城市社区出租房治理的思考

肖剑忠 张叶平

社区是城市的主要基层空间，社区治理是市域治理的重要基础。党的十九届四中全会提出，“健全党组织领导的自治、法治、德治相结合的城乡基层治理体系，健全社区管理和服务机制，推行网格化管理和服务，发挥群团组织、社会组织作用，发挥行业协会商会自律功能，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动，夯实基层社会治理基础。”对于大城市而言，城市人口多、流动人口多、外来人口多是普遍特征，“群租房”“黑旅馆”等容易引发公共安全事件及各类纠纷、矛盾，影响城市的稳定与和谐，影响城市居民的生活质量，成为城市治理难题。

江干区笕桥街道天新社区紧邻杭州火车东站，处于高铁与地铁汇聚的交通枢纽核心区，社区出租房和臨街旅馆多，流动人口多，多年饱受“群租房”和“黑旅馆”乱象的困扰。近年来，该社区坚持综合治理、源头治理、协同治理，成功地打出了出租房治理的“组合拳”，取得了显著成效。

多部门齐心协力狠抓出租房治理。为加速推进社区出租房整治工作，齐心协力遏制乱象蔓延，笕桥街道专门成立“笕桥街道出租房整治工作领导小组”，制定《天新社区群租房清退拆除工作方案》，协调杭州火车东站枢纽管委会等同心圆单位，牵头组织笕桥派出所、区城管局笕桥中队、街道土地执法协管大队、综合治理科等相关部门和执法力量，挂牌成立了“红街公寓群租房整治指挥部”，将以上各单位及部门与天新社区分为五个小组。卡口组（突发事件处置组）由派出所落实2人牵头，街道巡防应急分队3人和街道土地执法协管大队3人协助设立警戒线，无关人员不得进入现场;同时负责处置现场突发事件，对带头的、严重阻扰清退拆除行动的人员，立即带离现场。清场组由城管行政执法落实3人牵头，街道巡防应急分队2人、街道土地执法协管大队2人负责清退现场无关人员出场，保障清退行动的顺利进行。维护稳定组由派出所和社区牵头，行政执法2人、天新社区两委班子5人，负责人员稳定、避免极端事件发生，确保整治工作有序进行。现场清退和安全指导组由城建科和综治科牵头，组织拆违民工若干人，负责清退具体实施过程，并监管清退中的安全工作。宣传报道和后勤保障组由党建综合科和社区牵头，负责整治工作的氛围营造和后勤供应、车辆停放、清理物品堆放等工作。整治指挥部在街道领导小组的统一指导下，参照征地拆迁模式，通过宣传发动、张贴公告、上门核查、房东（二房东）约谈、核发限期整改通知书、自行清退、整改拆除等方式，全力开展房客劝退、二房东约谈、限期搬离、强制清退、依法处罚等相关工作，并主动调解租客与房东、二房东之间的经济纠纷;对拒不改正的，强力出击，配合执法机关依法予以严厉打击。

社区党组织引领社区居委会、业主委员会、物业公司共抓出租房治理。一是由居委会指导，当好“谋划者”。为了充分发挥居委会、业委会和物业公司“三驾马车”各自的优势和积极性，将资源和力量紧紧拧成一股绳，社区党组织积极发挥联系协调和指导作用，制定由三方负责人参加的每周一次联席会议制度，一方面将上级党委、政府的政策及时向物业和业委会传达，另一方面对小区内出现的“群租房”等问题共同研究商量对策，统一思想认识，真正形成一盘棋。在此基础上，社区居委会还积极争取上级政府支持，由政府出资设立一卡式智能门禁系统，实现封闭式管理。同时只给予“群租房”办理3张门禁卡，限制人员出入，并详细掌握该类住户、租户信息动态，实现基本信息与派出所民警实时联动。二是由物业实施，做好“执行者”。物业公司是小区的实际管理者，在解决“群租房”问题中，社区居委会积极与物业公司做好衔接，充分发挥物业公司作用，由物业公司负责向小区内70多户群租房业主下发限期整改通知书，对于逾期未整改的业主经业委会授权，由物业公司实施暂时断水、断电措施，督促改正。同时由物业公司门岗严查进入小区货车，防止黑中介搬运上下铺铁架床、简易木板等材料进行隔断改造。三是由业委会支持，做好“助推手”。业委会代表着小区业主的心声和利益，在对待“群租房”问题上，业委会与居委会、物业公司齐心协力，一方面业委会积极配合居委会向广大业主做好宣传工作，全力发动广大业主携起手来共同配合居委会解决小区“群租房”问题。另一方面，积极配合居委会、物业公司挨家挨户滚动上门检查，彻底杜绝“群租房”。此外，社区党组织还积极协调周边房屋中介机构合规经营，拒绝给违法违规的出租房提供中介服务;督促物业公司担负起日常小区巡查、出租房重点巡视、督促跟踪违法整改等工作;引导业主委员会依法开展《小区议事规则》《业主公约》修订工作，通过群众自治公约规则，对违法违规出租房按商业经营单位标准收取物业管理费，并提升能耗费标准。通过社区、业主委员会、物业公司三位一体的立体管控和协同行动，及早发现违法违规苗头，及时申报执法介入。

制度和技术结合推进出租房治理。在制度治理方面，社区居委会指导业委会完善《小区议事规则》和《管理规约》，制定《群租房长效管理奖惩制度》。《小区议事规则》明确“档案资料的建立与保管”制度，由物业公司负责建立小区出租房的物业档案，对业主及房屋使用人等情况进行逐户建档，并对业主的意见和建议进行登记保管。《管理规约》第十四条明确禁止在本小区居民住宅楼内违法开设旅馆、日租房等场所;第十九条明确业主、房屋使用人在物业使用过程中，不得违法搭建、改建建筑物、构筑物，如有违反的，由业主委员会或物业公司予以劝阻、制止，业主委员会可以书面要求其限期整改，对劝阻、制止无效的，可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告城管执法、房产管理部门。《群租房长效管理奖惩制度》要求对新发现的群租房、或经核实的有效举报信息（新增违规），由物业公司纳入住户档案信息，并对举报人给予50元每户的奖励。针对建档的群租房，社区、物业、业委会不定期进行抽查，对发现再次违规出租使用的，由业委会对物业公司处以1000元/套的罚款;接业主举报并查实再次违规出租使用的，同样对物业公司处以1000元/套的罚款;经抽查连续一个月均未发现再次违规出租使用的，由业委会对物业公司给予1000元/月的奖励。通过落实奖惩机制，充分调动物业公司对群租房管理工作的责任与积极性，确保管理实效。在技术治理方面，社区要求业主委员会、物业公司通过大数据分析，一旦发生门禁卡群用、多用，水电数据异常等情况，及时报告社区，第一时间上门排查，杜绝反弹。

社区党组织发动党员和群众积极参与出租房治理。在出租房治理过程中，为充分发挥党组织的先锋引领和战斗堡垒作用，社区积极运用“网格化管理”机制，将党员、居民骨干按单元住址划分，分头负责政策宣传、入户引导、协助清退等工作，做好社区与群众的桥梁纽带作用。同时，积极运用“民情2.0微积分活动机制”，向辖区居民提出有奖举报的倡议——凡向指挥部举报、经查证确为群租房的举报人，社区将给予微积分的奖励。通过群众举报，参与共治，在最短的时间内对违法改建，造成房屋结构、消防隐患的10套群租房落实了拆除，实现了长效治理。

肖剑忠系浙江工业大学马克思主义学院教授;张叶平系江干区笕桥街道天新社区党总支书记、居委会主任