加强房屋租赁管理的几点思考

柏 秀

（中国纺织科学研究院有限公司，北京 100025）

虽然近些年国家对房地产行业进行宏观调控，但房地产行业还是稳中求进，各地房价也是连年走高。房地产行业的发展带动了房屋租赁行业的发展，尤其是在北上广这些一线城市，大部分居住群体为35岁以下单身青年，都是房屋租赁市场的消费者，极大地促进了房屋租赁市场的发展。但是我国对于房屋租赁的法律法规没有跟进，导致房屋租赁存在很多法律漏洞，加上房屋租赁管理制度也不完善，导致房屋租赁信息不透明、消费者被不良中介欺骗的事情屡屡发生，正是因为我国房屋租赁管理存在漏洞，就需要相关部门提起足够重视，完善法律法规和房屋租赁管理制度，加强对房屋租赁市场的监管，确保房屋租赁信息的公开透明，确保房屋租赁中介机构能够提供良好的服务，促进房屋租赁行业的健康稳定发展。

一、加强房屋租赁管理的意义

1.房屋租赁是房地产行业的重要组成部分

房屋租赁本身就是我国房地产市场的一个分支和重要组成，因此房屋租赁管理就属于房地产管理的重要组成部分。加强房屋租赁管理有利于房地产行业的可持续发展。首先，如果房屋租赁管理不到位，就会影响出租人出租房屋的效率，打击租房者的租房积极性，势必会拉低房屋租赁交易量。其次，近些年我国陆续出台房地产调整政策，加之2020年新冠疫情爆发对房地产行业影响显著。而且房屋租赁的主要人群是35岁以下单身青年，他们先是通过房屋租赁的方式来稳定下来，然后再在本地买房，促进当地房地产行业发展。如果不再管理好房屋租赁市场，使得房屋租赁消费者望而却步，而打消在本地工作的念头，就不会在当地买房，这会让当地房地产行业流失大量的购房者，影响房地产行业发展。

2.房屋租赁管理有利于房屋资产的保值增值

在当今社会，房地产已然成为超越银行定期理财、股票和基金等传统理财产品的新型理财产品，随着城市化进程的加快，大量农村人口流入城市，会带动城市房地产行业发展，这是大势所趋，因此城市的房价只涨不落，也正是因为只涨不落才使得房地产成为新型投资产品。房屋租赁是确保很多当地打工人群能够有暂时栖身之所的基本途径，如果房屋租赁管理不到位就会让很多暂住人群失去居住场所，城市不仅会流失大量劳动力和人才，也不利于城市经济发展，进而影响城市的各行各业发展，不利于我国经济发展。因此，做好房屋租赁管理工作，可以挽留住潜在消费者，进而提高房屋价值，进而吸引大量投资者投资，形成良性循环促进房地产行业可持续发展。

3.房屋租赁管理有利于提高房地产消费力

良好的房屋租赁管理能够留住城市打工人群，使其有一个良好的栖身之地，这样外来务工人员为了长久在城市生活工作下去，就会有购房打算，他们就成为本地房地产市场的潜在消费者，能够提高房地产的销量。房屋租赁管理是房地产管理的一个缩影，房屋租赁管理良好，则会让消费者感觉该地区的房地产行业也发展良好，具有购买潜力；反之如果房屋租赁管理不好，就会让人对当地房地产行业不抱期望，影响房地产的消费力。

