探讨以招标采购视角看房地产企业成本管控

沈红平 沈美娣

摘要：企业只有努力提高经济效益，合理科学地管理成本，结合现代管理理念，才能在激烈市场竞争中占据一定地位。

关键词：招标采购;房地产企业;成本管控

一、成本控制内涵

企业成本包括人工费、水电费等费用，这些费用总和反映了企业在生产经营中发生的债务。对房地产开发企业来说，企业成本是贯穿整个开发项目的费用，可分为开发费用、土地费用、建设费用三部分，房地产企业成本控制主要从这三方面入手。控制这三部分费用，能有计划地减少各环节浪费，节省的费用能用于其他工作，促进资金的循环利用，从而使资金在更稳定的资金池中活动起来。

二、房地产企业成本管控重要性

在房地产企业发展中，房地产企业的成本控制存在一定缺陷。这些问题及缺陷增加了房地产企业成本管理中的成本消耗，房地产企业不能有效地控制成本，这对房地产企业能获得的经济效益有一定影响。这些问题大多存在于企业的成本管理中，主要是由于成本控制意识不强、资源管理不到位、工期成本与质量间的关系，这些问题影响了房地产企业成本控制管理效果，也是企业成本控制未能发挥有效作用的关键。

在房地产企业发展中，成本控制在企业发展中起着重要作用，这是有效帮助企业在激烈市场竞争环境中生存的关键。在当前房地产行业中，企业间的竞争异常激烈，给企业的发展带来了更多阻碍。这些阻碍导致房地产企业在发展中必须提高自身经营管理能力和成本控制水平，以确保企业具有足够的市场竞争力，从而有效帮助企业提升自身实力。在房地产企业发展中，成本控制的重要性不言而喻。

三、房地产项目成本管理内容

1、土地成本。房地产项目建设产生的土地成本包括征地费、城镇土地出让金、原居民安置费、拆迁补偿费等。房地产公司可通过以下方式获得土地：政府拍卖、公开招标、双方协议出让。然而，由于土地政策的调控，土地越来越不易获得，因此大多数开发商将通过溢价拍卖获得土地。在我国城镇商品房价格中，土地成本占三分之一以上，而且这一比例还有逐年上升趋势。

2、前期工程成本。其在整个房地产成本預算中所占比例较小，仅为7%左右。这些费用主要用于房地产规划、开发前期的可行性调研、当前土地条件的勘探和一些设计工作等。

3、建筑安装工程成本。在所有房地产项目施工中，不可避免的成本是建筑安装工程成本，其是整个房地产项目资本支出的关键部分，包括设备购置成本、材料运输成本和各零件安装成本等，占50%以上。

4、管理成本。它是指房地产开发企业为完成房地产开发而支付的各项经营管理费用，一般包括所有办公费用、相关人员差旅费、管理和服务人员薪酬、培训、教育、保险等费用。这部分支出占整个项目成本的比例相对较小，约为3%。

5、其他成本。其他成本包括各种非系统性费用，如房地产公司项目宣传的广告费用、项目贷款产生的利息费用和一些不在预期内费用支出。

四、房地产企业成本管控的不足

1、成本控制基础工作不健全。目前，大多数房地产企业缺乏成本控制。首先，从制度体系角度来看，房地产企业无一套较完善的管理体系，成本管理力度小。一些企业在制度上较先进，已完成了相关成本控制制度的建立，但仍处于形式化阶段，未真正落实相关制度。在每个岗位的具体工作中，权责分配不到位，不能调动员工积极性，在一定程度上提高了管理难度。制度与人力等不匹配，给房地产企业成本控制的发展带来了不利影响。

2、成本控制不是全成本控制，成本管理体系不全面。从总体上看，很多房地产企业的成本控制体系不全面，存在控制漏洞。不同的企业有不同管理侧重点，在进行成本控制时，大多数企业对成本控制认识较片面，只考虑一两方面因素，从这两个角度着眼于管理，对整体控制工作非常不利。效益空间越来越小，迫使房地产企业进行全方位成本控制，一方面改善利润空间，另一方面打开市场，力求占有更大的市场份额。这无疑提高了房地产企业对成本控制的重视度，控制范围不断扩大。走向全成本控制是现代房地产企业突破发展瓶颈、获取更高利润的必由之路。

