现代信息技术在房地产估价领域的应用思考

武丽霞

[摘 要]进入21世纪以来，我国迎来高速发展期，房地产行业发展突飞猛进、日趋成熟，成为国民经济中新的增长点，带动多个行业共同进步，并衍生出许多新职业，为社会提供了大量工作岗位。因此，在信息化时代，房地产估价应与时俱进，积极引入新的方法与技术，提高计算效率与结果的准确性，更好地为国民提供服务，发挥自身效用。

[关键词]现代信息技术;房地产估价领域;应用

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.22.034

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2020）22-00-02

0     引 言

信息技术的迅猛发展促使多个行业发生了重大变革，诸多新技术迅速渗透到各个领域，发挥了重要作用，有效提高了人们的工作效率。在房地产估价领域，需要收集与分析海量信息，难度较高、工作量大，且具有时效性，而信息技术能够完全满足房地产评估工作的需求，有效提升信息处理能力，并在最短时间内给出精确结果，简化繁杂的工作，确保最终结果的准确性，为企业决策提供依据。

1     房地产估价综述

1.1   含义

房地产估价的主要任务是对房地产的价格进行准确评估，即根据估价的最终目的与相关要求，遵循行业中的估价原则、使用正确方法，规范地按照既定流程分析房地产价格。房地产估价探究了影响房地产价格的因素，总结与借鉴了以往的估价经验，分析了市场发展变化规律，并获得了房地产特定权益。本质是通过模拟市场价格的形成过程估算未来的房价，不是单纯的主观判断，而是对科学、经验等方面的整合，具有重要借鉴意义。现阶段，我国房地产市场规模不断扩大，由此衍生出诸如房屋租赁、抵押、交易、商品房开发与售卖等不同领域，需要开展房地产估价工作，以指导企业未来发展。我国房地产经济虽发展迅速，但容易产生泡沫经济，形成连锁反应，严重时将扩大金融风险，导致经济危机，因此，国家必须重视房地产估价工作，建立健全估价体系，为广大人民提供专业的优质服务。

1.2   分类

1.2.1   一般评估

一般评估指当房地产交易中买家与卖家之间产生纠纷或者无法保持一致意见时，针对某些留有爭议的问题，由第三方专业评估机构评估该问题，并给出客观结论，帮助双方解决问题，并达成一致意见。一般评估大多针对某个地区、时间点、特定物业测算价值，给出可靠的结果，具有法律效力。

1.2.2   特定评估

为维护我国房地产行业的健康发展，加强监管，排除安全隐患，降低经济危机等发生的概率，相关机构应有效监管行业中的交易过程，保证公平公正。当买卖双方敲定的价格与商品市场价值严重不符或者明显较低时，应由国家房地产交易管理部门对其进行特定评估，并更换评估方法多次计算，以获得最准确的结果。当评估结果盖棺定论后，结果将具有法律效应，买卖双方必须按照政府相关单位给出的评估值重新考虑和计算税费，以减少逃税、漏税现象。

1.2.3   房地产抵押贷款评估

在进行诸如贷款等活动以获得资金支撑时，相关单位需要抵押物品，如果贷款金额较多，则需要使用房屋抵押。在这一过程中，国家金融部门指定或者给予权限的专业评估机构要先评估房产价值，一旦确定最终估价，则该估价就具有很强的法律效力，并形成书面文件，对贷款和放贷双方都形成了约束力。但是，这种评估所给的结果一般要低于当前房屋市场价值。

1.3   步骤

1.3.1   明确基本事项

首先，明确本次评估的目的并选择相应评估方法，在评估机构受理业务时，由委托方阐述目的，机构人员进行记录;其次，确认评估对象、基准日等，并签订合同，约束委托人与评估方，明确双方义务与责任。