二、目前房屋租赁管理存在的问题

1.缺乏完善的法律体系

目前我国房屋租赁管理最大的问题就是缺少相配套的完善的法律法规体系，具体表现如下：首先，虽然我国有《商品房屋租赁管理办法》和《公共租赁住房管理办法》等相关的法律，但是这两部法律制定的时间分别是2010年和2012年，距今约有10年历史，这些法律条文已经不再适应现在房屋租赁市场的发展和管理需求，房屋租赁市场新出现的问题目前法律条文没有涉及，这就使得房屋租赁过程中会出现一些侵权行为而得不到制止，消费者的权益得不到有效保护。其次，虽然我国房屋租赁行业发展迅速，但是房屋租赁的出租人和承租人都缺乏合同意识和契约精神，出租人承租人租赁房屋不签订租赁合同，都是口头协议，导致一方侵权，被侵权者也无凭无据证明自己合法权益被侵害。再次是租赁合同内容存在诸多漏洞，例如没有明确规定租赁截止日期、延期处理方法、租金交付方法和时间等，没有明确租赁双方的权利和义务，导致最终权责不明，无法履行合同内容。最后，房屋租赁双方对被租赁的房屋的产权形式、功能和使用状态不够清楚，导致房屋在租赁过程中出现问题，双方沟通不一致产生纠纷。

2.房屋租赁管理方法单一

目前我国有关部门在房屋租赁管理方法、手段和制度上都存在缺陷和问题。首先，房屋租赁管理主体比较多，例如城管部门、民政部门和工商部门都负责房屋租赁管理工作，但是谁带头谁服从没有明确规定，处于多头管理状态，而且各部门缺乏沟通交流和合作配合，各自为政，导致房屋租赁管理工作比较混乱，当房屋租赁出现侵权问题，被侵权方不知道去哪个部门申诉，各部门互相推诿。其次，我国相关部门沿用传统的房屋租赁管理办法，这种管理办法已经不再适用于现在房屋租赁市场现状，缺乏灵活性，难以处理一些违法租赁问题。再次，我国房屋租赁管理方法单一，且管理制度存在大量漏洞，这样一些不法分子钻了空子，肆无忌惮进行侵权行为而无法约束。最后，我国房屋租赁管理人员的服务理念和服务质量有待提高，在处理房屋租赁纠纷时主观臆断严重，而且处理纠纷方法老套，没有服务意识，其处理纠纷的方法以及处理结果难以让租赁双方满意。

3.房屋租赁中介机构占主导地位

由于房屋租赁市场迅速发展，催生出一大批房屋租赁中介机构，这些中介机构为了私利，会利用承租人与房屋租赁中介信息不对等的优势，采用一些不正规手段哄抬房屋出租价格，并收取高昂的中介服务费，使得承租人有苦难言，投诉无门。房屋租赁中介机构往往在促成一次房屋租赁交易后，就不再负责后续的出租人与承租人之间的纠纷问题，例如房屋的实际情况与中介机构描述不符，家电不齐全、环境嘈杂、交通不便利等，中介机构缺乏服务意识，只是将责任推到出租人身上，自己将欺骗承租人的责任推的一干二净。近些年，几家大牌房屋租赁中介机构更是强强联合，不断搜罗房源，将出租人的房源垄断，打破了传统的出租人与承租人交易的模式，而是广泛开展出租人——中介——承租人交易模式，这样中介机构就可以坐地起价，向承租人索要更高的中介服务费和租金，承租人很难从网上找到不被中介机构“攻占”的出租房源，承租人租房成本大大增加。

三、加强房屋租赁管理的措施建议

1.完善房屋租赁法律法规

解决目前我国房屋租赁管理问题的第一步就是要完善相关法律法规，做到有法可依。首先，立法部门要审时度势，根据目前房屋租赁市场的环境和问题出台相关的法律，约束房屋租赁双方的行为，明确规定房屋租赁双方的权利和义务，并以合同的形式书面呈现出来，避免房屋租赁双方产生纠纷互相扯皮。其次，引入价格监管机制。设置专门的房屋出租价格监管机构，调查不同小区的房屋出租价格，制定各小区房屋出租价格参照表。同小区不同状况装修户型均存在差距，可以界定中介费用，有明确标准，可根据租金高低设定阶梯比例。高品质小区，租金价格较高，可以界定由出租方支付中介费等。同时明确规定房屋租赁中介机构的中介服务费收费标准，不能坐地起价，一旦违法规定就要予以惩罚。最后，加强对违约方和侵权方的惩罚力度。签订租赁合同未按照合同内容履约的，将予以严厉处罚，赔偿被违约方（被侵权方）的财产损失。针对房屋信息不对等问题，如果出现房屋实际信息与中介、出租人宣传的信息不符的，法律要保护承租人的利益，承租人可以全款要回租金，因房屋质量问题或功能问题给承租人造成人身伤害或经济损失的，出租人和中介公司要承担连带责任，赔偿承租人经济损失和医药费用。只有完善房屋租赁管理立法，才能约束房屋租赁管理中出租人、承租人和中介机构的行为，明确各自的权利和义务，让被侵权者能够利用法律武器维护自己的合法权益。

