准确性，确保工程设计及质量符合相关标准，施工企业必须加强对房地产测绘工作的重视，规范整个测量过程的相关流程，严格把关操作方式，明确工作重点。

1、房产测量工作的重要性

房产测量工作包含多方面内容：用地面积测量，房产面积测量以及变更测量都是工作人员在进行实际的测量时所要关注的重点内容。房产测量工作人员必须严格按照房产测量工作中的相关法律规定严格进行操作，确保房产测量结果的准确性。通过对房产测量工作的结果进行分析，明确房屋用地的相关信息，为下一步进行房产交易工作提供可靠的依据。除此之外，房产管理部门对于房产测量的最终结果要进行二次核查，确保所采集到的数据信息准确无误，具备足够的法律效力。对房产测量工作人员提出更高的要求，善于利用先进的测量技术和手段确保数据的准确，防止在后续的房产交易过程中出现产权纠纷等问题。房产工作人员在具体测量中，需要灵活运用计量方法，同时又要加强在测量过程的监督管理，确保过程的严谨规范、房屋登记计量结果充分、准确地反映房屋信息，这与業主的利益密切相关。加强房产测量工作的落实，使交易双方避免损失。

2、房产测量测绘工程的具体过程

2.1房地产开发的前期设计测绘

就房地产开发的前期设计测绘环节而言，测绘的地形图是重要基础。申请选址时，有必要先向测绘部门提出申请，以完善调查的地形图，而且地形图的准确性必须严格符合工程实际。

2.2建设工程用地的勘察定界测绘

①建设工程用地的勘察定界测绘主要是指在土地规划的基础上，依据相关资料，认真全面地测量工程用地现场，并建立详细的表文图，用于土地批准所需的材料;②在土地调查中，首先必须遵守国家保护耕地的政策，其次在遵守国家法律法规的基础上，应尽量避免将农地转为建设用地，最终应保证农地和建设用地的平衡性，确保工程用地总量的合理性。

2.3施工过程测绘

在完成各项准备工作后，包括选址、用地规划及报批后，认真调查规划土地使用情况，批准后房地产企业才可以申请临时建设项目规划许可证，从而进入建设阶段。施工过程测绘包括诸多环节，如测量场地平整度、建筑放样等，在符合建筑规范标准的基础上，全面开展施工阶段各项测绘工作。在放样过程中一旦发现不符合项，必须首先将其报告给计划管理部门，然后设计部门将绘制图纸进行必要调整。

3、房产测量中常见测量技术

3.1GPS-RTK技术

GPS-RTK定位技术是一种高精度的实时动态定位技术，可达到厘米级的精度，并且能够实时地向基站提供指定坐标系的三维定位结果。数据信息通过基准站传递到流动站，在流动站内处理来自基准站的数据，并且将系统内组成差分观测值进行处理。整个过程用时不足1 s。房地产工作中，该项技术可在最短的时间内将房产信息可视化，使房地产测量工作的效率显著提升，成交量也有明显提高。另外，GPS-RTK技术采集到的数字经过专业软件处理之后能够得到电子绘制图，可用于后续的保存，具备一定的法律效力[5]。此外，RTK技术由于受环境干扰较小，是我国当前房产测量工作中最常使用的一种测量方式之一，在野外测量工作中得出的测量数据精准度较高操作较为方便，受到测量工作人员的广泛使用。GPS接收设备、数据处理软件系统和数据传输设备是RTK测量系统中主要包含的内容。在基准站中工作人员安装相应的GPS信号接收设备，对所接收到的数据信息精准测量，同时把采集到的数据立即传输到观测站，经过分析计算将用户站的三维坐标情况和具体测量精度，通过屏幕进行显示。此外，可实现对基准站和用户站的实时监测。这种测量技术可有效降低观测冗余量，同时也节省了人力、物力，提高了房产测量效率。

3.2对称边长度实地丈量不一致问题

房屋实际测量时，通常会存在因测量误差或房屋施工质量问题以及设计变更等因素，导致房屋进深及开间尺寸和图纸不相符的状况，有的甚至导致设计中比较规则的房屋变得不规则。鉴于这种状况，在进行图形绘制及面积计算时必须要先对所测得的数据实施综合处理。针对误差较大或超过规范及标准要求的边长数据，必须进行二次测量，对比分析两次测得的数据，检查数据到底是不是测量误差导致的，如果的确不相同，则严格按照实际测得的数据来绘制图形，并将其面积计算出来。

3.3确保测绘面积计算的准确度

由于测绘工作具有一定的连续性，为了确保测绘工作的准确性，无论是采集测绘数据，还是分配区域和建筑面积的测绘，最好都交给同一个人完成，从而确保勘测和绘图工作的流畅性和绘图质量。此外，通过系统的测绘工作，还可以帮助测量师对房地产项目信息有更清晰的了解，并加深他们对房地产地图测绘的深入理解。另一件事是，在处理内部业务数据时，我们必须确保楼上和楼下的数据一致，并最终通过不同类型和级别的连接来完成图纸测绘工作。此外，完成测绘工作后，为保证测绘质量，必须进行严格的检查，确保测绘面积计算的准确度。

3.4房产数字化测图技术

在这个科学技术发达的社会，数字化测图技术成为房产测量工程中广泛采用的一种测图技术。数字化测图是指专业测量技术人员通过特殊的测量方式对房屋的面积、所处位置、地形地势等信息进行采集，将测量所得数据通过数据接口传输到计算机，再利用计算机技术对这些数据进行分析、处理，最后将分析成果以图像形式输出。房产数字化测图是将房屋的各种基本信息转换成电子地形图或各种电子地图，然后再输出成纸质地图供房屋建设其它工程使用。整个数字化测图的过程除了要用到许多专业的测量设备，还需要完整的计算机系统以及图形处理器，包括显示器、绘图仪等专业绘图装置。在房产测量中利用数字化测图技术需要注意以下几点。首先就是房产相关信息的测量和采集，这个阶段是数字化测图的基础，测量数据的精准程度直接关系到最后输出成果的准确性。其次就是各种测量设备和绘图设备、软件的使用，需要由专业技术人员完成。

结语：

总而言之，房产测量工作是现在房地产行业中一项重要的工作。房产测量得到的数据被应用于城市建设和城市规划、房地产买卖、房屋产权管理等各个方面。房产测量信息的准确性和有效性直接关系着房地产买卖双方的经济利益和城市建设的效果等，因此，相关测量人员必须采取科学有效的测量方法进行测量。针对房产测量过程中常见的一些问题，房产测量工作人员必须引起重视，采取相应的预防控制措施积极应对，少房产测量过程中存在的各种问题，确保房产测量结果的准确性和有效性。

参考文献：

[1]李茜琳，王朋远，黄校.房产测量中房屋幢和功能区划分方法探讨[J].城市勘测，2019（3）：164-167，171.

[2]杨海成，王久来.浅析房产面积测绘中存在的问题[J].北京测绘，2019，33（1）：120-123.

[3]夏菁菁，林川，袁斯豪.房产测量预测面积与实测面积差异分析[J].江西测绘，2018（4）：62-64.