为构建新发展格局努力扩大房地产内需

文/牧子犁

2020 年9 月1 日，习近平总书记在中央全面深化改革委员会第十五次会议上强调，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，是根据我国发展阶段、环境、条件变化作出的格局决策，是事关全局的系统性深层次变革。面对中央重大的格局决策，房地产业必须围绕行业的功能和特点，推动更深层次改革，努力扩大房地产内需，为构建新发展格局添砖加瓦。

一、扩大房地产内需是构建新发展格局应有的内涵

在国际环境发生剧变的背景下，习近平总书记提出构建“双循环”新发展格局具有深刻内涵：一方面，中国是全球最大的消费市场，把满足国内需求作为发展的出发点和落脚点，依靠国内大循环的力量，就能稳步加速发展；另一方面，我国需要提升产业基础能力和产业链现代化水平，改变出口导向格局造成的长期处于价值链中低端的国际分工地位，加快关键核心技术攻关，提升满足内需的能力。构建新发展格局的直接目的是更好地保障中国经济安全，拓展经济发展空间，其根本目标是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。

在房地产领域，随着新型城镇化的持续推进，城乡居民生活水平的持续提高，新增住房需求和改善居住环境、条件的存量住房需求还是持续旺盛的。截至2016 年，我国城镇化率按常住人口计算不到60%，而按城市户籍计算还不到40%。依照日本、韩国这些东亚邻国的经验，中国的城镇化率应该上升到80%—90%的水平才会稳定下来。换言之，中国的城镇化进程目前仍处于中途。在未来10—20年，每年仍然会有1000 万以上的农民要变成城市居民，这会带来住房需求的稳定增量。再看我国城市人均住房面积：截至2016 年，我国城市人均住房面积已经达到35 平方米。这看上去似乎是个不小的数字，因为这意味着三口之家的居住面积有100 多平方米，但如果与日本和中国台湾相比，还是有差距的。2016 年，中国台湾的城市人均居住面积已经超过45 平方米，比中国大陆多10 平方米。而日本这个人多地少的国家，其城市人均居住面积也有45 平方米。以此为参照，中国城市人均居住面积还有很大的上升空间。房地产业是一个拉动力很强的主导产业，房地产市场又是连接国内大循环的关键环节，楼市活跃能带动相关产业繁荣，并起到一把钥匙开多把锁的作用。这是扩大房地产内需的重要依据。除了新增住房市场，存量住房是一片尚待深耕的广阔的土壤。我国城市居民在收入增长之后必然要求消费升级，对他们而言，决定其生活质量最重要的因素是居住质量，不仅是追求居住更大更好的房子，而且也将存量住房的改造、维修和居住小区的环境美化纳入提升生活质量的范畴，这是一个潜力巨大的消费领域。综上所述，我国城市居民的住房需求远未得到满足，在相当长的时间内，人们仍然会对城市住房产生获得和改善的旺盛需求。这种需求随着国家经济发展、文明程度的进步而“水涨船高”，它会源源不断地汇入国内需求的洪流之中，成为国内需求不可分割的组成部分。而在构建新发展格局中，不断解决房地产发展的不平衡、不充分问题，努力满足人民群众居住需求，就成为扩大房地产内需的动力和源泉。

“双循环”新发展格局以国内大循环为主体，以扩大内需为战略基点，就是要充分发挥我国超大市场规模和内需的潜力。从这个意义上说，实施扩大房地产内需战略，扩大有效投资需求，挖掘潜在消费需求，既体现了新发展格局是以国内大循环为主体，也体现了其以扩大内需为战略基点。于是，扩大房地产内需有了更高远的站位、更广阔的视野和更宽大的舞台。在这个舞台上，扩大房地产内需就是要努力探索形成新发展格局的有效路径，畅通生产、分配、流通、消费等经济运行各个环节，推动内部自我循环，促进供需循环，继而促进产业循环、区域循环、城乡循环等，全面发挥房地产业对国民经济的推进作用。

二、以不断改善居住生活来拓宽房地产内需的舞台

日前，上海市委书记李强在市委党校为中青年干部专题培训班作报告时说：我们要立足扩大内需，更加注重扩大有效投资、繁荣居民消费。要把品质生活之基筑得更牢，在推动“人人出彩”中创造人民幸福生活。

改善市民居住条件是品质生活的组成部分。一方面，房地产市场要一如既往地承担住房建设、供应的重任，坚持“房子是用来住的”定位，坚持一城一策、宏观调控，竭力满足市民对住房的需求。另一方面，存量住房的改造、维修和居住小区的环境美化，是一篇扩大内需的大文章。笔者对存量住房的内需重点举例如下，期望把居住品质生活之基筑得更牢。

（一）推进老旧小区改造

这里所指的老旧小区改造，就是通过“三旧”改造工作（旧区改造、旧住房综合修缮改造、旧住房成套改造），建设环境优美、设施齐全、有利工作、方便生活、居住条件舒适的小区，让居民体验到更多的幸福感、获得感、安全感。这几年，上海各级政府积极实施精品小区改造，取得了明显的成效。