3、缺乏战略成本管理理念。经济全球化的发展趋势对各行各业的企业提出了更高要求，企业要想谋求自身发展，就必须将自身融入全球化潮流中。企业的进步和发展应以客户需求为基点，房地产企业也不例外。成本控制仍需从客户需求出发，进行多角度综合分析，全面控制成本。在大多数情况下，房地产企业对成本控制的理解是为了避免浪费和最小化成本，这种理解在大多数情况下都适用，但有时会遇到商品房售价特定情况，此时成本控制应从房地产税种特殊性考虑。比如，土地增值税不同于其他税种，房地产企业要合理减少土地增值税缴纳金额，应适当增加项目前期成本，打造更优质的产品，以此为公司争取更大经济效益。对于这项工作，房地产公司当前的做法有待不断完善。

4、成本控制规划不合理，成本管理方法落后。在以往的房地产成本管理中，企业成本管理方式是对财务管理部门提交的财务报告进行分析，经相关部门核算后找到成本控制问题。从时间上看，这种方法较滞后，不能及时调整房地产企业的成本控制，成本控制的作用大幅降低，事前、事中在此过程中发挥的功能被直接舍弃，形成控制真空。近年来，我国房地产企业逐渐意识到这两大真空领域，逐步提高了事前施工控制的重视度，并将这两方面加入到房地产企业的成本控制中。但实际操作中的技术手段不够先进，如工作进度慢、时效性差、数据匹配度低、成本控制和工作实施困难等。因此，企业在进行成本控制时，应合理规划，选择更先进的成本管理方法，运用更有力的手段。

五、以招标采购视角看房地产企业成本管控

1、规范化设计，尽量减少非标定制产品的招标。招标对象的设计标准化能降低房地产企业成本，所以为更好地实现房地产企业的成本控制，应加大标定制产品的招标力度，在前期准备阶段，明确招标物资的标准化程度，尽量减少不符合标准的物资招标，减少房地产企业成本控制障碍，提高控制能力。

2、集中采购，尽量提前批量下单。在招标工作中，房地产企业尽量将同类货物招标时间安排在一起，以便招标工作完成后，这些货物能统一采购，每次采购数量都能达到一定数量。这不仅节省了时间及人力成本，也有助于房地产企业降低采购成本。

3、优化项目成本估算和预算管理。项目成本在房地产总成本中占有重要地位，因而优化项目成本管理能有效降低房地产企业总成本。一方面可加强项目资金链及现金流的利用，减轻房地产企业在资金方面承受的压力;另一方面，有助于企业完善成本控制体系，更加科学合理地控制自身成本。同时，选择更加科学的财务管理方法也能弥补企业激励机制的漏洞及不足，激发员工工作积极性。

4、完善招投标审核管理过程。在整个项目中，各类房地产所需建材及设备是整个项目花费的关键部分，项目成本的一半以上都花在这些物品上。因此，做好该阶段的成本控制能降低房地产企业建设项目总成本。首先，确定成本控制目标，然后对采购物品、所属企业等内容做好调查，部署好各方面工作;其次，完成相关招标工作，考察招标工作的各个环节，最终确定每个环节的流程，在公开透明条件下确定招标商家，发挥市场在竞争中的作用;最后，在保证质量前提下，完成整个招标工作，最大限度地降低成本，提高盈利空间。

总之，在市场经济体制改革下，房地产企业面临着重大挑战，所以成本管理已成为房地产企业关注的焦点。为提高房地产企业效益，实现效益最大化，需从实际出发做好成本管理工作。

参考文献：

[1]杨红梅.以招标采购视角看房地产企业成本管控[J].工程技术，2017（03）.

[2]程小华.以招标采购视角看房地产企业成本管控[J].中国招标，2017（05）.

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