房屋违法转租中的不当得利研究

李立

（华东政法大学 法律学院，上海 201620）

在“北大法宝”设定关键词为“违法转租”“转租租金”进行全文检索，共有38个案例，裁判部分涉及转租租金返还的有4个案例，1个案例支持，3个案例反对。大多数法院不支持转租租金符合法理和一般公众的价值观念，至于背后的法理原因，须结合侵害权益型不当得利构成要件分析，违法转租人所收取的租金，不需要依照不当得利返还给出租人，即出租人无权向转租人主张转租收取的租金利益。

1 违法转租

1.1 转租合同效力

此处讨论的违法转租，指的是房屋承租人未经出租人同意而擅自出租房屋与第三人签订租赁合同的行为，最新《民法典》第717条规定，超过部分对出租人不具有法律约束力①。立法改变以前一律认定合同无效的生硬态度，所谓约定对出租人不具有法律效力，可反面解释为若无其他影响效力因素，在承租人与第三人之间可以产生法律效力。对比转租超期限与违法转租，超过剩余租赁期限的承租人与违法转租一样，都是承租人未取得出租人同意，其约定的法律效力判断应保持一致。按最新的立法态度，超越剩余期限的部分对出租人不具有法律效力，因此未取得出租人同意违法转租签订的合同在承租人与第三人之间产生法律效力。

1.2 出租人请求权

租赁合同重视当事人的人格信用与信赖关系，尽管未经出租人同意的违法转租合同能够在承租人与第三人之间产生效力，但是承租人未取得出租人同意，擅自将租赁权让与第三人，会对租赁合同成立的基础产生影响，我国《合同法》赋予出租人解除合同权利。在原则上，禁止承租人违背出租人的意思，擅自转租房屋，有助于维护租赁关系的稳定与信赖关系。

基于有效的租赁合同，承租人对第三人有租金支付请求权，由于对出租人不发生效力，因此第三人的租赁权不能对抗出租人物权，也就不能向出租人主张其保有占有、使用、收益原因的正当性。出租人作为物权人可以基于《物权法》34条向第三人主张物权返还请求权，若出租人解除与承租人间的合同，得请求第三人返还房屋给自己，若出租人不解除合同，是否可以要求第三人返还？转租情形下出租人仍有可能不愿意放弃原先的承租人，但却不想接受第三人作为房屋的使用者，应当允许出租人不解除合同而要求第三人返还。出租人不解除租赁合同，就不能直接请求第三人将房屋返还给自己，而是只能要求第三人把房屋返还给承租人。承租人因此不能履行对第三人的合同义务，第三人得向承租人主张违约责任，要求赔偿损失，也可以解除合同要求恢复原状。

2 转租租金与不当得利

非给付不当得利请求权，指受益非系本于受损人的给付而发生的不当得利请求权。其中的权益侵害型不当得利：“指一方依自己或第三人之行为等，且基于不当得利返还请求权人之权益牺牲，而无法律上之原因有所取得利益［1］。”关于判断是否对他人权益产生侵害，学说有二种，一是违法性说，侵害他人权益之所以构成不当得利，是因为侵害行为具有不法性，后经过修正，认为违法性指无保有所受利益的法律依据；另一种是权益归属说，看保有给付是否具有正当性。依权益归属说，“权益侵害型不当得利”的成立要件是：“（1）受利益，如无权占有、使用他人之物；（2）因侵害他人权益归属而受利益，致他人受损害，如所有权人的物权因他人无权占有受到侵害；（3）无法律上原因，无权占有人对于所有权人来说无保留占有的依据［2］。”判断违法转租中承租人收取转租租金是否构成不当得利，需要分析其是否符合权益侵害型不当得利的构成要件。

2.1 一方受有利益

承租人对租赁物有使用收益的权限，实践中承租人居住在自己承租的租赁物内，在租赁物内从事经营活动获得收益，承租人因占有使用房屋与因利用房屋开展经营活动而获得的收益，都归其所有，对于这一点，实践和理论上都并无异议，此项利益归属符合签订租赁合同时承租人一方所追求的目标，相应地出租人获得租金利益。在转租情形，承租人并不是通过占有、使用承租的租赁物本身获得收益，而是通过把承租的租赁物租给第三人获取租金，问题在于，转租获得的租金收益性质如何，是否属于承租人因占有、使用租赁物获得的收益。

