房地产开发企业破产中的购房者权益保护——生存利益抑或交易安全？

陈庆玲

(广西民族大学 法学院，广西 南宁 530006)

一、问题的提出：房地产企业破产对购房者权利的维护实践

房地产市场是消费市场和金融衍生品市场交织的特殊市场，其资产价值受到政策、市场等因素影响较大[1]。随着国家近年来对房地产市场政策的调整，在去产能、去库存、去杠杆的政策背景下房地产市场野蛮生长的势头受到抑制。加之多年来房地产市场已趋于饱和，房地产企业陷入资金困境，进而面临破产的事件也层出不穷，这也是市场经济优胜劣汰规则的必然结果。在全面建成小康社会背景下，研究房地产企业破产问题具有重要意义。居者有其屋是不少中国人朴素的梦想，也是实现中国梦的重要环节，在房地产企业破产中如何有效保障购房者的权益，是问题的关键。

鉴于房地产企业破产的特殊性，与一般的企业破产相比其涉及的主体更为广泛、社会关注程度更高、利益冲突程度更深。首先，从涉及的主体上看，房地产企业破产不仅需要面临与企业有正常的商事交易往来的债权人，还会涉及人数众多的商品房买受人、拆迁户、建筑施工方等，并且在整个房地产开发市场中牵一发而动全身，对整个上下游产业都会受到影响，所牵涉的利益主体不可谓不广泛。其次，从社会关注程度上看，由于房地产企业破产所涉及的债权人主体的广泛，并且中国人对于住宅有着厚重的情节，其所带来的连锁反应也容易引发社会问题，无论是作为债权人之一的购房者还是作为“维稳”主体的地方政府，对于房地产企业的正常运行都会予以特别的关注。最后，从利益冲突的程度上看，在房地产企业破产的利益博弈过程中，相较于地方政府、开放商等强势主体而言，购房者一般处于弱势地位。而基于“维稳”的需要，无论是理论界还是实务界，均倾向于将购房者的权利放在其他债权人的权利之前，如此一个超级优先权的定位无疑将购房者与其他债权主体之间的矛盾进一步激化。如，2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《2002年批复》)，第二条确定了“房地产纠纷案件和相关执行案件中，支付全部或大部分款项的商品房买受人优先于建筑工程承包人和抵押权人受偿”的裁判思路。但实际上，这一裁判思路面临保护标准的模糊和混乱、对金融安全和交易安全危害深、国际承认障碍的难题[2]。在破产法没有明文规定的情况下，仅以“维稳需要”为由赋予购房者优先权的顺位也缺乏充分法理依据，在比较法上也会存在国际认可和理解上的障碍。因此，本研究试图通过理顺这一现象背后的法理纹路，并尝试构建一个可行的购房者权益保护方案。

二、生存利益抑或交易安全：房地产企业破产中的价值考量

从各国立法来看，优先权实现的顺位均有着明文的规定。如，美国破产法中规定了管理费用、债务人雇员的福利计划偿付、消费者支付的定金等九种优先受偿的债权。由于担保债权的排他优先性，破产实际上不会对担保权利产生多大影响，因此美国的破产法没有将担保债权列入其中[3]。而日本民法则将优先权分为一般优先权与特殊优先权，再对其顺位进行系统规定。就目前来看，我国破产法中的优先权仅限于破产费用、共益债务、职工债权和税收债权四类，对于其他的优先权利则散见于民商事法律和司法解释、批复当中，优先权之间也必然存在着相互冲突问题。如何有效协调实践中的诸多优先权争议，也是当前破产审判中的难点。

如前所述，房地产企业破产所涉及的主体广泛、社会关注程度高、利益冲突复杂，如何有效协调被拆迁方、建筑工程承包人、购房者以及其他债权人之间的利益诉求，并通过适当的制度安排实现特殊债权的优先保护，是房地产破产案件审理的一大难题。就目前来看，立法上的缺失与规范上的模糊等问题也难以解决当下的问题。比如，在购房者权益保护上，“生活居住需要”、“大部分价款”等标准的界定不一，给予法院极大的裁量空间，而不同法院在实际执行中也会基于地方特殊实际各行其是，难免也会做出突破法律底线之举。此外，在房地产企业破产案件中赋予购房者超级优先顺位的做法，实际上是对银行抵押优先受偿权的一种否定，这种对交易安全与金融安全的冲击也需要进一步寻求法理上的支撑。