2.建立多元化的房屋租赁管理制度

（1）加强房地产管理与房屋租赁登记备案的联系

首先，严格审查保障房的申请条件。我国为了保障低收入人群的住房需求，会建设一大批经济适用房、廉租房等保障房，这些保障房的申请者大多是外力务工人员且在当地没有房产者，因此，这些人在申请保障房的时候要加大资格审查，查看其户口、工资等情况，并做好《房屋租赁登记备案证明》，为低收入的无房产者提供一个舒适经济的居住场所。其次，加强对物管企业的资质审查。物管企业负责对房屋的使用情况进行登记，并对房屋的外观、卫生和安全进行管理，但是很多物管企业并没有履行自己的职责，导致被租赁的房屋的社区环境脏乱差、登记记录不全等问题，有关部门要加强对物管企业的资质审核就是要淘汰一些不合法、不合规的物管企业，并确保物管企业履行自己的职责，维护好租赁房屋的外界环境。最后，加强租赁房屋的安全性检查。近些年，租赁的房屋发生倒塌、漏电导致承租人伤亡的事情频频发生，这就需要有关部门加强对租赁房屋的安全性检查。根据《房屋租赁登记备案证明》来逐一排查租赁房屋的消防安全、承重安全、电气安全和外观质量等内容，确保租赁房屋的安全可靠，对于安全不达标的租赁房屋要求限期整改，整改完毕再检查，直到符合安全要求为止。

（2）加强与外部相关部门的合作

首先，发展链条式房屋租赁管理模式。为了避免各部门在房屋租赁管理中各自为政和多头管理的乱象，要制定以房管部门为管理中心，工商部门、财政部门和城管部门等多部门为辅助的链条式房屋租赁管理模式，各个部门在房屋租赁管理中要听房管部门的调遣，并且多部门联动检查各个社区的房屋租赁情况，对于出租房屋存在安全隐患的要求出租人或物业及时处理，并对出租房屋进行拍照，查验完一处出租房屋就做好《房屋租赁登记备案证明》，做好房屋租赁信息统计工作。其次，将备案的房屋租赁信息共享。将收集到的出租人出租房屋的信息发布到房管局官网上，让需要租房的承租人浏览查看。就可以为外地承租人提供价格透明、房屋信息透明的房屋租赁环境，让承租人根据自己的需求来选择满意的房屋进行租赁，而且没有中介机构收取服务费或高于市场价格的租金，能够让承租人享受到平价、高质量的出租房屋。最后明确房管部门、物管企业的职责。因为房屋租赁市场规模较大，房管部门的人力有限，难以做好房屋租赁信息的统计工作，可以要求各社区的物管企业做好房屋租赁信息的统计工作，并及时上交到房管部门。房管部门对物管企业上交的房屋租赁信息进行抽查，如果抽查的信息真实性和可靠性过低，则要对物管企业进行惩罚，要求物管企业及时整改这些房屋租赁信息，确保房屋租赁信息的真实可靠。

（3）加强房屋租赁当事人备案管理

房管部门要利用多种形式和方法来引导承租人主动来房管部门备案房屋租赁信息。例如为了减轻承租人的租房经济负担，可以允许承租人用住房公积金支付房租。而提取住房公积金必须填写《房屋租赁登记备案证明》，这样就可以大范围收集承租人租赁房屋信息。对于一些外来务工人员，房管部门与教育部门联合出台相关政策让外来务工人员的子女入学必须出示《房屋租赁登记备案证明》，这样就可以提高外来务工人员主动进行房屋租赁备案登记的意识。房管部门之所以要加强承租人房屋租赁信息登记和备案，就是为了便于对房屋租赁者的管理，维护好承租人的合法权益，为承租人提供房屋出租的信息，省去中介机构环节，让承租人直接对接出租人，这样可以更快促成房屋租赁双方的交易，因为双方都在房管部门进行了登记，这样房屋租赁双方都会严格遵守租赁合同中的相关规定，即便是出现违约行为或侵权行为，也更容易维护被侵权人和被违约人的合法权益。

