构筑“租购并举”制度，促进市民安居——季度学术研讨会第一期综述

2020 年9 月18 日下午，由上海市房产经济学会主办、上海师范大学房地产经济研究中心和上海交通大学住房与城乡建设研究中心承办的季度学术研讨会第一期“构筑‘租购并举’制度，促进市民安居”，在上海桂林公园四教厅举行。季度学术研讨会是在新形势下从事房地产研究的学术团体和高校联手，共同开展房地产学术活动的一种机制创新。

这次研讨会分为主题发言和圆桌讨论两部分。上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿主持了主题发言阶段，主题演讲人及其演讲题目如下：原上海市政府法制办副主任顾长浩“住房租赁条例（征求意见稿）的几点讨论”，、上海市房屋管理局住房建设监管处董奇凡“上海租赁住房建设及趋势”、上海城方租赁住房运营管理有限公司事业三部总经理张彦静“城方公寓运营情况与未来发展介绍”、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰“各地租赁住房市场扶持政策比较与借鉴”。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰主持了圆桌讨论，议题是“上海“十四五”期间构建租购并举住房新制度展望与建议”，与会专家对《住房租赁条例（征求意见稿）》进行了讨论。

上海市房产经济学会会长沈正超出席研讨会并致辞，他讲道：季度研讨会是学会联合业界发挥智库作用的一种新的尝试。其定位是研讨主题要贴近实际，服务于房地产业发展；其目的是凝聚共识，为政府制定政策、企业谋求发展出谋划策；其作用是加强业界学术交流，形成合力。

来自沪上的高校、研究机构、政府机关和企业等的30 余名代表参加了研讨，特别就《住房租赁条例（征求意见稿）》，围绕定位、合同备案、租金管理、解约权、转租权、行业准入、可居住标准等问题畅述欲言，展开热烈的讨论。

一、 国内城市住房租赁扶持政策

上海市房产经济学会副会长、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰教授介绍了其团队针对2019 年首批入选中央财政支持住房租赁市场发展专项资金的北京、上海、重庆、广州、深圳、武汉、杭州、成都、南京等16 个城市利用该专项资金进展情况的阶段性研究成果。该项研究从这些城市住房主管部门发布的专项资金使用办法等文件入手，对比分析了各城市在租赁市场培育和发展方面的不同做法。

阶段性的研究发现，16 个城市虽然都制定了专项资金的使用办法，但政策的公开性、透明性差别较大，有少部分城市至今没有将专项资金使用办法主动对外公开，所以无法知晓其办法的细节，这也给研究造成了较大的困扰。从已经公开的信息来看，虽然各城市都在积极落实专项资金发展住房租赁市场，但利用专项资金的重心、方式和进度差别都较大，显示了各城市政府对待租赁市场发展与产业培育的不同思路，也反映了不同的背景约束。各地政府应该加强政策的相互交流与学习，如外地城市的做法中，有将奖补与合同备案挂钩的，有对获得奖补企业的承租人满意度提出要求的，还有对获得奖补后租金涨幅进行限制要求的，这其中有不少地方可供上海学习借鉴。

二、 上海租赁住房建设现状

上海市房屋管理局住房建设监管处董奇凡的报告《上海租赁住房建设及趋势》主要包括三方面内容：第一，分析上海发展租赁住房的必要性和相关背景；第二，介绍上海租赁住房的发展现状；第三，对上海未来住房租赁建设与发展进行思考。

目前，上海已推出纯租赁住房Rr4 地块100 余幅，合计可新建租赁住房约12 万套、850 万平方米。新建租赁住房突出择优选址、交通便利和配套成熟等特点，主要分布在高校、科研院所、科创园区和商务、产业集聚区等租赁需求旺盛且集中的区域周边。同时，上海也对非居住存量房屋改建和转化租赁住房作了规范，按照用地性质、承重结构和建筑容量“三个不变”原则，在保证结构安全、消防安全和治安管理安全“三条底线”的前提下，有序推进“非居转租”。对于住房租赁市场，上海不断加强服务与监管，努力维护住房承租人的合法权益，支持相关主体的合理融资需求，建立了住房租赁合同网签备案和房源信息双记载机制、住房租赁企业主体监管制度，以及全市统一的住房租赁公共服务平台。

上海市租赁住房建设聚焦“2035 全球卓越城市”和“建设具有全球影响力的科创中心”战略定位，以提升城市能级和核心竞争力、调序本市住房市场供给结构为发展建设目标，注重顶层设计和全周期监管，将逐步培育形成涵盖规划、设计、建设、运营的租住全生命周期品质建管理念。强化中小户型供应导向，鼓励精细化设计和智能化管理，倡导“小房型、大空间、悦生活”的集约化理念，并结合具体产品定位，完善综合配套服务设施，力求打造品质生活“触手可及”的现代化租住社区。

上海将全方位提升租赁住房的建设和管理品质，逐步培育形成符合时代特点、有上海特色的全新租住生活方式。目前发展面临良好机遇，但也存在很多新挑战，需要从优化供需结构、加快立法体系建设等多方面下功夫，从建管并举出发，提升管理服务、规范市场秩序、健全政策体系。

