化解历史遗留问题应尊重历史情况

普通商品住宅小区建设了部分商业用房，该商业用房的土地用途为住宅，但实际用途为商业。请问：办证时用途可以分别登记，还是要求必须缴纳土地出让金后，再变更土地用途？

就按原来批准的登记。土地按住宅用途，房屋按商业用途。

规划用途可以明确的，建议改成一致;没有办法明确的，还是按原规划用途办理。

一般是缴纳土地出让金后变更用途。

理论上讲可以找到规划一致的依据的，房地规划用途不一致，在抵押和转让的时候会很麻烦。

现在的没问题，问题是历史上产生的。住宅小区强制配套商业用房，当时土地用途就是住宅，并且经过了规划验收。

如果土地出让合同中显示有配套商业，过去存在强制配比的说法。

过去的经济适用房小区是要求有配套商业的，规划也是这样批的。如果现在要解决房、地的一致性，涉及土地分摊，难办。

缴纳土地出让金后变更商业。

根源是《土地利用现状分类》与《城乡用地分类与规划用地标准》不一致，《城乡用地分类与规划用地标准》是可以居住用地兼容配套商业设施的。

确实，是规划和土地规则不同，但应该是认定合法的，不能强制相同。

规划用途应填写的是建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。

本来登记簿分别记载就可以了，硬要现在来改变是没有依据的，现在很多地方在处理的时候都没搞清楚这个问题。

本身是允许房地不一致的，个人认为这里的土地用途还是住宅。

现在越搞越乱，一个宗地多用途，如果商业没续期怎么办？

要配合利用部门搞土地综合利用，登记只能跟着亦步亦趋。

1-2层土地是商业，3-30层是住宅，以后商业部分如何缴纳土地出让金呢？

按建筑面积比例或者土地分摊面积，有续期的话应该问题不大。

住宅用地上的配套商业，房屋用途按实际规划填问题不大，但是土地用途和用地年限填多少合适？填住宅（配套商业）和40年吗？还是填住宅（配套商业）和70年？

当然是70年。

土地用途呢？70年的商业已经突破了最高年限了。

住宅，土地使用权年限就是按土地出让合同确定的。

我觉得大的地类还是居住用地，年限为70年，按批文和出让合同。现在是要对应规划用地分类，从顶层设计上统一起来，允许居住用地内设置配套商业，规范登记填写住宅（配套商业）。

登记机构后面再要求改，其实一是违法，二是违约。

如果规划验收都核实通过了，建设就符合规划。

如果是这样的话，我觉得网签合同里也只能签住宅（配套商业），如果是签商业，就要退回调整。

规划怎么批就怎么写。

规划条件一般是写配套设施，商业。

点评

曹利华

镇江市不动产

登记交易中心

不动产登记难，多数难在手续不完善。而手续不完善，多因管理缺位。从这个角度说，用“历史原因导致的不动产登记难问题”代替“不动产登记历史遗留问题”可能更合适。

如何解决“住宅用地建设商业用房”的登记问题，一般有两种观点：一种是登记为管理服务，应完善手续后再办理登記;一种是登记的只管登记、管理的交给管理。但两种说法都片面了：登记应当为管理服务，管理更应当为稳定和发展服务。自然资源部2021年1号文件《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》对分散登记时期已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，作出了继续分别按照原记载的房屋、土地用途登记的指导意见。说明在某些情形下，管理层是允许房屋、土地用途不一致的不动产办理登记。