商品房预售中预购方与开发商风险分担博弈分析

董德坤，林俊宇，赵英楠

本刊核心层次论文

商品房预售中预购方与开发商风险分担博弈分析

董德坤，林俊宇，赵英楠

(青岛理工大学 管理工程学院，山东 青岛 266000)

商品房预售由于其自身特性以及相关制度的不成熟，导致其交易中存在大量的不确定风险，预售风险一旦转变为现实，对交易各参与方均将带来巨大损失。因此，本文在对开发商与预购方预售风险及我国现有的风险分担机制分析的基础上，遵循风险分担的原则，运用博弈分析的方法对开发商与预购方的风险分担进行分析，从而确定双方承担风险的合理比例。分析发现：信息不对称为预购方承担风险的主要原因；我国现行的单边风险分担机制具有不合理性，为降低预购方的利益损失，预售交易市场应构建合理公平的多方共担的风险分担机制。最后，期望通过博弈分析研究确定的合理承担风险比例的方法能为后期构建风险分担机制提供有效途径。

商品房预售；博弈分析；风险分担

一、引言

商品房预售本质上是一种远期交易，预购方将购房款提前交给开发商，在约定的未来某个时间，由开发商向购房人交付约定条件下的房屋。我国大陆地区在上个世纪90年代就建立了商品房预售制度，标志性文件为1995年的《城市商品房预售管理办法》，自建立以来，该制度对我国房地产行业以及经济社会发展发挥了重要作用。由于商品房交付时间发生在未来，从买卖协议签订到房屋交付期间存在着诸多的不确定性，可能出现开发商不能按时履行交付义务的现象。关于商品房预售存在的风险问题，诸多学者也进行了相关研究。

相较于国际商品房预售交易市场的发展，我国预售制度起步较晚，相关法律规范尚未成熟。在目前预售交易市场中，商品房房屋面积质量、产权归属、开发商延期交房、开发商携款私逃及商品房“烂尾”等风险问题层出不穷，预购方合法权益遭到严重损害。因此，国内学者们从不同角度对商品房预售风险进行了研究。从法律制度的角度来看，阳雪雅指出，预售交易中涉及主体众多，存在各种错综复杂的法律关系，这些复杂的法律关系增加了商品房预售的法律风险[1]。王纯科、韩冰及李卫刚等学者普遍认为，应该建立完善我国预售制度中的资金监管机制以及预告登记制度来防范预购方的交易风险[2-4]，然而目前我国并没有统一的资金监管机制，各地均采用了不同的监管模式。

基于商品房预售交易角度，郭丹云认为，由于房地产的垄断性导致预购方与开发商在预售交易中处于不平等地位，大大增加了预购方在预售交易中的风险[5]。张海燕认为预购方在商品房交易中常见的风险是由开发商欺诈行为造成的，提出健全商品房预售法制建设是维护房地产市场稳定的重要途径[6]。卢林、王懿认为，预购方与开发商之间存在严重的信息不对称情况，这是产生交易风险的重要根源，政府等相关部门应加强信息公开披露制度，保障预购方的合法权益[7]。学者普遍认为，在完善相关法律制度的基础上，构建合理的多边风险分担机制是防范商品房预售风险及降低预购方权益损失的关键所在[8-10]。

本文基于商品房预售风险、风险分担原则及现行的风险分担机制的分析研究，运用讨价还价博弈分析的方法，将预购方与开发商之间的风险分担看作一个讨价还价的过程，从而确定双方承担风险的合理比例，同时希望能为建立合理的风险分担机制提供有效途径。

二、商品房预售中预购方与开发商风险分担分析

商品房预售风险主要指预售商品房的不确定性，也就是预期目标与实际结果存在的差异性[11]。调查研究发现，目前在预售交易市场中，开发商和预购方主要面临的风险如表1所示。