在合法转租情形，司法实践中法院大多认为，经过出租人同意的转租，承租人取得的租金是承租人对租赁物的使用收益，归其所有。例如，在孙树才等诉长春果品中心批发市场房屋租赁合同纠纷案，法院认为，在视为出租人同意转租场合，租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。无独有偶，在北京拥百成文化传播有限公司与刘永房屋租赁合同纠纷案，法院认为，在视为出租人同意转租场合，若出租人提前解除，对于此段时间内承租人转租房屋将会取得的收益，出租人理应赔偿。要得出该结论，前提是承认转租租金是承租人基于租赁合同所能取得的预期利益。无论是合法转租或是非法转租，承租人所取得的转租租金均可解释为其“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益”，合法转租的情形下，承租人保有转租租金具有正当性，若是违法转租，此时承租人可否保有转租租金利益？杭州复兴企业管理有限公司与庞学表房屋租赁合同纠纷案中，法院认为违法转租情形，承租人仍然保有使用收益。

2.2 一方因他方得利而受损害

违法转租中，出租人得否成立不当得利请求权，需要讨论是否存在受不当得利法调整的财产损益变动关系。判断出租人是否受到损害，学说上有“财产利益差额说”与“权益归属侵害说”两种判断标准。财产利益差额说，即因一定事实发生，致权利主体之财产总额较未发生时减少，包括所受损害与所失利益。按照此说，出租人无法主张受有损害，因其本身之财产总额并未减少，其并无计划照承租人的高额转租租金获得收益。另有权益归属侵害说，行为侵害本该归属于他人的权益，即使他人尚并没有打算转租获益。“所谓财产总额不限于具有金钱价值的权利总和，且包含随时可以使用收益的潜在价值，依通常情形认为该项利益应归属受损人，受益人即应返还［3］。”解释侵害权益型不当得利的成立，不以对方实际上受到损害为必要，因为不当得利制度的规范目的不在于填补损害，而是在消除无法律上原因所取得的利益。从规范目的出发，出租人是否原定有高价转租的计划，是否实际受到不能转租获益的损害，在所不问。

在权益侵害归属说下，判断权益到底归属于哪一方是关键。基于违法转租与第三人签订转租合同的行为，承租人取得了对第三人的租金债权。出租人是否因为与承租人签订租赁合同，而彻底丧失对租赁物的使用收益权能？假设出租人尚未丧失该项权能，那么该租金权益归属于出租人，本该归属于出租人的收益却由承租人获得，出租人的权益当然受到损害。学说上有不同的观点，肯定说认为，出租人通过出租行为已经让渡了对租赁物的使用收益，在此情形下没有不当得利请求权。否定说认为，法律不允许、不鼓励任何人因为自己的违法行为反倒获得有利地位，违法转租导致出租人本该获得的租金的提高没能获得。所以，违法转租的承租人取得的租金需要依照不当得利返还。另有学者提出，“承租权的客体并非租赁物本身，而是出租人的给付行为［4］。”因此说，出租人并没有因此而丧失对租赁物的使用收益权能，仍然保有该权能，可以主张不当得利返还。

首先，承租人所取得的权利客体并非租赁物本身，而是对租赁物的持续占有、使用收益权，出租人的给付行为是为帮助其权利实现；其次，出租人有持续提供给付的义务，相应地，出租人对承租人有租金给付请求权。若无特别约定，转租租金作为租赁物的使用收益归属于承租人，出租人未受到该项权益损害。

2.3 无法律上原因

依照统一说之权利说，受益人受有利益但无保持其利益之权利时，就是无法律上原因［6］。要分析得利人是否欠缺保有利益的正当性，需要看得利是否有正当权利来源，然后再分析得利人是否有保留得利的正当性。