首先，从改造之初就让居民共同参与决策，居民达成一致后向政府申请加入改造，并主动参与改造全程，实现共谋、共建、共管、共评、共享。其次，不仅改造硬设施，还提升软服务，力争圆居民的“新居梦”。本轮老旧小区改造的新思路，与从前主要聚焦于水电气路等管线改造不同，改造方案堪称其“升级版”，内容可分为三类：包括水电气路等市政配套基础设施改造和建筑物公共部位维修等的基础类，包括小区环境和配套设施改造提升等的完善类，以及包括养老、托育等社区公共服务产品供给的提升类。例如：积极探索，对规模小、管理差的小区尝试进行物业管理区域合并或小区管理合并，引入优胜劣汰机制，形成规模效益，提升管理服务水平；引入智能监控、充电系统、电子门禁管理、智能监控报警等一系列高科技管理手段；蜘蛛网电线“收”进了地下，老旧车棚升级为智能停车库，路边理发摊变成了“美好”理发屋；吃饭可以上社区食堂，购物有了品牌店，洗衣擦鞋可以预约家政服务上门……原先受制于基础设施和公共服务供给的薄弱，居民很大一部分需求无法满足，现在增加了大量的社区公共服务产品供给，让居民的装修消费、社区消费等需求都释放出来了。再次，在实践中探索政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，实现改造资金运营平衡。比如通过原拆重建形式、新增便民服务配套设施等来获取收益；统筹协调旧厂房、闲置空间等资产，通过城市较大面积的有机更新来平衡改造资金投入。通过改造后长期运营获得“细水长流”的收益，让参与改造的社会资本能够实现“微利可持续”。与此同时，通过更大区域内的更新改造形成更多的空间内容和规模化的运营价值。

（二）旧房装电梯“全覆盖”

2020 年7 月13 日，上海市房屋管理局组织召开全市既有多层住宅加装电梯工作会议，提到了两个“全覆盖”：一是在前期可行性评估方面，要指导街镇尽快完成小区加装电梯可行性评估的全覆盖；二是在目标任务方面，要实现各区每个街镇有加装电梯启动实例的全覆盖。全市多层住宅的总量为20 余万幢，改造潜力巨大，一部电梯涉及生产、规划设计、建设施工以及后续的维修保养等环节，能拉动若干行业同步发展，这是扩大房地产内需的重要领域。

除了上海，北京、江苏、浙江也都在推进多层住宅加装电梯。据北京发布的《住宅设计规范》规定，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯。江苏省发布的《住宅设计标准》修订征求意见稿，明确四层及四层以上住宅或住户入口层所在楼面距室外设计地面的高度超过10 米时，必须设置电梯并满足无障碍使用要求。浙江省住建厅发布新版《浙江省住宅设计标准》，明确“四层及四层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过10 米时，必须设置电梯”。一边是旧房装电梯“全覆盖”，另一边是新建住宅四层以上必须装电梯，随着时间推移，大部分老旧小区的房龄越来越大，加装电梯必然是大势所趋。

（三）居家环境适老化改造

上海已步入人口深度老龄化阶段。早在8 年前，上海就已敏锐洞悉老人们的需求，每年面向1000 户低保困难老人家庭进行居家适老化改造。然而，由政府资金托底的适老化改造覆盖人群始终有限。在此背景下，2020 年“政府补贴+企业让利+老人自负”的市场化居家环境适老化改造项目应运而生。为提升老年人居家养老的安全性、便利性与舒适性，上海市居家环境适老化改造服务平台正式上线，为老人们提供了三个服务包，包括基础产品、局部改造以及全屋整体改造，并根据玄关、卫生间、厨房、客厅、卧室、阳台、过道七大生活场景进行分类，梳理出七大场景、六十余项产品与服务，供老人组合搭配、个性定制。据统计，上海有适老化改造需求的老人达数十万之多，这是扩大房地产内需的又一大领域。

（四）住房维修迫在眉睫

最近一段时期，媒体时常报道以下内容：一些建筑物坍塌造成伤亡的；居民住宅楼墙面脱落严重，甚至连连从高空砸落；一些小区路被堵、墙渗水、电梯坏，严重影响居民们生活。住宅楼的建筑质量、建筑使用寿命等问题导致的各类事故不断增多，增强了对建筑物及时维修的迫切性。上海现有存量住房（包括花园住宅、公寓、联排住宅、新式里弄、旧式里弄、简屋）近7 亿平方米。这些住房有的老化严重，有的年久失修，有的使用不当，存在安全隐患，使用故障频发，影响城市美观，因此，需要进行不同程度的拆改留修，其中局部维修的量很大。从建筑物由外到里细致维修的工作量和传统的小修、中修、大修的周期来看，上海存量住房的维修是一项庞大的工程，需要长年累月实施维修，才能确保上海存量住房的完好率。

