房地产开发企业项目管理与成本控制分析

郭佳

【摘要】近年来我国的房地产行业一直保持高速发展的态势，为我国国民经济做出了巨大的贡献。然而，房地产行业投资较大，市场竞争激烈，所以必须要做好项目管理与成本控制，才能够为企业创造更大的利润空间，降低投资风险，保证与其收益。基于此，本文将重点探讨和分析房地产开发企业项目管理与成本控制，希望本文的论述能够为相关从业者提供一定的借鉴价值。

【关键词】房地产开发;项目管理;成本控制

我国的房地产行业在经过了一段高速发展的时期以后，市场竞争越发激烈，通过国家政策对房地产进行有效干预，这些都使得房地产行业的利润被进一步压迫。再加上房地产行业属于高投资行业，且投资回投相对较慢，因此具有较高的风险。这就需要企业务必要做好项目管理与成本控制，才能够为企业创造更大的利润空间，为企业赢得市场竞争奠定良好的优势。

1、房地产开发企业的项目管理内容

1.1 前期准备阶段

要做好房地产项目管理，就必须要从前期准备阶段开始。前期准备阶段主要指的是获得土地到建设开始的阶段。这一阶段主要包括项目的规划、设计、招投标、现场勘探等等。前期准备阶段尽管看似没有产生实质性变化，但事实上是整个项目的核心环节，所以必须要保证每一项工作的完成质量。

1.2 项目设计阶段

对于房地产项目来说，设计阶段的重要性毋庸置疑。在此过程中，企业务必要选择实力雄厚、有丰富经验的设计单位，切不可过度追求设计费用的节约。科学的设计既有利于保证项目的有序推进，也有助于项目成本的控制。在选择了优秀的设计单位以后，务必要加强与设计人员的沟通，明确项目的目标与相关要求，并针对设计方案展开科学的审查，确保设计方案符合国家相关标准的前提下，保证设计的科学合理性[1]。

1.3 开发建设阶段

开发建设阶段的项目管理的重点集中在三方面。一是要做好施工合同管理，对相关施工内容展开全面审查，确保对合同的有效履行。二是要保证施工质量，确保房地产项目方面的质量都符合相关规定和要求，良好的质量是企业信誉的基础。三是要做好进度管理，通过与施工单位建立密切的沟通，保证项目按计划进行，确保项目如期完工。

2、房地产开发企业成本控制策略

对于房地产企业来说，项目投资成本相对较大，做好成本控制对于保障项目盈利有非常重要的意义。综合来看，房地产成本涵盖的内容很广，主要包括如下图1中所示。要做好成本控制，需要从以下几方面做起。

2.1 建立目标成本动态控制机制

就当前我国大多数房地产企业在成本控制方面的实际情况来看，常规措施都是以月为单位，就实际成本与计划成本展开对比分析，找出二者之间的差异，并针对性的制定改善措施。然而这种成本控制模式的最大的问题在于，信息数据滞后，问題纠正缓慢。以月为单位的控制周期，使得有问题却无法在第一时间发现，发现的时候造成的成本损失已经相对较高，这种消耗呈现累积效应，却并没有在最佳时机得到纠正。这也直接导致了这种模式下成本控制的效果并不理想。所以，对于房地产企业来说，要想做好成本控制，就应当建立基于目标成本的动态控制机制，通过制定科学的目标成本，并将整体的目标成本拆解到每一个工作环节，明确以每一项工作负责人的成本责任，并以此作为成本管控要求，这样就成本的事后管控转变为事前管控[2]。同时，在房地产项目推动过程中，对实际成本展开动态核算，若实际成本始终处于目标成本以内，则项目顺利进行;若实际成本超出目标成本，则立刻展开原因分析和应对措施，从而保证成本控制的有效性。同时，企业还应当建立与之相匹配的项目经理基金调控制，也就是说项目经理在项目的批复目标预算范围内统一调配，并对项目成本负总责;预算与实际成本间的结余，则由企业与项目部按比例分成;如果实际成本超出预算，则需要以绩效的方式对项目经理实施处罚。

2.2 强化财务费用控制

房地产行业是一个高资本投入性质的行业，而且投资回收期相对较长，所以如果仅靠自有资金难以完成项目的运作，必须要通过各种概念渠道展开筹资行为，这必然需要承担一定的财务费用。而财务费用的控制也是房地产企业成本控制的重要措施之一。当前房地产企业常用的筹资方式主要有自有资金、银行贷款、承建商带资承包、预收款等。对于自有资金和银行贷款，必须要做好投资分析，制定科学的资本进入时间，以免造成资金浪费，增加财务费用。对于承建商带资承包模式，必须要承包方展开全面的审核，包括其经济实力、商业信誉、筹资方案等等，确保其能够按时完成资金投入[3]。

2.3 科学控制承发包造价

当前房地产项目在选择承包商方面，基本都是以招投标的方式来展开的，以这样的方式选取具有良好信誉、技术水平较高，且报价合理的承包商。所以，工程招投标对于房地产项目成本控制来说至关重要。当前可供房地产企业选择的招标类型较多，所以企业务必要根据自身的实际情况，选择合适的招标类型。同时，在招标过程中，要确保项目标底的合理性，可以委托水平较高的专业机构来制作标底，以保证标底的科学性，从而以此作为选择供应商和成本管控的重要依据。另外，根据施工图编制的实际情况，选择采用工程量清单模式还是总价包干模式。对于材料价格的市场波动，可以采用约定材料单价变化幅度来规避风险，实现风险共担。通常情况下以5.0%作为材料单价变动范围，超出部分则由房地产企业负责，此范围以内的风险则由施工单位承担。同时约定材料调查的3个阶段，如地下室施工至±0.00;房屋主体施工一半;房屋主体施工一半至封顶。对每一阶段有针对性的及时进行材料调查可防止后期结算过程中的扯皮现象。良好的成本控制和严密的合同约定，对于工程承发包合同价格的管控至关重要。

小结：

我国的房地产行业经过了几十年的发展，已经基本形成了一套较为完善的市场机制，并为国民经济做出了重大贡献。然而近年来，随着市场竞争的日益激烈，再加上国家对房地产市场展开的调控，使得房地产企业面临着较大的挑战。同时，房地产行业具有投资大，回收慢的特点，所以本身也是一个高风险行业。因此，房地产开发企业务必要在项目管理和成本控制方面不断努力，才能持续拓宽企业的利润空间，为企业创造良好的发展环境，增强企业的市场竞争力。本文提出成本控制要从建立成本动态机制、控制财务费用支出、控制承发包造价等方面展开，希望对提升房地产项目综合收益具有积极的意义。

参考文献：

[1]王微.房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].企业改革与管理，2017（02）：13.

[2]周风斌.房地产开发企业项目管理的成本控制与进度控制[J].中国港湾建设，2015，35（08）：81-84.

[3]佟风华.房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2018（04）：45-47.