表1 开发商与预购方预售风险

商品房预售交易风险 开发商1. 房地产调控政策风险 2. 市场经济环境低迷带来的风险 3. 资金链断裂，后续建设资金供应不足的风险 4. 按揭贷款连带担保责任带来的风险 预购方1. 虚假广告宣传风险 2. “一房多卖”的风险 3. 商品房质量风险 4. 商品房设计变更而引发的风险 5. 开发商延期交房甚至“烂尾”的风险 6. 商品房产权归属不明风险

（一）开发商预售风险分析

近年来，房价快速上涨是我国房地产市场的主要特点。为稳定市场供需平衡，防止房地产泡沫现象的发生，政府部门发布相应政策对市场进行宏观调控。例如，住建部出台限购政策对房地产市场进行宏观调控，但对于开发商而言，限购政策影响了商品房的市场需求，进而影响到开发商库存的去化周期，该政策对开发商的资金链造成压力、提高其财务成本，从而使得开发商预期收益得不到实现。同时，部分房产过热的地区，经过宏观调控之后，信贷资金收缩，从而导致开发商在建设过程中，后续资金供应不及时，因而产生巨大损失。

市场经济环境变化对开发商而言具有一定的风险。在政府部门对地产行业的严格调控下，我国楼市业绩增速快速回落，商品房销售面积没有明显增长。目前由于疫情的特殊影响，房地产市场经济遭到一定的损失，商品房的成交量大幅下挫。海南省2020年第一季度销售面积同比减少45.2%，大部分开发商的销售金额与以往相比均有所下降。面对当前低迷的市场环境，一些中小型房企抵御风险的能力较弱，终将走上破产的边缘。截至2020年6月，我国有208家中小型开发商宣布破产，即使经济实力较为雄厚的房企也因为资金链的问题，通过出售项目或股权的方式进行生存。

开发商在商品房预售交易中主要承担了按期建设完成商品房并进行所有权交易的义务。基于商品房建设投资巨大、建设周期漫长的特点，开发商建设资金的供应起到了至关重要的作用。一旦资金链发生断裂，后续金供应不足，不仅将造成商品房项目烂尾的风险，也将造成开发商向破产的风险。目前开发商建设资金主要来源于商品房预售款项，对于小规模的开发商而言，一旦楼盘销售困难，开发商缺少主要的资金来源，对其资金链将造成巨大压力。此外开发商若发生自身经营不善或银行断贷等情况，也会导致其资金链断裂。

最后，开发商按揭贷款的保证责任也会给其带来一定风险。当预购方逾期还款，银行将从开发商账户中扣划保证金，或提前收回贷款并要求开发商承担代偿义务，这对开发商而言存在潜在风险。另外，预购方与开发商签订合同并缴纳首付款后，一旦由于预购方或银行自身原因导致银行放款不及时，开发商的资金回笼便会遭到推迟，甚至在一定程度上影响项目建设进度，使得开发商陷入困境。

（二）预购方预售风险分析

1. 虚假广告宣传风险

调查研究发现，预购方在选择商品房时会关注多方因素，如：是否为学区房、所选小区的地理环境以及小区配套设备是否健全等方面。在预售交易中，开发商的广告宣传是预购方掌握以上信息的主要途径，然而开发商为促进自身销量，制作的宣传广告中往往含有夸大虚假的成分，只有当预购方住进房屋之后才能发现商品房实际情况与广告不符，从而使预购方处于被动困窘的局面。

2. “一房多卖”风险

预购方与开发商签订购房合同之后，其交易的商品房却仍处于建设状态，因此预购方不能及时办理房产证从而取得房产权。而在这一阶段中，房价有很大可能产生波动，因此开发商为取得更多的利润以及资金流动，往往会选择将已售出的商品房再次转卖给第三方，并且隐瞒预购方。因此预购方的合同目的得不到实现，从而遭受巨大损失。

3. 商品房质量风险

商品房的质量是商品房交易中，预购方最为关注的因素。当商品房出现质量问题时，这不仅影响着预购方的居住环境，更严重的是危害到预购方的人身健康。在建设商品房过程中，开发商通常会选择降低建筑材料的标准来节约成本，给预购方带来了极大的安全隐患。

