浅析房地产工程管理与工程项目策划

张潮

摘要：工程管理与工程项目策划是房地产行业开发的重要两个环节，伴随着人们生活水平的提高，对房地产工程管理也提出了新的要求，这就需要不 断提升管理水平及加快工程项目策划的步伐。本文分析了工程管理在房地产开发环节中起到的重要性作用，从目前发展现状入手，提出相应改善对策，并 探讨在工程项目策划时的具体操作，希望对其发展起到一定的促进作用。

关键词：房地产;工程管理;项目策划

房地产工程管理是在整个房地产行业发展过程中不可或缺的一部分，构建良好的管理模式不仅可以提升自身品牌形象，而且也可以得到广大人 民群众的高度认可。工程项目策划则是站在企业整体发展战略布局上，需 要与企业发展目标以及业务流程结合在一起，使工程管理工作有计划、有 组织、有目的地有序开展。

一、工程管理起到的重要作用

房地产工程管理包含进度管理、成本管理、质量管理、安全管理、信 息管理、五大部分[1]。在进度管理方面，可以有效节约时间，确保在最短的 时间内高质量快速完成各类项目的实施，使房地产行业实现经济价值;在 成本管理方面，房地产开发的核心要素是工程造价，要科学地把控其开发 过程中的成本，不仅可以增加净利润，而且可以提升在整个市场中的核心 地位;在质量管理方面，良好的工程管理工作是整个工作中的重中之重，工程质量的严加把控为房地产项目赢得良好的声誉。在安全管理方面，必 须将安全管理作为强制执行措施，并建立相应的安全管理规章制度;在信 息管理方面，主要通过建立健全信息管理体系，能够按工程要求形成精确 报告，在工程管理中发挥其必要作用。因此工程管理在房地产发展过程中 起到的重要作用不容忽视。

二、房地产工程管理现状

（一）准备工作不充足

基于目前情况而言，房地产工程管理前期准备工作并不充足，项目在 发展前期，通常会在商业地段、商业环境更加重视，而忽视了前期调查工 作的重要性，一些重要的资料准备不到位就会给项目建设带来质量问题和 安全隐患，除此之外，建筑单位在没有充分了解项目就开始动工时，也会 带来一些事故的发生，影响到建筑物的整体质量及后续使用。

（二）内部管理力度有待加强

目前房地产行业的企业内部管理存在一些问题，如管理混乱，各部门 之间没有明确职责，出现没有各司其职的现象。这使项目管理在实际应用 中就会有相互重叠或者没有管理到位的情况，最终使管理漏洞频发出现，不利于整个项目的高效率、高质量地完成，同时也给企业的社会效益和经 济效益带来阻碍，内部管理力度的加强势在必行。

（三）缺乏完善机制

在项目实施过程中，缺乏完善的机制及内部管理有待加强，则给项目 建设带来一定的影响[3]。其主要是因为房地产企业本身缺乏意识，没有形成 完善的机制进行项目管理，再加上没有根据实际情况出发，愿意效仿其他 项目的管理模式，并不适用自身，这就导致了管理机制不健全的局面发生，不仅影响了工程项目的质量问题，而且也使房地产经济效益大打折扣。

三、解决工程管理有效措施

（一）重视前期策划准备工作

在进行项目开发时，要以市场实际需求作为前提条件，因此要做好市 场调研和分析工作是必不可少的。一切以实际情况出发，对项目开发调整 具有针对性，切实能够满足市场需求，与市场相适应。主要从以下三个方 面进行前期策划准备工作，第一，项目开发前要深入了解市场，并根据相 关政策要求，充分了解政府所大力支持的项目;第二，对消费群体精准定 位，能夠合理选择适合地段及环境，确保项目实施的可靠性;第三，充分 了解周边项目的实际情况，如具体面积和价格信息等，取其精华去其糟粕，为自身项目的实施提供指导方向及借鉴意义，同时也可以明确项目本身的 重点及建设目标。

（二）加强企业内部管理力度

在实际项目开发环节，对房地产企业各部门要进行职责确认，详细划 分具体负责范围和内容，为项目在开发环节提供制度执行等有效的保障，使项目管理水平随着企业内部管理力度的强化而不断提升。