（4）加强总量调控管理

房屋租赁对象大多流动性大，经常往返于家乡、工作地和承租地等区域间，且承租人租赁时间大多比较短，以一年以内的短租为主，短租和承租人流动性增加了租赁管理的难度，很多出租房一年内出租多次，难以控制出租房总量。对房屋租赁总量的调控，须要做到以下三方面：一是做好城市规划，尤其是对城乡结合地区的出租房做好登记备案管理工作，因为城乡结合部的房屋租赁市场比较混乱，且容易滋生违法犯罪问题。通过合理的科学规划，逐渐消除城乡结合区域，让城市各个角落的房屋都受到无差别的系统化管理，形成城乡一体化布局，对有安全隐患的违章建筑予以拆除，对没有登记备案的出租房屋及时登记备案。二是进行多元化的总量控制。由于房屋租赁的方式很多，难以用统一的模式和方法对其进行宏观调控和管理，因此，建立多元化的房屋租赁管理模式，可以适应当前房屋租赁市场需求。例如采用物业式管理、旅馆式管理和门禁、监控视频管理等方法对房屋租赁主体进行管理，通过这些管理方法能够有效控制房屋租赁的数量，便于对这些租赁房屋主体进行管理。三是加快城市廉租房、经济适用房等建设，为外来务工人员提供政府特供房，一方面有利于房管部门和公安部门对外来务工人员的人员管理，另一方面也可以为外来务工人员提供物美价廉的居住环境。

3.加强对租房价格的管理

目前影响房屋租赁市场发展的直观因素就是房屋租赁价格居高不下，让承租人难以承受，进而使得房屋租赁市场流失大量承租人。因此，我国房管部门和物价部门应该介入到房屋租赁价格管理中来，统计出当地各类型房屋各租赁方式的价格，制定成为参照表，发布到网络上，让房屋租赁价格更加透明，承租人可以根据公布的租赁价格与出租人或中介机构协商价格，如果价格超出公布数据很多，承租人可以举报，申请物价部门和房管部门介入调查。同时有关部门要加大对房屋租赁中介机构的监管，提高房屋租赁中介企业的准入门槛，例如提高注册资金额度、提供法人信用度资料等，淘汰一些没有营业执照、不法经营的中介机构。加强对中介机构服务费的监管，并严格要求中介服务费的价格要透明，且不得超过一个月房租的1%或者超过市场平均值，并开通专门的房屋租赁中介机构监督电话或网络信箱，一旦发现有高价索要中介费或租金的行为就及时举报，并第一时间对被举报中介机构进行调查和惩罚，从而杜绝中介机构坐地起价的问题，让房屋租赁市场的租金和中介费更加透明、规范和合理。

四、结语

随着我国城市化进程的不断加快和房地产行业的不断发展，房屋租赁成为城市居民的生活方式之一也得到迅速发展，而房屋租赁一片繁荣的背后是管理制度上的诸多漏洞，严重影响其稳定发展。要想稳定房屋租赁市场秩序，就必须出台符合当前房屋租赁市场实际情况的法律制度，约束房屋租赁主体行为，保护房屋租赁参与者合法权益。同时建立多元化的服务质量管理制度，不断完善服务质量登记制度和信息共享制度，让房屋租赁信息更加透明，并加大廉租房和经济适用房的建设，让低收入外来务工人员能够有经济舒适的容身之所。最后加强对房屋租赁中介机构的监督管理，统一房屋租赁价格，形成全民监督举报机制，加大对无良房屋租赁中介机构的惩罚力度，杜绝中介机构坐地起价和乱收费问题。只有这样才能促进我国房屋租赁行业的健康稳定发展。