新城控股营运资金管理

摘要：营运资金是企业流动的血脉，营运资金管理是企业成长和盈利能力的保证，有效的营运资金管理更是房地产行业财务管理的重点。房地产行业属于资金密集型行业，其投入的资金额多、投资风险大、建设周期长等特点，决定其在生存和发展方面很大程度上依赖于营运资金，也向营运资金提出了更多的要求。所以，企业在市场竞争中谋求更好地发展不仅需要优秀的战略决策，更需要合理筹划营运资金。文章以我国房地产新锐企业——新城控股集团股份有限公司（以下简称新城控股）为研究对象，以营运资金管理绩效评价理论为基础，建立三维视角的营运资金管理评价框架，并提出优化新城控股营运资金管理的举措。

关键词：营运资金管理;管理绩效;房地产行业;新城控股

中图分类号：F299.23  文献识别码：A  文章编号：2096-3157（2020）25-0083-03

一、引言

2020年5月22日，国务院总理李克强在第十三届全国人民代表大会第三次会议政府工作报告中强调，房地产是关系国计民生的重要行业，今年的工作报告中仍然有多个关键词和房地产密切相关。工作报告对房地产调控定调，指出受疫情影响，对实体商业的支持和对区域发展的指引等。近年来我国房地产行业由狂热状态逐渐转向为调整阶段，在实体经济普遍遭遇断崖式下滑时，房地产行业受到的影响也尤为严重。如何在竞争中谋取生存和发展，做好企业的营运资金管理显得更为重要。

新城控股是国内房地产行业迅速崛起的新锐企业，其在多家房地产企业竞争中拔得头筹，其发展极具代表性。自开创至步入快速发展的过程中，新城控股也面临过营运资金效率下降的困扰，对企业的运行和发展造成了一定的负面影响，这也逐步引起了管理层的重视。通过对营运资金管理的总结探究，这对企业的可持续成长能力，盈利水平上不断提高等方面都起到积极的作用。本文基于三维视角下的营运资金管理绩效评价体系，结合房地产行业的特性对绩效评价指标进行优化和调整。

二、新城控股的简介

新城控股集团股份有限公司成立于 1993 年，2015 年12月4日吸收合并新城地产在A股主板挂牌上市，是致力于发展精品住宅开发和品牌商业地产的综合性地产集团，其业务主要集中于大中型城市，总部位于上海。长时间以来坚持“区域聚焦、高速周转、产品多元化”发展战略。在城市布局方面，初步完成了對全国重点城市群、重点城市的全面布局。结合多年的住宅产品开发经验，在着眼未来品牌体系的基础上通过产品线研究，确定了住宅地产的四大产品系列，商业地产的三大产品系列。

三、新城控股基于三维框架下的营运资金分析

自2017 年起，新城控股开始进入高周转模式，主要表现为快速拿地、快速开发建设的迅猛扩张的策略，土地储备不断扩大。2017年收入实现飞速增长，收入增长率从18.67%增长到44.89%;2019年甚至达到50%以上。毛利总额也在短短5年，从63.18亿元增长到280.25亿元，同比增长6%左右。净利润更是在2019年高达133.3亿元。2018 年新城控股销售金额和销售面积均跃居行业前十，连续三年获得“商业运营TOP2”，在商业地产综合实力榜单中荣登第五位。最新数据显示，2020年4月28日，新城控股发布2020年第一季度业绩，该公司今年第一季度实现营业收入约70.91亿元，同比增长63.76%，归属于上市公司的股东净利润约2.73亿元，同比增长31.96%。可见，经过20多年的沉淀与积累，新城控股集团的业绩增长十分迅速并取得不错的成绩，显然已成为中国地产行业的新兴龙头企业。

本文基于三维框架，结合了房地产行业的特性对新城控股的绩效评价指标进行了优化与调整，选取新城控股近五年的数据，对比其营运资金管理情况。从盈利性、风险性、流动性三个维度对营运资金管理绩效展开动态和静态的分析。

1.营运资金管理的盈利性分析

新城控股的营运资金收益率多年来保持较稳定。这主要因为：一是凭借高周转策略，加快资金周转效率。二是减少了营运资金的占用，而去选择占用上下游资金。三是形成了产品差异化战略，吸引投资者。但在2019年出现下降，说明这些年激进的经营模式快速扩张，用地规模大，这导致了经营活动营运资金上升速度快，大量土地被囤积，不能对收益作出贡献，从而导致营运资金收益率较低。