（三）建立健全质量管理机制

在房地产项目建设的过程中，施工技术、人员技能、建筑设备、建材 材料等因素都会对其产生一定的影响[4]。建立健全质量监管机制要充分考虑 以上这些因素，同时从以下几个方面进行改善：第一，保证项目建设要遵 纪守法，避免违背相关法律法规来实施，同时相关监管部门也要不断增大 监管力度;第二，管理人员的法律意识、业务技术水平、管理水平可通过 自身学习和专业培训来不断提升;第三，在设备和建材选购时要聘请专业 的人员进行，保证采购的质量高、性价比高等特点，这样投入到项目中使 用才会安全有保障;第四，项目设计要采用先进的管理模式，将政策、经 济、先进技术融为一体，科学合理地进行评估及设计，也要在自我创新上不断突破。

四、工程项目策划

（一）项目工程管理的重点

项目施工时，应该充分考虑到该工程的三个点，即为重点、特点与难 点。针对不同的情况采取不同的施工重点，如选择基础回填土时要控制机 质量的问题;充分考虑怎么使建筑外围的墙体不出现开裂的状态;施工材 料的选择哪种最佳等都是需要重点考虑的问题。其次施工图纸与实际施工 之间的关系，如何施工才能确保成功率，最后还要保证施工的顺利完成就 需要关注与其他相关部门之间的合作与配合。

（二）项目的范围管理

1. 总承包商施工范围划分

首先根据工程的特点制定划分原则，并通过标段的方式进行范围划分。 此种途径有利于保证整体工程的质量、进度、成本控制等。范围划分过程 中需要对各标段特点进行综合分析，提前规划好楼号、结构、建筑面积等。 确保在保证施工质量和施工进度的同时尽量保证施工的视觉效果，并且施 工过程由总承包商负责，避免因为分包而出现失误。

2. 施工范围划分原则

能由总承包单位施工的建筑工作范围，尽量不要采取单独分包模式。 由于工程总承包和分包相比较专业性更强，若工程总承包不具有相应施工 的资质则可作出合理分包处理，但在前期就必须考察其专业性，如工程防 水设备施工甚至是高层建筑的电梯施工。

3. 列出专业分包工程清单并进行统计

4. 列出甲供材料设备及甲指乙供材料设备清单

（三）成本控制风险与对策

1.建筑材料采购

可分成二类，一类即由甲方承包，由甲方负责采购提供，可选在多个 供货商之间经过对比，挑选性价比更高的;另一个则是由甲方委托乙方进 行购买提供，需要乙方的分包企业对物料仔细检查与分析，最后选定合格 的机械设备与物料。

2.工程价格限额

在对施工总价的限制方面应做到根据不同的物业公司，给出了不同的 上限，并根据建筑总设计院的总限额对施工的成本加以控制。在工程项目 设计建造的整个流程中，为了能够由设计院和开发商共同实现对成本的有 效管理，由设计院直接向开发商进行对工程的技术支持和投资费用的测算。

3.项目成本把控

在建设过程中，对可能影响项目成本的严重经济花销，需要单独经过 建筑设计院和施工方之间的联合评估，然后再由开发商进行选择[5]。在房屋 的施工过程中，开发商绝对不能放过任何一个细节，对整个房屋建筑的内 部设施包括门、窗、油漆、管路等系统都应进行详细勘察，并通过公开细 节成本，选择性价比更高的建材，从而避免了细节暴利。

4.施工图纸审查

开发商要结合设计院，利用施工方的技术和经验优势，对施工图纸一 同进行审核工作，在工程设计的初期就必须对工程设计图纸进行认真检查，并且尽可能减少在工程图纸设计时出现问题，从而盡量避免二次返工，既 减少了浪费现象，也减少了施工成本[6]。

结束语：

地产工程管理和项目策划均贯穿于整个工程项目中的各个环节，包括 整个工程项目的设计阶段、施工阶段以及收尾运营阶段等，在地产的项目 开发前期，我们都需要进行全面的调查和研究工作，从多方面完成整个地 产工程项目的策划。为了使房地产项目能够保持持续不断的高效发展，政 府必须不断完善基础建设制度并提高项目规划的可行性。

参考文献：

[1]胡斌. 房地产项目成本管理研究[D].天津大学，2010.

[2]周承荣.房地产工程管理全程策划研究[D].华南理工大学，2010.

[3]杨涛.BIM 技术在房地产项目工程管理中的应用[J]. 住宅与房地产，2020（30） ：102+111.

[4]张艳玲.肇庆市 XY 房地产工程项目开发成本控制研究[D].西安科技 大学，2019.

[5]王新瑜.A 房地产项目全寿命周期质量管理研究[D].青岛大学，2019.

[6]张俊冬.对房地产开发经营的工程管理的见解[J].大众标准化，2020 （06） ：185+187.