(一)生存利益的考量

从《2002年批复》第二条来看，并对“大部分款项”规定具体的标准，如果仅从这一条文出发就无法确定购房者优先权利之范围。由于购房人的优先权利也未在具体的法律中加以规定，因此在实践中对于“大部分款项”的认定不一也容易造成同案不同判的现象，但笔者认为可以比照其他司法解释中对这一类型标准的适用进行合理解释。2015年，最高人民法院发布了《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《2015年规定》)，第二十九条第三项中对商品房买受人排除执行的权利进行规定，即“已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”。通过对两个条文的比较可以发现，后者系购房者优先权利对抗执行债权的规定，而根据民法理论同样可以解释出，当前者具备同等条件亦应该具有对抗效力，即购房者优先权利具有对抗执行债权的情形时，同样也应该具有对抗破产债权的效力。因此，笔者认为对于《2002年批复》第二条的具体适用时，基于生存利益优先的原则，可以参照《2015年规定》第二十九条第三项的规定，将“付款超过50%”的购房者优先于建筑工程承包人和抵押权人受偿。

而基于生存利益的保障，对这一司法解释的解释其实也是为了更好地保护个人居住权的实现。居住权制度最早出现在罗马法中，并在欧洲大陆国家得以不断发展，其影响也早已超出欧洲大陆，在各个国家的立法中都具有广泛的可接受度，甚至在我国澳门地区的《澳门民法典》也对其做出系统规定。居住权的本质在于将房屋所有权的内容在居住人和所有人之间进行分配[4]。这一制度既体现了尊重权利人对其权利的自由处分的人文情怀，也展示着利益衡量的法律政策思想[5]。这种为保护弱势群体的制度安排实则与破产法的内在精神不谋而合。因此，还应该明确赋予购房者优先权利的情形仅限于用于居住需要的个人消费者，且为“名下无其他用于居住的房屋”的购房者，而基于投资需要、企业购房等其他非用于居住情形的购房者应该排除适用这一规则。

(二)交易安全的考量

如前所述，赋予购房者优先权利是基于生存利益的考量，当这一债权优先权能够对抗其他物权效力的时候，如果没有相应的公示制度无疑是对交易安全的损害。因此，立法者通过建立预告登记这一制度，实现物权的公示、对抗效力，也给购房者优先权利法理上的支撑。预告登记制度源于普鲁士法，最终在《德国民法典》第八百八十三条第一款中实现规范化，其制度设计的功能在于授予某项债权请求权显著的物权效力，并且这一债权请求权是针对物权变动而产生的[6]。预告登记制度在德国得以广泛运用，主要原因在于其债权行为与物权行为的相分离，不动产登记程序给转让人留下足够的空间[7]。在我国预告登记制度于《中华人民共和国民法典》第二百二十一条中得以确立，在此之下购房者购买房屋的债权请求权对于其后发生的与之内容相同的不动产物权处分行为具有对抗效力[8]。由此看来，在我国债权请求权具有物权上的效力是可以通过预告登记制度来实现的。

预告登记制度应该将这一请求权的效力延伸至破产领域，不仅能为购房者物权请求权提供了重要的担保效用[9]，也与确认既存关系的现代法治精神相符，最终能够更好地实现破产程序中购房者权益的保护[10]。虽然被登记的物权请求权系债权，但是依旧将其赋予对抗第三人物权的效力，而从这一制度的功能来看，预告登记所具有的“权利保全”效力，并作为一项保全移转、变更和废止不动产物权的请求权，也应该延伸出破产保护的功能。基于立法原意的考察可以发现，从不动产物权请求权的获得再到物权的真正实现，这一过程不仅充满诸多不确定因素，并且所需要的时间也较为漫长，而作为保障将来实现物权的预告登记制度，应该具有防止物权请求权遭受侵害的功能。从管理人的解除权的角度看，同样可以发现，预告登记具有对抗第三人的效力以后，管理人无论是基于平衡全体债权利益的需要，还是基于达到债权人可分配的债务人财产只增不减的目的，都无法实现对标的物的单独处分，只能用于履行这一请求权。虽然在破产法中没有明确规定预告登记的破产保护功能，实际上并不影响将这一效力延伸至破产领域。