4. 设计变更风险

由于预售的性质，预购方不能见到商品房的实际样貌，只能通过设计图纸及售楼处销售人员的介绍而得之，对商品房信息仅有大致了解，而当预购方发现商品房与预售时不相符时，开发商经常会以设计变更为理由来逃脱责任，给预购方造成损失。

5. 延期交房及“烂尾楼”风险

商品房延期交房，即开发商未能在合同约定的时间内，将商品房交付给预购方。我国法律规定，开发商在交付时须具备“五证两书三表”，其中“三表”指的是竣工验收备案表、房屋实测面积表以及住宅工程质量分户验收表。当上述延期交房的情况发生时，开发商经常会选择向预购方提供并不具备法律效力的《竣工验收报告》，来表示其已按约定履行了义务[12]。而预购方对相关法律规定并不清楚，从而使开发商规避了其违约责任。同时，我国房地产市场发展迅速并且盈利高。因此许多投机性开发商，为追求短期效益而进行商品房预售[13]。一旦开发商资金链断裂，后续资金供应不足，进而导致项目停工、“烂尾”，则预购方的合法权益将再次受到损失。

6. 商品房产权风险

商品房建设时间长且投资大，开发商为筹备资金，通常将正在建设的商品房或者是土地使用权抵押给银行从而进行融资。然而在预售交易中，开发商未告知预购方这一风险。其次，我国《物权法》一百七十六条规定，抵押人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权就该财产优先受偿。因此，当商品房建设完成后，开发商未能偿还资金贷款时，银行有权收回被抵押的土地使用权或商品房。因此，这对于预购方而言，合同目的可能无法实现，其权益也受到重大损失。

基于上述分析，不难发现造成商品房预售风险的原因除预售制度自身不成熟、存在缺陷外，预购方与开发商对于商品房预售信息掌握情况的不对称也是重要原因。由于我国信息公开披露制度的不完善，导致开发商处于优势地位，可以主动规避风险，进而将风险转移至预购方的身上，因而损害了预购方的利益。因此，加强开发商信息公开的披露制度是降低预购方风险、减少其承受损失的有效防范。

三、商品房预售中预购方和开发商风险分担博弈模型分析

商品房预售风险分担是指，为减少各参与方在预售交易中因承担风险所遭受的损失，保障各方合法权益，将预售交易的风险进行合理分散，由各参与方共同承担。据以往研究及商品房预售的特点，本文认为风险分担基本原则为：（1）参与方承担风险的程度应该与其所得回报相匹配；（2）风险应由最能控制及影响风险结果的一方承担。然而，实际中预售风险分担却与以上原则相违背。其次，对于商品房预售风险分担的研究，应不仅是文字描述，更应使其在实际应用中具有可操作性。博弈论是实现风险分担最优解的方法之一，在商品房预售参与方风险偏好系数不同的情况下，通过博弈分析将风险进行合理分配，确定各方承担风险的最优比例，从而保障各方利益。因此预售风险分担的关键在于各方合理承担风险比例的确定。

（一）完全信息博弈

预购方与开发商之间的风险分担可以看作是两方进行讨价还价的过程，在讨价还价模型中，具有先动优势的特点，也就是说先出价的一方通常占据优势。在商品房预售交易中，开发商占据一定优势，因此不妨假设在讨价还价中会首先出价。

1. 模型假设

2. 博弈分析

图1 三回合讨价还价博弈树

3. 博弈模型最优解计算

预购方承担风险比例为：

开发商承担风险比例为：

由此可见，预购方和开发商承担风险的比例主要与消耗系数有关，所谓的消耗系数也就是风险分担过程中所产生的时间成本、信息获取成本等交易成本[14]，它与人们的忍耐程度有关。根据博弈模型中“耐心优势”可知，参与者的耐心程度越大，则消耗系数越大，在博弈中就越占优势。