三、深化供给侧结构性改革，打通扩大房地产内需的堵点

为构建新发展格局，习近平总书记指出，要发挥好改革突破和先导作用，依靠改革破除发展瓶颈，汇聚发展优势，增强发展动力。习近平还强调，要加快推进有利于提高资源配置效率的改革，有利于提高发展质量和效益的改革，既要在格局上布好局，也要在关键处落好子，要通淤点堵点，激发整体效应。

（一）发挥好改革突破和先导作用才能有效扩大房地产内需

生产和消费是经济循环的起点和终点，以国内大循环为主体，就是要提升供给体系对需求的适配性，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。对此，实施扩大房地产需求战略，必须坚持供给侧结构性改革这个战略方向，其内涵主要是：最终目的是满足需求；根本途径是解放和发展社会生产力，用改革的办法矫正要素配置扭曲等结构性失衡问题，减少无效和低端供给，扩大有效和中高端供给；主攻方向是提高房地产产品和服务的质量水平。要采取以下措施：一是政府降低准入门槛，加强监管，优化营商环境，让市场在资源配置中起决定性作用，并调动民间投资的积极性，吸引更多企业增加或扩大服务于房地产内需的业务；二是建立健全市场诚信体系，切实保护消费者权益，企业要发挥技术创新潜力，推进新材料、新工艺应用，提高传统住宅更新改造的科技含量，以工匠精神和精湛的工艺让千差万别、不可通约的房地产内需得以保质保量地获得满足；三是企业要坚持问题导向，及时发现居住消费中的“短板”，努力拓展经营服务范围，既把被抑制的消费释放出来，又要培育新型消费；四是政府对低收入群体改善居住条件实施有针对性的补贴、对直接为民生服务的企业实施减税降费。

（二）树立正确的思想观念才能自觉扩大房地产内需

让“构建新发展格局”凝聚成社会共识，是新发展格局得以全面实施的前提。新发展格局的理论和内涵是建立在我国经济、文化、制度三大基础之上的，即人民群众的共同利益是形成社会共识的经济基础，爱国强国的价值观是塑造社会共识的文化基础，制度自信是保障社会共识的规范基础。当人民群众充分意识到新发展格局与国家前途、民族利益、个体命运休戚相关之时，就能积极消费、扩大消费，自觉为新发展格局贡献力量。

现阶段重提更新居住消费观念是必要的，因为落后的居住消费观已经成为扩大房地产内需的堵点之一。我国经历40 多年改革开放，人们基本形成了住房取得需要靠市场或保障（住房保障配置有条件）两个渠道的共识。但在存量住房的维修、保养以及改善居住环境的责任问题上，有些人受计划经济体制特别是住房分配福利制的深刻影响，靠政府、社区（单位）的依赖行为故态复萌，不承认小区和住房公共部位的维修费用需要分摊，通常表现为不愿出资安装老公房电梯，不愿分摊公寓住房维修楼顶、墙面等公共部位的费用，不愿缴款补充住房维修资金，等等。政府和社区对公共设施养护和公共产品提供固然有义不容辞的责任，但由于我国仍处于社会主义初级阶段，对许多事关民生福祉的大事、要事需要增加投入，在住房问题上必须“处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系”。因此，让民众树立新消费观念显得非常重要。当然，消费观念的形成也是由人们的收入状况决定的，所以更重要的工作是努力增加国民收入。

（三）努力增加国民收入才能持续扩大房地产内需

消费发挥着促进经济增长的基础性作用，而人们的可支配收入是消费的基础和前提，在其他条件不变的情况下，人们的可支配收入越多，消费量就越大。收入增长较快的时期，消费增长也比较快；反之亦然。所以要实施扩大房地产内需战略，必须增加居民收入。

增加国民收入引申出的问题之一，是如何跨越“中等收入陷阱”。一个国家的经济能够实现持续稳定发展，该国必定能成功跨越中等收入陷阱。从“二战”后到现在的世界经济发展实践表明，一些国家和地区（例如日本、韩国等）成功实现了由中低收入国家到高收入国家的历史性转变，其中虽然有多种原因，但最为关键的是他们重视教育，奠定了雄厚的人力资源优势，从而增加了中高端就业比例，调整了产业结构。这是我国需要效仿的。虽然此举见效在于长远，但这是格局布局的关键一招。

增加国民收入，从根本上说，是要靠采用科学技术提高劳动者的生产率，更多增加社会财富，更多增加企业利润，更多将财富分配于民众。所以要深化国有企业改革，坚持和完善国有企业将一部分利润以分红形式转移给国家的机制。在国有企业分红流向居民部门的市场调节机制尚未畅通之前，国家一方面要通过减税降费，减轻企业、个人负担，坚持宏观调控，防止资产价格过度上涨给民众造成损害，另一方面要通过结构调整、优先分配等方式，增加中央对地方转移支付规模，保障基层保工资、保运转、保基本民生的能力。同时坚持“房住不炒”定位，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作，推动完善基本住房保障体系。总之，增加国民收入不仅要通过宏观调控手段和积极的产业政策来引导经济发展，而且要实施差别化的收入分配激励政策，拓宽增收渠道，不断缩小不同群体间收入差距，促进国民收入增加。