上海城方租赁住房运营管理有限公司事业三部总经理张彦静介绍了上海首个租赁住房“国家队”运营服务品牌“城方”，这是上海地产集团于2018 年1 月20 日正式成立的，涵盖自持自营新建、存量改造盘活、公租房代理经租、商业运营管理等重要业务线。规划布局自持自营业务已覆盖上海七大核心区域，计划未来累计服务4 万套租赁房源；存量改造盘活业务覆盖全市十大核心区域，计划未来累计服务3 万套；公租房代理经租业务覆盖了全市四大核心区域，约1.3 万套；商业运营管理计划累计服务约60 万平方米。

“城方”按照上海市政府要求其发挥“压舱石、稳定器”作用的指示，正在努力打造上海租赁住房运营管理的龙头企业，同时也在努力建成标杆性的具有市场化运营机制的混合所有制上市主体。“城方”基于“租赁住房+”的多元化生态整合，提出“大生活、大发展”的理念，致力于为城市优秀人才提供优质的生活与发展服务，帮助上海留住人才，助力上海城市发展。围绕这些目标，“城方”已构建了“活力社区”“高能社区”“超级社区”三大产品系列，并且已全部落地开业运营。同时，“城方”也孵化推出了致力于构建城市生活温度的社区共享客厅品牌“城方堂”、线上线下24 小时消费场景“辰十二”等服务项目，致力于让更多人享受都市的安居宜居生活。

三、 对《住房租赁条例（征求意见稿）》的建议

原上海市政府法制办副主任顾长浩在发言中主要提了几方面意见：第一，对房屋租赁行政立法决策应该树立以下指导思想和基本方针：1.应当将民事租赁房屋规范加以具体化；2.应当明确政府在房屋租赁（房地产市场）调控方面的职权职责；3.应当从行业活动有序化、有效化角度，着力于规范调控房屋出租企业、经营租赁企业、房屋经纪企业，以及出租房屋规模达到规定标准的自然人；4.应当依向承租人倾斜原则，对租赁双方的行为进行规范；5.应当明确政府在特定社会经济状况下的特殊的、必要的行政措施权力，既解决权力的合法性，又解决对权力的约束，以求权利与权力的平衡。

第二，《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）应该采取实际措施鼓励租赁关系的稳定。《条例》虽然第一条就提出要“构建稳定的住房租赁关系”，第三十二条也提出“鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同”，但缺乏实质措施，难以起到实际作用。建议《条例》通过明确规定给予税收减免等措施来引导出租人提供长期租赁。

第三，《条例》在一些地方混淆了法律规范与政策的区别，如第五章“扶持措施”的大部分内容属于政策范畴，可考虑删去。

第四，《条例》的适用范围界定不够清晰。《条例》第二条说“本条例适用于国有土地上住房的租赁活动及其监督管理”，但第六十五条又说“集体土地上依法建造的住房的租赁活动及其监督管理，参照本条例执行”。这里的“参照执行”含义不清，而且《条例》是否只适用于住房？实际用于居住租赁非居住房屋，包括改建后用于居住租赁的住房，是否适用，要给予说明。

在圆桌讨论中，专家们的观点如下：

1.《条例》应该顺应市场形势，把转租人的权责作明确规定，并进一步明确各项违规行为的具体处罚标准与流程。

2.对稳定租金和合同备案的提法要慎重，要在有落地可行性和实际可操作方案后，再写入《条例》。

3.应对因为拆迁或疫情等不可抗力造成租约中断情形下租赁双方权益的保护给予明确规定，以保护承租人利益为优先。

4.借鉴国外依地址管理租赁人口的办法，简化租赁登记手续，但保证每个地址的居住人数在合法范围内。

5.要突出公平原则和民生原则，对租赁企业建立一定的市场准入标准或进行行业从业资格认证；

6.要注重对市场秩序的保护，减少不必要的干预。长租行业的发展需要一个优胜劣汰的过程，政府不必对短期波动太过担心，但《条例》应加强推进“租售同权”、增加反歧视的相关表述，建议通过租赁服务平台来加强统一数据源和共享数据库。

7.对租赁企业的监管应体现分类监管的原则，以更具针对性。

上海市房产经济学会副会长、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰教授对《条例》及租赁市场发展提出了几点意见和看法：一是认为提高乃至全面实行租赁合同备案是住房租赁市场规范发展的牛鼻子。租赁合同备案不仅是政府加强人口管理和社会治理的需求，也是加强市场规范和维护租赁双方权益的基础，更是租客基于切身利益的要求。租赁合同备案在很多地方是租客办理居住证和获得积分、享受公共服务的前提，绝大多数租客对此都有很强烈愿望，各地政府也采取了很多便利措施，尽量简化备案流程，但房东往往出于保护隐私及担心课税，不愿意配合租客备案，这是对租客利益的侵犯。上海、广州等地的地方性住房租赁条例中都有对个人出租人不履行合同备案义务进行行政处罚的专门规定，但《条例》在这方面反而没有规定，这是其不足之处；二是《条例》应对承租人相对倾斜，要借鉴德国等国经验，对出租人的解约权作出更多限制。三是鉴于近期长租公寓爆雷多发的情况，《条例》应对由于转租人/经租代理方破产或逃逸造成的损失的认定和处理流程作出规范性安排，以明确相关主体的权益预期。