基于财务视角的房地产行业上市公司盈利能力研究

摘要：近年来，随着国民经济的不断增长，国内房产的投资需求与日俱增。供求关系的不平衡也使得我国的商品房价格不断上涨，房地产行业本身属于对现金流依赖较大的行业，在投资方面也有一定的风险。本文以房地产行业上市公司为例，从财务视角分析房地产公司的资金来源状况、债务结构、股权结构、国有股比例、净资产收益率等指标，研究房地产公司的经营策略，以更好地为上市公司绩效提升提供有效参考，推动房地产行业实现持续发展。

关键词：房地产;上市公司;财务报表;经营绩效;资本结构

中图分类号：F275;F293文献识别码：A文章编号：2096-3157（2020）26-0137-03

从20世纪80年代以来，伴随改革开放政策的逐步落实，我国的房地产行业在国民经济发展中的重要性与日俱增。房地产行业经营内容相对比较复杂，其投资也有一定的风险性，对于资金的需求量较大，同时资金周转的周期比较慢，还与建材、施工、装修等上下游行业有非常密切的关系。所以房地产行业的兴衰不仅与一个行业相关，同时会引起一系列连锁反应。房地产上市公司在国民经济发展中处于重要地位，近年来房价上涨速度飞快，这在一定程度上为房产行业健康稳定发展埋下了隐患。因此，我们必须从财务视角分析房产行业上市公司的盈利能力，以更好地积累经验，推动我国房地产行业长期稳定健康发展。

一、房地产行业上市公司盈利能力分析的重要意义

房地产行业上市公司本身规模非常大，且公司的资本结构、现金流以及公司经营绩效之间有非常密切的关系。结合我国的国情，对于房产行业上市公司经营状况进行分析和审视，可以为国家房地产调控提供有效参考，同时对于房地产公司自身发展也有重要意义。

第一，房地产上市公司盈利能力的研究能够推动房地产行业良性稳定发展。房地产行业是我国GDP增长的主要推动者，同时也是世界经济关注的一个焦点。欧美国家房地产行业比我国发展要成熟，但是近年来也多次经历了快速下跌，我国房地产企业的债务杠杆也在逐年上升。如果不能对房产上市公司盈利能力进行有效研究，对房地产上市公司资本结构进行科学评估，就会导致房地产行业市场规模快速扩张，达到历史高点之后，一旦滑坡將会对国内多行业产生重创，同时资本聚拢将会变得更加困难。

第二，从财务视角对房地产上市公司盈利能力进行研究对房产公司自身的发展有很强的指导意义。我国房地产上市公司在国民经济中处于特殊地位，而房产公司自身的高负债率特点也决定了中国的房地产经济要想实现长远发展，必须满足资金周转的需求，如果仅从单一指标、总资产报酬率、净资产报酬率等来衡量企业的业绩，将不利于提升企业核心竞争力，对企业的长远发展、盈利能力提升会产生一些负面影响。从财务视角综合多个因素构建其房地产企业上市公司综合绩效模型，可以更加全面地考察房地产企业上市公司的经营能力，对于提升其经营绩效具有重要意义。

第三，房地产上市公司经营效益的稳步增长对于多个行业具有重要推动意义。从财务视角对房地产行业上市公司盈利能力研究，不仅可以帮助其资本结构有效优化，而且可以带动多个关联行业长期稳定发展。在我国40多个产业中，与房地产直接或间接相关的产业有39个，囊括了建筑机械、钢铁、水电、工程、设计、物业管理、交通运输等多个行业。房地产行业健康稳定发展，对于推动经济新常态下我国国民经济的良性发展具有重要推动作用。

二、上市公司盈利能力概述及常用分析方法

上市公司的盈利能力，是指公司在一段时间内通过经营活动所取得经济效益的能力。一家经营良好的上市公司盈利能力较强，一般表现在以下几个方面：公司有良好的发展能力;公司自身的偿债能力比较强;公司的资产结构比较合理，运营能力较好;公司自身的经营业绩比较突出。房地产行业上市公司的盈利能力一般都可以从财务报表上有效体现，结合财务报表，我们可以知道公司本身在资产运营、资本保值、财务效益等多个方面分别有哪些优势，公司的核心护城河是否已经建立，公司未来的发展前景及公司自身在营销、市场开拓方面有哪些优化决策，这对于公司未来的发展具有重要影响。公司盈利能力的评价方法可以从以下两个角度展开。

1.单一指标评价法

第一，净资产收益率。净资产收益率指的就是净利润与平均股东权益的百分比，通过该指标将直接反映出上市公司股东权益的收益水平，同时也能够反映公司运用自有资本的效率和能力。上市公司的净资产收益率值越高，说明该公司投资收益的程度越高。因为该指标能够从较为直接的层面反映出公司的盈利能力，所以该指标常常被学术界用来衡量一个公司一段时间内的经营状况。但是如果单纯从净资产收益率这一个指标来衡量公司的盈利能力，其本身带有很大的片面性，而且该指标的值一般处于变化之中，在一段时间内计算所得属于平均值，需要从长远的角度来分析，才能够更好地反映公司盈利能力。

第二，托宾Q值。托宾Q值是由美国学者托宾提出，计算方法是用公司的市场价值除以公司资产重置成本。托宾Q值在计算过程中充分考虑了货币的时间价值，因此常被用于货币政策和公司盈利能力分析领域。如果托宾Q值大于1，说明资产被充分充分利用，公司创造的价值大于投入成本。而如果托宾Q值小于1，我们一般认为公司资产没有被充分利用。但是托宾Q值计算也有一定的误区，它是在理想化条件下达成，需要公司在市场环境中充分运转。