2015年～2019年销售毛利率一直平稳波动，据调查，2017年新增土地储备共122幅，建筑面积达3392.80平方米，平均楼面售价为3175元/平方米。2018年年底，新城控股已在全国70余个大、中城市在建及开业96座吾悦广场。这样长期以来的平稳吸收土地储备的土地投资战略，有效地降低了取地成本，显然让新城控股在房地产企业获得一席之地。

新城控股的销售净利率在2015年～2017年一直保持增长，发展势态很好。在2018年略有下降后，2019年迅速回升。

新城控股在这五年能保持稳定的增长，从融资成本和投资收益的角度，可以发现新城控股保持了稳健的资金链，减少了其对外借款，以现金为主，并没有产生高额的融资费用，反而降低了其融资成本，维持了较高的净利率，促进了稳固发展。

2.营运资金管理的风险性分析

2017年现金流量和现金负债比值最低，经调查发现当年新城控股迅速新增大数额的拟开发土地，开发成本增加。2016年来，房地产受到多次调控，落实“房子是用来住的不是用来炒的”的定位，楼市去库存的情况大量增加。新城控股顺应政策的调整，从传统需求端抑制向供给侧增加转变，2017年～2019年逐步提升恢复正值，整体负债压力水平较低，说明近年来仍在向好改善。

日前，新城控股初步完成“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。该战略为未来的销售增长奠定了基础，并获得了投资者的大力支持，丰富了企业的融资渠道。

现金营运指数一直在波动，2017年出现了最低值-1.26，这主要因为：一是企业有大数额的经营性应付项目，快速拿地策略的实施导致预付账款大额增加。二是迅速新增大数额的拟开发土地，且开发成本增加，存货大量积压，现金流出加大，从而导致现金流的质量下降。新城控股利息周转倍数数值在上升，直到2018年达到32.16的数值。新城控股利息周转倍数数值均未低于1，但一直不是很高，说明其仍就处于高负债扩张期，有息负债规模还是很大，所以企业的整体融资成本高，在2018年和2019年，利息保障倍数略有提高，也说明其凭借多种创新型融资方法，有努力在降低融资成本。

3.营运资金管理的流动性分析

综合考虑房地产行业特点，采购渠道营运资金周转期选取拟开发土地、预付账款、应付账款、应付票据;生产渠道营运资金周转期选取在建开发产品、其他应收款、应付职工薪酬、其他应付款，营销渠道营运资金周转期选取已完工开发产品、应收账款、应收票据、预收账款、应交税费等项目进行计算。具体分析如下：

（1）采购渠道营运资金分析。新城控股2015年以来采购渠道营运资金周转指标数值一直不稳定，从2015年的-64.17天到2017年的74天，由负数变为正数且波动较大。2017年新城控股在拟开发土地上迅速扩张，同比增长360%，占据了采购渠道营运资金的较多资金，使得周转期快速延长，速度减慢。除此之外，付账款项目的数值一直都是财务指标中的重中之重，一个企业要想有效降低企业的资金成本，就要有良好的商业信用支撑起其占用供应商资金的力量。而在2017年，据财务报表所示，新城控股的迅速扩张策略导致其预付账款也远远低于拟开发土地的数值，从而导致其采购渠道营运资金周转速度明显变慢。对房地产行业来说，土地作为每个房地产企业来说是重要的资源，其规模的扩展很大程度上代表着企业未来的成长潜力，而对于新城控股来说，土地的快速扩张满足了它“快速拿地、快速开发建设”的战略，但防备之心不可无，只是说在构建核心竞争力来看，采购渠道营运资金周转期的延长或许是一件好事。

（2）生产渠道营运资金分析。新城控股生产渠道营运资金周转期指标变动比较显著，总体来说呈上升趋势，在2018年达到839天，周转期最长，2015年周转速度最快，周转期为277天。2017年新城控股生产渠道营运资金的周转速度明显放缓，其主要原因是其他应收款显著增加，由2015年的38.41亿元增加到453.26亿元。其他应付款项目对有效降低生产渠道营运资金占用起到关键作用，而在数量上对比其他应收款时，其数据远远低于其他应收款的增长速度，一定程度上加大了企业的资金压力。新城控股在处理存货时，还应该多加防范，它占用营运资金的数额大且周期很长。企业应该在投资过程中，强化对在建项目的成本约束，缩短生产渠道营运资金周转期，以提高资金使用效率。