违法转租情形，承租人未经出租人同意，将房屋违法转租侵犯出租人的利益。承租人通过与第三人签订转租合同，合同中约定了转租租金，通常高于原先与出租人签订合同项下的租金，承租人基于合同债权而取得第三人给付的转租租金。前述已论及，若无其他影响事由，转租合同在承租人与第三人产生效力，转租合同有效，依照有效的合同，承租人保有转租的租金利益。接下来的问题是，是否有其他事由影响承租人保留利益？比如无权处分情形，原权利人失去了物权，得向处分人主张得利的返还，尽管处分人与第三人间的合同有效，由于处分人不是真正的物权人，无法保有该利益。

权益的归属是核心，与其他要件之间有着密切联系。假如转租获得了出租人的同意或者事后认可，承租人当然具有法律上之原因保有利益，即使未取得出租人同意，依照《合同法》第225条，租赁合同期内，占有、使用租赁物获得的收益，原则上归承租人所有。转租中，承租人把租赁物租给第三人所收取的租金利益，也是租赁物的使用收益，承租人向出租人支付了租金，享受租赁物的使用收益，出租人已经丧失了对租赁物的使用收益，即使是在承租人违法转租情形，如果出租人未解除租赁合同，基于有效的租赁合同，承租人有正当理由保有该收益，即使其违法出租给第三人，亦不影响租金的利益还是属于承租人，出租人假如不同意转租，可以选择解除租赁合同或者请求承租人承担违约责任，对承租人无不当得利请求权。

3 第三人之不当得利

3.1 侵害权益型不当得利

前文提及，在出租人要求返还之前，第三人需要向承租人交租金，不需要向出租人交租金，因为出租人的使用、收益权限已经移转给承租人，承租人可以保有租金。出租人不能收回对租赁物的使用、收益，只能要求所有物返还，除非租赁合同终止，否则出租人不能向第三人收取无权占有使用利益。但依照《物权法》243条，出租人可以要求第三人返还其占有使用的房屋，可见，出租人虽不能主张使用收益的返还，但可以要求第三人返还房屋的占有。若出租人解除与承租人间的合同，得请求第三人返还房屋给自己；若出租人不解除合同，考虑到租赁合同特殊的信赖关系要求，出租人可能不放弃原先的承租人，也不想接受第三人使用房屋，因此，出租人可以不解除合同、请求第三人返还租赁房屋给承租人。

“第三人的权利成立在承租人的租赁权之上，若出租人与承租人的租赁合同消灭，第三人便失去了权利基础［5］。”出租人解除合同主张第三人返还房屋后，第三人拒不返还的，此时第三人的行为侵害出租人对房屋的占有、使用收益，由于合同解除，承租人无保有转租租金的权限，因此第三人需要向出租人返还不当得利，得利的内容是房屋占有使用，无法返还的，应当返还其价额，按照市场租金返还。如果第三人仍然支付租金给承租人，并不免除对出租人的返还责任，第三人只能向承租人主张不当得利返还。

3.2 支出费用的不当得利

违法转租中第三人支出有益费用，不论其善意或恶意，都需要依照不当得利请求权予以返还。涉及到支出费用型不当得利返还，若对出租人无财产增益，可能涉及强迫得利，免除出租人的返还责任，因为涉及面较复杂，本文不做更多讨论。

4 结语

综上所述，违法转租人所收取的租金，是承租人对租赁物的使用收益，由于与出租人签订了租赁合同，房屋用益归属于承租人，该使用收益因此不属于出租人的权属内容，承租人保有该利益具有正当性，不属于权益侵害型不当得利。出租人解除租赁合同前，无权向承租人主张租金收益不当得利或向第三人主张房屋使用收益不当得利，但是出租人可以向第三人主张占有返还，选择解除与承租人间的租赁合同请求第三人返还房屋给自己，或不解除租赁合同请求第三人将租赁物返还给承租人。而第三人可以向承租人主张债务不履行责任，出租人解除合同后要求第三人返还给自己，第三人拒不返还的，此时可产生侵害权益型不当得利。

注释：

①《民法典》第717条：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。”