此外，预告登记还应该具有“顺位保留”的效力，即物权顺位的确定时间应该在预告登记时。在德国民法典中，物权的顺位是以预告登记时为准。但目前在我国尚无此规定，因此有学者认为在预告登记推进至本登记后，不应该将物权顺位的时间确定在预告登记时[11]。笔者认为，基于以下两点理由可以将物权顺位确定时间提前至预告登记时。其一，从物权公示的角度来看，预告登记制度已经将未来物权变动的情形提前进行公示，而与之相联系的交易相对人也存在知悉的可能，不会存在信息不对称所导致的交易风险，所登记的标的自然就可以纳入成本核算、风险评估的范围。其二，预告登记具有对抗第三人的效力，则“顺位保留”也是应有之义。同一标的物上只能兼容同一类型的物权变动，但不同类型的物权变动设置却不会受到影响。比如，对房屋进行预告登记以后，依旧可以再设置房屋抵押权的登记，而如果按照本登记的时间确定物权顺位的话，那么实际上就与预告登记对抗第三人的效力相违背，未来房屋的所有权也将会附着在抵押权上。事实上，只有当预告登记无法实现的前提下，在其之后登记的抵押权才会发生效力。因此，在房地产开发企业破产中，预告登记理应具有“顺位保留”的效力，其能对抗在后设立的抵押权、破产债权、执行债权。综上，预告登记公示的时间必须也应该是物权顺位确定的时间。

三、实践和保护：走向系统性的购房者权益保护逻辑

(一)现房交易下的保护逻辑

在预售商品房已经建成现房的情形下，具有优先顺位的购房者物权请求权一般能够较为轻易地实现为物权，此时需要对这一适用条件进行严格把握。首先，需要对前述提到的“付款超过50%的购房者”进行严格界定。鉴于购房者具有优先于建筑工程承包人和抵押权人受偿的地位，为避免维护生存利益的需要演变成“维稳”保障，衡量这一优先权取得时间节点应该为破产受理时，即已经满足“付款超过50%”、“名下无其他用于居住的房屋”两个条件的购房者，在法院受理房地产开发企业破产申请时便能够具备优先权的资格。否则，企业进入破产程序后，购房者可以通过增加付款的方式获得优先权，这会对其他债权人的权益造成实质的侵害。当然，那些以营利为目的而非用于居住的购房者也理所应当被排除在外，其购房主要是为了资本增值，将其置于优先受偿的地位有违破产公平清偿的原则。为防止购房者与房地产开发企业恶意串通，还应该对付款记录的真伪进行甄别，对于大额购房款支付应该以转账记录认定为准，其他手写形式的收据不予认可。其次，需要将破产临界期内的将既有债权转作物权的行为，准用管理人对个别清偿的撤销权。最常见的是实践中的“以房抵债”情形，所谓“以房抵债”系名义上的购房者为避免房地产开发企业无力归还借款，与其签订借款合同时又签订商品房买卖合同，在企业无法偿还借款的时候，将商品房出卖给名义购房者。有通过直接交付房屋办理所有权登记，也有通过签订商品房预售合同并办理预告登记的形式，实际上都是为了将房屋锁定在债权人名下，使得原本并不具备对抗第三人效力的债权，最终实现了具有对抗效力的物权请求权甚至是物权的转化。这种表面上是将借贷关系取消作为将商品房买卖合同履行的条件，揭开这层面纱后可以发现，实际上系一种让与担保。为此，最高人民法院出台的《审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第一款规定，认为应该按照民间借贷法律关系进行审理。通过考察立法原意同样可以发现，这一条文设置的目的是为了按照当事人真实的意思表示所确定的基础法律关系审理案件[12]，而不是保障其作为名义上购房者的权益。既然名义上的购房者在签订合同不存在商品房买卖的真实意思表示，此时就应该准用破产法中管理人对个别清偿的撤销权。