（3）营销渠道营运资金分析。新城控股的营销渠道营运资金周转期从2015年的-166天减少到2017年的-439天，说明这三年里，新城控股的资金周转速度越来越快，销售情况逐渐变好。新城控股营销渠道营运资金周转期一直是负值，主要因为销售环节有大量的预收账款，从而迅速消化了已完工开发产品的资金占用。此外，预收账款项目一直是房地产企业资金的重要来源，它可以减少企业对银行借款的依赖，降低资金成本，提高营销渠道营运资金周转的速度。但在2018年至2019年间，新城控股的预收账款项目迅速减少。新城控股应该与购货方进行更多的沟通，变通其经营活动上的用款压力，解决了这个情况会有效提升和优化销售情况。

（4）经营活动营运资金分析。综合前面分析的采购、生产、营销渠道的营运资金周转情况，可以计算出新城控股2015年～2019年的经营活动营运资金周转期。2015年～2017年周转速度逐渐加快，说明经营得到较为明显改善，但在后三年又逐渐上升，说明这几年公司应尤其注意周转期的管理。

四、新城控股营运资金管理经验总结

1.盈利性层面

（1）凭借扩张性的拿地政策赢得低成本土地的优势。新城控股近年来的毛利率和净利率的财务指标都呈上升趋势，并且融资成本一直很低，其主要因为它多样化的融资渠道和良好的信用评级，还有合理规划储备土地资源，尽量购置性价比高的土地资源的做法。

（2）维护自身在商业合伙人中的良好信誉。建立起长久的合作伙伴的商业来往，继续坚持其重心在二三线城市的战略措施，建立起自身的竞争优势。

2.风险性层面

（1）经营现金流量比下降幅度较大。主要因为新城控股在2016年后迅速新增了大数额的拟开发土地且开发成本增加，管理者应当引起足够的重视。

（2）现金流动情况良好。2017年现金流动负债比降到近五年最低值-0.08，表明現金流通的情况比较好，偿债负担不重。这主要因为企业之前的闲置资金储备较多，暂时性的现金流出不会对企业的短期偿债能力产生很大的压力。但这样的情况不能持续，不然会让企业面临更大的财务风险。

（3）盈利质量不容乐观。企业迅速的发展虽然能在短时期内消除该影响，但随着政策调控的进一步深化，给企业带来的弊端也许不能很好的平衡。因此，管理层应该多加关注营运指数的变化情况，避免出现对未来发展的错误战略判断。

3.流动性层面

目前，新城控股的盈利能力和现金流平衡的比较好，但高负债率带来的财务风险仍不能忽略。潜在的财务风险一般对融资渠道的要求很高，所以对融资的方式不能有所限制。为了避免发生财务风险给企业带来财产损失，新城控股应该在存货、应收帐款以及其他融资层面保持充分的流动性。

（1）提高对政策变动的应变能力，供应链融资资产证券化。也就是说除了发行债券和银行借款等传统的融资方式，还应该开拓多种融资方式，如资产、融资、证券化等。

（2）可以实现管理层跟投的方式，将项目的经营成果和管理者的利益挂钩。这样不仅能够赢得强大的品牌与先进的管理技术获得管理权，从而提升净资产的回报率，并且一定程度上保证了资金的利用率，提升了企业的附加值。

（3）提高资金周转效率，实现高周转模式。新城控股营运资金周转速度出现逐步下降趋势，因此，在积极扩张和保证项目质量的同时，应该缩短项目建设期。实现 以销定产，深入挖掘客户需求，形成并巩固自己的竞争优势。

（4）实现标准化生产。通过科技创新建立高质量的体系，这样可以促进企业以很高的效率完成设计工作，进而为新城控股赢得更大的市场提供时间优势。

（5）提前规划任务，缩短交接时间。新城控股应该从土地项目跟进层层评测，检查各个环节可能存在的隐患和风险，将通过审核的项目报给企业上层，减少企业项目调查的时间，使得整个评测和决策的过程是一个全面的系统。这样不仅缩短了交接时间，也促进营运资金的周转效率。

五、结论

营运资金是维持企业正常运转的重中之重，房地产行业日新月异，保持良好的营运资金管理对对房地产企业来说至关重要。

本文选取房地产新秀——新城控股为例，结合其财务报表主要研究了新城控股的基本财务情况和基于三维框架下的营运资金分析，并基于盈利性、风险性和流动性的角度对新城控股的营运资金管理存在的问题提出改进建议。结论有两点：第一，企业只有在盈利性、风险性、流动性维度上保持均衡的状态才是可持续发展之道。第二，新城控股惊人的业绩增长速度离不开前期疯狂举债、买地等激进手段，持续的负债经营也使得企业管理层应在看似平静向好的表象下重点关注其后面的影响。

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作者简介：

陈西，华南理工大学广州学院国际商学院学生。