在这里我们对开发商和预购房的消耗系数进行假设：

预购方承担风险的比例为：

因此，开发商承担风险的比例为：

由此可见，开发商和预购方承担风险的比例主要与双方的风险收益率直接相关，同时也与二者的耐心程度相关，上述公式表明，一般情况下，参与者的风险收益率越高，其承担的风险比例就越大。

（二）不完全信息博弈模型分析

1. 模型假设

2. 博弈模型建立及求解

由此可见，消耗系数较高的开发商具有抗风险能力较强的特点，在与预购方进行讨价还价的过程中，更容易占据主动地位，因此会出现要价较高的情况；反之消耗系数较低的一方则会更容易接受预购方的出价。从上述分析可知，在信息不对称的情况下，预购方往往不清楚开发商的履约情况、诚信度等信息，在由预购方出价的情况下，接受报价的通常是履约情况及诚信度较低的开发商，而这时往往会发生逆向选择。

（三）实证分析及结论

结果显示，开发商应承担主要的商品房预售风险。同时，风险收益对等原则表明，参与方对风险的承担应与其所获得的收益相符，也就是说，当参与方的风险收益越大，则其分担风险的比例越大。最终结果与该原则相适应，由此可见，完全信息下的博弈模型所得的风险分担比例是合理的，该模型也具有一定的合理性。而在不完全信息下，由于信息不对称，在风险分担方面的讨价还价过程中容易出现逆向选择，所以分担比例较难确定。

四、结论与建议

通过上述分析可知，商品房预售制度的不完善是导致我国商品房预售市场中存在众多问题及风险的主要原因。因此，为维持商品房预售交易市场的稳定，以及合理保护预售交易各参与方的合法权益，本文主要从风险分担机制的构建、预售信息公开披露制度的完善、预售资金监管制度的健全以及预购方自我保护几个方面提出几点建议。

1. 构建合理的风险分担机制

本文案例计算结果显示，在商品房预售交易中，相对于预购方而言，开发商应承担主要的风险。然而实际中，商品房预售的风险分担方式为单边分担，即对于商品房预售中的各类风险主要由预购方进行承担，开发商利用其在预售交易中的优势地位逃避或转移部分预售风险，极易损失预购方的合法权益。因此，为保障预购方的合法权益，减少其在预售中可能承担的风险损失，必须构建一种合理公平的风险分担机制。

2. 完善信息公开披露制度

根据预售风险分析以及不完全信息博弈分析，不难发现信息不对称是商品房预售风险产生的重要原因。因此，为降低双方在预售中承担的风险，建议完善信息公开制度，如制定明确的信息披露标准、对开发商信息披露进行强制性规定等措施或者引入第三方机构对开发商的建设情况进行监督，使开发商的流程信息更加清晰明了，从而降低预售风险发生的概率，减少预购方可能遭受的损失。

3. 完善预售资金监管制度

通过对商品房预售风险分析发现，商品房预售资金的合理使用是开发商建立商品房并进行预售的重要前提，一旦预售资金被私自挪用，则会面临延期交房、甚至商品房“烂尾”等风险；同时，我国对于商品房预售资金监管并没有具体监管措施，各地区监管模式不一且操作性差，因此我国政府的相关部门需要采取措施，健全完善预售资金监管制度，统一预售资金监管模式、完善监管程序以及明确监管责任。

4. 预购方自身提高防范意识

正如本文所说，预购方在商品房预售交易中处于弱势地位，为保障其权益不受损害，除完善相关制度之外，预购方也应当加强自身防范意识，具体可以体现在：增强自身识别能力，理性判断商品房预售广告，重视预售合同条款，掌握合适、准确的纠纷处理方法等，从根源上降低风险的发生。

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F293.31

A

1674-327X (2021)02-0030-05

10.15916/j.issn1674-327x.2021.02.009

2020-09-22

国家自然科学基金资助项目(71471094)；山东省重点研发计划(软科学项目)(2019RKB01459)

董德坤(1978-)，男，山东平度人，教授，博士。

(责任编校：许伟丽)