最后，在破产临界期内购房者物权请求权追加预告登记的情形，破产管理人应注意区分标准，并赋予其准用对既有的债务追加物保的撤销权。破产管理人对既有债务追加物保的撤销权，实际上是为了避免出现破产清偿的偏差。如果不赋予破产管理人这项权利，那么原本用于集体清偿财产就有可能会因为物保人的优先受偿而减少，这实际上与破产程序的内在价值相违背[13]。因此，在破产临界期内追加预告登记的情形与对既有债务追加物保相类似，都具有优先受偿的效力，在此之下可以准用破产管理人撤销权。但需要明确的是，撤销权的行使仅针对既有物权所追加的预告登记，而如果被登记的物权请求权本身是“付款超过50%”的购房者，并不会因管理人的撤销权行使而影响到其优先受偿。

(二)期房交易下的保护逻辑

实践中，大多数房地产开发企业破产时，商品房仍处于在建状态，此时即便赋予物权请求权推进至物权的资格，也会因客观不能而难以实现。而如果将商品房买卖合同解除，将这一物权请求权还原至金钱上的请求权状态，势必会对购房者的权益造成损害，因为在缺乏优先受偿效力的前提下，购房者的请求权将会与其他破产债权请求权在相同顺位下平分债务人的财产，实际上也有违公平。如果将债务人的财产投入到商品房续建过程中，理论上是可以实现购房者物权请求权推进至物权状态，但此时债务人财产就会无限接近于零，依然会对其他破产债权人的权益造成损害。并且当房地产开发企业进入到破产程序中时，几乎没有所剩的资金，而引入外资时用于商品房续建，建成房屋后又全部交付购房者，那么战略性投资人同样也会陷入无利可图的境地。因此，需要对期房状态下的房地产企业破产问题做出特殊安排。

鉴于期房交易的特殊性，破产企业也不可能将烂尾楼直接交付给购房者，只有将商品房续建完好才能最大地实现破产财产的价值、最大程度地保护购房者的权益。只要符合司法解释所规定的购房者保护标准，就没有理由否定购房者对期房标的的物权期待权，这与《2002年批复》和《2015年规定》保护购房者权益的思路应该是一脉相承的。尽管物权期待权并非完整的物权，但对这种权力的保护仍具有法律上实益[14]。要实现购房者生存权益的保障，理论上应该是由购房者继续支付续建款，推动商品房建设至可以交付使用状态。但是，考虑到大多数购房者购房主要是用于居住，也基本不具备承担续建工程款的可行条件。因此，更为现实的方案是推动房地产破产企业进入重整状态，通过存续式重整或者出售式重整的方式完成期房的建设。如果是以出售式重整的方式进行，那么债务人所经营的事业要面临着部分或者全部转让，由此获得的对价就变成债务人财产，购房者只能依照破产程序统一受偿，不利于对其生存利益的保障。而如果是以存续式重整的方式进行，为保障所期待的未来物权最大程度变成现实物，此时就应该将续建工程款的受偿权优先于购房者的物权请求权，当然在重整方案的表决机制上还应该为购房者做出特殊安排，可以考虑单独设立购房者表决组，当购房者表决组未通过重整计划时，其理应按照原有的规则受绝对优先原则之保护。

四、结束语

房地产开发企业破产作为市场经济中优胜劣汰的结果，近年来许多房地产企业经营过程中出现了不良结果，往往通过企业重整重新进入市场或是清算退出市场的方式促进市场经济良性运转。房地产开发企业破产牵扯多方利益，尤其是破灭了购房者的住房梦，必将严重影响社会稳定。在这样的背景下，审视房地产开发企业破产时现存价值，厘清对现房购房者和期房购房者的保护逻辑，对于降低社会重大风险、缓解社会矛盾具有切实可行的现实意义。