基于不动产登记制度下的房产经济发展策略

◆韩涵沛

一、我国不动产登记制度的内涵，背景和意义

不动产制度是我国物权制度当中非常重要的组成部分，同时也是不可缺少的一个种类，是在我国物权法的基础上建立且实施的，它直接服务于利害关系人和权利人，属于一种公示手段。通过相关制度管理的方式，将房地产相关的信息公布给利害关系人和权利人，并且要求他们在进行不动产登记的过程当中，提前申请与不动产物权相关的变动事宜，在这一个过程政府的相关部门必须要进行详细的记录。从上面的分析当中，我们可以看出我国不动产登记制度的建立以及执行，主要是为了满足市场经济的需求，除此之外还与每一位公民的切身利益之间存在密切的联系。所以要想真正的将市场经济的核心价值充分的发挥出来，就必须将不动产登记制度进行建立以及完善，并且在解决登记问题之后才可以发挥出其核心价值。

从不动产统一登记制度的背景进行分析，因为从推行该制度之前，我国的不动产登记主要是对不动产信息进行分别登记的一种制度，它需要依据不动产的性质、用途和不同的经济领域进行划分，由各自的经济领域管理部门来登记这些不动产，但是在2013 年之后，我国国务院常务会议，就针对不动产登记的相关内容进行了分析和研究，并要求不动产登记必须要朝着统一化的方向发展，并由国土资源部门全权负责。而且国土资源部联通，农业部林业部等多个部门共同建立了不动产登记的联合会议制度，将自身的登记职权进行了明确运营，整体提高了工作的效率。而且这些部门早在2014 年3 月份就针对不动产登记的相关内容，召开了第1 次不动产登记部际会议，明确指出，在未来三年内需要在全国范围内推行不动产统一登记的相关制度。

二、不动产登记与房地产经济之间的关系

从房地产的角度进行分析，我国之所以实行不动产登记制度，其最终目的并不是对房价进行控制，也不是将房价进行降低，所以从该角度来看，不动产登记和房地产之间并不存在直接的联系。从房价产生的影响因素的角度进行分析，我们可以发现房地产的供求关系在一定程度上影响了房价的上升和下降，而其他的因素对于房价的变化而言，仅是具有间接的影响，所以它最直接的影响就是供求关系，那么在对房价进行研究之后，我们可以发现这个供求关系是非常现实的一个问题，对于不动产登记这项工作来说，它开展的目的除了对房地产进行税务征收之外，还存在一定的逻辑关系。这一逻辑关系其实就与房地产供求关系之间存在一定联系，房地产的税收是我国征收房产税在技术方面的支撑和准备，而在开展不动产登记工作的过程当中，它涉及的内容主要由土地登记权属空间信息物权保护以及勘验取证等方面的内容，都可以对房地产的产权权益起到有效的保护作用，即使我们可以从根本的角度对不动产的权属问题进行解决，但是从法律的层面来看，不动产登记的过程可以很好的给予人们在属权方面的保护，这在一定程度上对房地产交易的过程起到秩序管理的作用，从而保证房地产经济在整个交易过程的安全性。

三、不动产登记制度对我国房地产行业的影响

（一）市场交易中出现的问题

在整个不动产经济当中，市场交易是最容易出现问题的环节之一，同时也是有可能导致市场交易崩溃的环节，所以在进行市场交易管理的过程当中，相关部门必须要重视此项过程的内容。因为房地产市场交易的过程中有两个市场，首先是房地产本身的交易市场，其次是信贷市场。这两个市场的综合出现会使得房地产经济问题会不断的加大，房屋的价格也会进一步升高。

（二）我国房地产经营战略重心的转移政策问题

传统的房地产行业在经营开发工作当中，他们的建设内容和运营的重点主要是房屋的建筑面积设计。如果房地产开发商能够在限定的土地面积当中建设更多的住房面积，那么就能够获得更多的销售效益和房地产项目开发的经济效益也可以最大化。但随着不动产登记工作的深入推行，我们可以发现房地产行业的工作重心开始出现了转移市场的竞争，交易也不断朝着激烈化的方向发展，其主要原因是很多房地产因为资金链断裂的问题，出现项目开发亏损的现象。所以现在房地产经济战略重心已经逐渐转移到整体的配套设施方面，因为在不动产登记政策的影响下，人们对生活的品质和便利更加重视，开发商也开始跟着消费者的消费理念进行了工作重心的转移。

