商品房买卖合同纠纷中的合同解除

（山东省莒南县法律援助中心，山东 临沂 276600）

笔者在工作过程中，经常会接触到一些商品房买卖的咨询，其中有一类案件情况比较特殊，就是购买的沿街商铺虽然已经办理了产权证书，但是开发商却一直不交付房屋，购房者意图通过诉讼终止合同，但存在很多疑惑，对该类问题司法实践当中也有一些争议，笔者观点如下：

一、合同效力问题

该类商品房买卖合同房产在认购时，往往未取得商品房预售许可证，但在正式签订房屋买卖合同时，商品房预售许可证已经取得，所谓的“认购”是一种预付款或者是定金性质的从合同行为，即使无效也不会影响主合同即商品房买卖合同这个主合同的效力。而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以即使签订合同时出卖人未取得商品房预售许可证明，现在取得了，也不会影响合同的效力，因此在合同效力上做文章来终止合同不可行。

二、出卖人是否履行房屋买卖合同的交付义务

该类案件较奇葩的是，合同标的即房产已经办理了产权登记，出卖人却不向买受人交付房产，买受人担心是否可以这样说：“因为出卖人已经配合将房产办理了产权登记，就可以认定出卖人已经履行了交付义务。”根据最高院商品房买卖纠纷司法解释第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”所以说，交付使用是以对房屋的转移占有为条件的，办理了房屋产权登记并不代表就是交付使用了，交付使用和产权登记是两个独立的法律行为，交付使用了，也许并没有办理产权登记，同样产权登记了，也许还没有交付使用。所以出卖人并没有向买受人交付房产，认定其违约是没有问题的。

三、合同的解除

既然本案商品房买卖合同不能认定无效，想终止合同履行，只能解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人在如下情形下可以解除合同：

（一）合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给第三人，或又将该房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现的。

（二）出卖人订立合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押或已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

（三）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋主体结构质量经核验确属不合格。

（四）因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

（五）面积误差比绝对值超出3%。

（六）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。

（七）由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

（八）因当事人一方原因未能订立贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

该类案件出卖人不存在一房多卖的情形，何况买受人已经取得该房的所有权，所以第（一）（二）规定的情形不存在；因该类案件的标的即商品房未交付，无法查验房屋质量，再加上既然房产证已经办理，那该房应当已经履行完毕竣工验收手续，存在质量问题的可能性也不太大，所以第（三）（四）（七）规定的情形也不存在；该类案件标的房产产证上的房屋面积与房屋买卖合同上的面积是一致的，所以以第（五）项规定的面积误差来解除合同也不可能；买受人并没有办理贷款，是由个人全款买房，涉及不到贷款合同问题，所以第（八）项的情形也不存在。唯一可以考虑的就是第（六）项，买受人可以以出卖人延期交房为由，对出卖人进行催告，催告后出卖人在三个月内再不履行交房义务，就可以解除合同，这种解除是一种法定的解除。

但在有些案件中，出卖人与买受人约定了合同的解除情形，如出卖人逾期交房多少天买受人即可解除合同，有这种约定解除条款的案件并不需要适用法定的解除规定，期限达到后，买受人就有权解除合同，所以用这种约定的解除条款对当事人来说更加方便简单，就不必走催告程序了。但适用该约定解除的最大问题是解除权的实现问题，因最高法的商品房解释第十五条第二款中明确规定：“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”这种有约定解除条款的购房合同虽对解除情形有明确约定，但逾期时间通常定得很短，一般30 日，长的90 日，30 日或90 日后，买受人的解除权就发生了。买受人在出卖人逾期交房时，最开始相信了出卖人的话，一直等待，等不到再找有关部门维权，一年两年的时间很快就过去了，超过解除权发生后行使期限一年的时间，买受人的解除权就灭失了。买受人起诉后，如果出卖人不愿解除合同，很可能会拿买受人解除权的消灭来进行抗辩，那只能寄希望于法庭调解，能够说服出卖人同意解除合同；再或出卖人衡量一下利害关系，认为现在的房地产价格远高于数年前，也同意解除合同。但寄希望于出卖人的主观意志毕竟是不靠谱的，需要找到一条更扎实的解除理由。

四、《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：‘.......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的’”在有些案件中，出卖人出售给买受人的所谓“沿街商铺”，前面有未拆迁的平房阻挡，并不真正具备沿街商铺的使用属性，出卖人未尽到清理合同房屋周围环境、设施，使之具备合同条件的义务，即使现在交付了房屋，也不能使房屋得到正常使用，出卖人构成根本违约，使买受人的合同目的不能实现，买受人当然有权依据该九十四条解除合同；有的买受人买房时，准备投资的项目具有时代性或时限性，超过该时间阶段，所购房屋就失去了意义，也可以依据第九十四条解除合同。跳出最高法院关于商品房买卖的司法解释，另辟蹊径，在合同法里，可以找到解除该类合同的理由。