1.3.2   制订评估计划

根据本次评估对象与目的等制订初步计划，为后续工作提供指导，并选定所需的评估方法与流程。

1.3.3   实地调研勘察

评估人员前往现场对评估对象进行实地勘察调研，了解现场情况与房地产的使用、损毁等各种资料，并形成完备的书面记录。

1.3.4   信息分类处理

回转所得信息，并进行分类处理和深入分析，综合考虑多种因素，为开展评估工作提供有力依据。

1.3.5   价格评估测算

根据计划中确定的方法评估房地产价格，并采用其他方法计算得出结果作为参照，以保证价格公正合理。同时，相互对照多个结果，调整与修正主要结果，初步得出房地产价格。

1.3.6   结果综合评定

对工作过程与所得结果进行反思与总结，综合分析，以确定结果的准确性，得到最终评估结果。

1.3.7   评估报告撰写

根据国家相关规定和委托方的需求撰写评估报告，呈现评估流程、所用方法与最终结果等。

2     现代信息技术在房地产估价领域的应用

我国房地产估价行业起步较晚，在20世纪末期才逐渐在全国范围内推广，且受到我国国情影响，房地产估价活动一直由政府主导和监管，具有较强的行政色彩，民间机构很少能够参与。随着经济的发展与房地产市场的扩张，我国资本市场与房地产行业的多种活动早已密不可分，房地产估价业务的服务对象群体不断增加，工作性质和工作量发生了变化，市场对估价效率、结果的准确性提出了更高要求，同时，从业人员资格评定与管理也更加严格。现阶段，我国各地从事房地产估价的机构数量成倍增加，总数超过4 500家，从事该行业的人员数量已逾25万人，为了在激烈的行业竞争中脱颖而出，保障未来发展，获得较好前途，从业人员必须提升自身素养，学习使用信息技术，有效提高工作效率和精度，提升服务质量。在诸如制订计划、实地勘察、信息收集与处理、撰写报告等多个环节，信息技术都能发挥关键性作用，减少计算失误。

2.1   建立统一信息标准与编码

影响房地產价格的因素众多，诸如国家政策变动、市场发展等都可能引起价格大幅波动，因此，企业在进行房地产估价时必须整合与处理相关信息，同时应用大数据技术，方便从业人员有效开展信息检索工作，帮助他们在工作中快速查询和调取所需信息，并将该信息作为评估依据。为提高检索效率，需统一信息标准与编码，构建数据库，分类整理和储存所得信息。首先，将信息归类，并建立明确的信息类别标准体系，方便完成信息处理工作;其次，评估机构或者企业要加强合作，建立信息类别编码体系，将编码与信息一一对应，同时负责维护评估体系。只有统一信息标准与编码，才能规范信息技术在房地产估价领域的应用，为从业人员提供方便。

2.3   建立健全信息储存与传递系统

房地产估价任务量大，一般不会由个人完成，而需要团队协作、信息共享。采用现代信息技术中的遥感、通信和控制等技术，能够便捷地储存海量信息，并实现数据交换。在具体操作中，首先，重视信息存储，使用电子档案代替纸质档案，使用U盘等代替光盘，当获取信息后，通过信息系统直接上传到数据库中，由专人完成分类整理，之后按照不同类别纳入不同分部，建立完整的办公信息档案。较大的文件可以单独存储，并为其撰写目录和简介，做到井井有条、一目了然;其次，注意拓宽交流渠道，利用互联网技术和网络平台构建专门的合作交流通道，要求评估人员采用某个统一的软件或平台进行实时交流，分享意见，并利用加密技术、杀毒软件、防火墙技术等保护信息，避免泄露。此外，在评估机构或者企业内部，应构建局域网，将整个单位有机连接成为一个整体，使全体职工都能实现信息化办公，并通过局域网完成分工合作，提高评估工作效率。

2.4   提高评估人员职业素养与信息技术水平

房地产评估行业的迅猛发展吸引了大量大学毕业生和社会人士考取相关证书，并选择进入该行业，但目前房地产评估人才市场中存在人才专业水平参差不齐的现象，部分人员虽然能够凭借相关证件顺利进入工作岗位，但实际上缺乏职业素养，不了解房地产估价的最新方法、理论等，不能根据评估目的选择最适宜的方法，在计算过程中常出现失误或考虑不周，不能将所有影响价格的因素考虑在内，还有些从业人员缺乏责任感，对待工作不严谨，出现错误后无法及时纠正，甚至屡次犯错。此外，也有一些评估人员，尤其是大龄从业者，接触信息技术较晚、基础薄弱，没有积累足够的实践经验，在使用网络数据库、大数据技术和信息通信软件时显得力不从心，甚至不能单独完成文件扫描、上传和分类等基础性工作。评估机构想要更好发展，必须重视对人员的职业化培训，聘请资深学者和讲师对在职员工进行教育，详细讲述本行业的最新发展情况，要求职员深入了解房地产估价方法、影响因素、国家政策变动、市场发展规律等，并熟悉信息技术的操作方法和注意事项，为信息化办公奠定坚实基础。

3     结 语

现阶段，房地产在我国经济发展中占据重要地位，房屋建筑成为热门商品，受到狂热追捧，行业规模迅速扩大，且估价工作的重要性日益凸显。在房地产估价中引入信息技术，能够有效规范评估过程，大幅缩短评估时间，提高效率，并提升所得结果的精准度，为委托人提供更优质的服务。

主要参考文献

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