四、不动产登记制度下房屋经济的发展措施

（一）建立整体性的不动产登记平台

随着计算机技术的发展，信息网络技术已经逐渐融入人们的生活，并且在各行各业当中使用。在进行不动产登记制度管理时，不动产登记制度与房产经济之间存在密切的联系，所以人们对于不动产登记制度的相关信息披露程度更加关注。这就需要相关政府进行不动产登记制度管理时尽量做到全面信息共享和透明化的要求，这样才可以有效的避免房地产交易和房地产租赁过程当中出现信息不对等的问题。在信息技术快速发展的背景之下，搭建不动产登记平台就可以达到此项目的，它还可以保证不动产登记具有更加科学性和高效性的特点，可以在短时间内快速的完成登记和查询的任务。当然，专注于不动产登记信息平台的开发创造，促使且满足覆盖全国范围且按照统一标准进行登记的要求。依照当前宏观科学技术发展环境，房地产经济需要凸显出全新的时代特性，增强数字信息化的表现能力，更好的完成不动产登记信息综合平台开放建设。由此，从根本上满足对不动产登记信息的整合处理要求，简化日常工作查询过程，更好的落实房地产市场管理的综合目标。

（二）完善政府工作中的考核机制

目前我国房地产行业的发展之所以存在较大的阻碍，在很大一定程度上归结于相关部门的管理目标不清晰不明确，而且监督不到位，这些现象使得房地产经济管理的效果不能得到有效的提升。在此背景之下促进地方政府对房地产经济管理的重视程度，将政府工作当中的考核机制进行完善，并提出相关的改进措施具有较高的必要性。特别是在对房地产经济管理工作进行监督和考核时，通过对相关负责人进行加强考核的方式，将地方政府在房地产经济管理当中的积极性进行提升，并减少管理目标不明确、管理实施不到位等问题。

（三）房地产企业的转型

房地产企业的转型是目前比较重要的一个问题，同时也是社会发展过程当中必须要解决的一个问题。但是在这个过程当中，因为消费者对房地产的要求在不断的变化，所以传统的房地产行业已经无法满足社会发展的需求，进行房地产行业的整体转型工作时，需要根据消费者的实际需求，进行相应的管理。这些内容可以分为以下几点：建筑材料，劳动力成本因素，资源环境，对经济增长约束力的内容等等。但是通过对收集到的数据进行分析，可以发现，目前很多房地产企业对房地产行业转型的认识不足，而且缺乏创新意识的支撑，所以无法推动行业的转型发展。

（四）调整房地产运营核心

房地产开发企业拥有土地使用权后，会根据实际的运营需要，开展设计、施工和销售等业务活动，由此突出房地产开发过程。依据房地产企业传统运营模式标准，重点在于工程建设，但是由于运营核心的具体表现形式，不能匹配市场变革而调整。所以，在不动产登记制度下，房地产经济发展方式具有多样化，促使产品受众群体成为运营关注的核心。客户服务提供在房地产企业运营中占据主要地位，注重客户的持续维护有利于规划企业的发展前景。为进一步满足不同人群的住房需求，增强客户认知观念，增添必须的房产认购保障，全面的提升品牌效益。当然，房地产主营产品主要是提供居住空间，在当前市场竞争日益严峻的前提下，提升对创新研发的重视程度，增添必要的人文环境，对客户需求进行细节化分析，深入探究其消费需求，有助于强化房地产企业运营开发能力。

五、结语

随着社会经济的快速发展，人们的日常生活发生了巨大的改变，在进行各种生产活动的过程当中，使用传统的制度和模式进行管理，已经无法满足时代发展的需求，那么在不动产登记工作方面，传统不动产登记的制度也显现出越来越多的问题，比如职能重叠，重复登记和多头管理等等，根据这些问题，我们要科学推行不动产统一登记的制度，并且将不动产登记的行为进行规范，做到信息平台、登记依据、登记簿册、登记结构四统一的规范。