第三，经济增加值。经济增加值是指公司在扣除资本者的机会成本后所创造出的价值，如果所得结果为正值，说明公司的创造价值在不断上涨。如果所得结果为负值，则表明公司的创造价值有下跌趋势。经济增加值能够衡量公司一段时间内创造价值的增加或缩减量，因此通过它可以衡量经营者资本创造的能力。但是经济附加值计算的量非常大，而且属于一个短期财务指标，对于公司未来的收益情况无法作出科学预测。

2.多种指标分析法

多种指标分析法是在对单一指标进行分析的基础之上，将更多指标综合起来，从多个维度衡量公司盈利能力的分析方法。与单一指标分析法相比，多种指标分析法的过程更加复杂，但是能够使分析的视角更加全面，结果也能更具参考性。多重指标分析法主要有以下几种。

第一，層次分析法。层次分析法是由美国学者萨蒂提出的，是指对目标公司进行分析的过程中，将多个指标进行有效分层，按照所占权重的高低划分为不同的层面。接着再将指标分别量化到细致层面，从多个层次全面分析，以更好地对方案进行优化。在层次分析法落实的过程中，需要人为根据目标权重进行分级，并设置相应的次级分类目标，经过计算得出方案权重。层次分析法对多组数据进行分析的过程非常长，它可以通过样本的大量取样突破单一结果的局限，使得最后的结果科学全面。

第二，平衡积分卡。平衡积分卡是指从财务、客户、经营、学习与成长四个方面综合评价公司盈利能力的分析方法。在对公司盈利能力进行分析时，既包含财务视角下的判断标准，同时也要从客户的角度判断公司盈利能力是否能够为客户带来收益，另外还要从运营的视角分析该方法是否合理，以更好地推断企业发展护城河的有效性，另外还包括员工在学习与成长视角下的判断。平衡积分卡分析方法从公司长远性发展的角度平衡了短期与长期、内部与外部、财务与非财务、企业与客户的平衡关系。该分析法主要面向一些大中型企业，通过对多个财务指标的分析得出一个准确结果。

第三，因子分析法。因子分析法是指在不影响变量关系的前提下，将变量进行分组，对每个因素变量都赋予一个主因子，再通过计量软件确定这个主因子的方差与权重，最后，综合评判得分的分析方法。因子分析法消除了原始指标的相关性对综合评价所造成的重复影响，使得最后评价生成的数据客观度更高，而且评价的过程相对比较简单。

三、房地产行业特征

第一，对资金的依赖度较高。房地产公司与资本市场的关联度非常高，作为资本资金密集型企业，房地产公司本身在运转过程中对于现金流的需求量非常大，而且房产投资具有周期较长、回款较慢等特征。在整个房产开发流程中，包括投融资环节、开发设计、建筑施工、竣工销售等多个环节，对于资金的依赖度都比较高。尤其是近年来房产行业竞争日趋加剧，我国房产空置率也在不断上升，使得很多房地产开发商在经营过程中常常会面临资金链断裂的压力，因而房地产企业对于普遍资产负债率较高，对于融资的需求量较大，如果房产公司资产结构不合理，很难推动房产公司长期稳定健康发展。

第二，房地产行业发展呈现地域性特征。房产投资是一种不动产投资，从投资开始就呈现出一定的地域性特征。其本身的流通、发展等都对地域、交通、当地政策等有很大的依赖度。在同一城市，不同区域、不同地段的房价都有很大的差异性，所以房产行业在发展过程中对地域的依赖度非常高。尤其是在国内房地产行业发展受政策的影响非常大。在宏观经济调控之下，房产行业的融贷款利率优惠、购房政策等都会对房产行业健康稳定发展产生多重影响。

四、房地产上市公司财务报表结构

1.房地产上市公司资金来源状况

房地产公司作为资金密集型行业，对于融资依赖度非常高，资金一旦出现问题，房地产公司就很难良性运转。通过对财务报表进行有效分析可以看出，当前房地产业的资金来源主要有几种渠道，即国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金和其他投资。

2.房地产上市公司债务结构分析

房地产公司的债务结构相对比较复杂，我们主要选择了利润现金质量和短期偿债能力两个指标，分析其流动比例和利息保障倍数，用以衡量公司的债务结构。

由上表可知，2013年～2017年我国房地产公司资产负债率普遍较高，大多数房地产公司的流动负债率比例超过了60%，因此在财务运行方面风险相对较高，不利于房地产公司长期稳定发展。

3.房地产上市公司的股权结构

房地产公司一般资本规模较大，股权结构相对也比较复杂，现从股权集中度与股权性质两个指标来衡量。一般来讲股权集中度越高，代理成本就越低，对于公司的决策经营相对来讲就比较集中。另外，国有股占股比例越高，其抗风险能力就会相应提升。

从上表可知，2013年～2017年我国房地产上市公司前十大股东的持股比例超过了50%，股权相对比较集中。

4.房地产上市公司的经营盈利能力分析

房地产上市公司的经营绩效评判标准是能否帮助股东实现利益最大化，现从净资产收益率和每股收益两个角度进行分析，判断我国房地产上市公司的经营状况。

由此可知，2013年～2017年我国房地产上市公司的净资产收益率处于缓慢上升趋势，每股收益相对比较平稳，可知政府对房产的降温措施已经逐步生效，房地产公司自身也在积极调整，以逐步提升自身经济效益。

五、进一步提高房地产上市公司盈利能力的对策

1.拓展融资渠道

作为资金密集型企业，房地产行业要想稳定发展必须进一步拓宽融资渠道。当前我国房地产行业的资金来源以银行为主，而且多采取的是预售制度，使得应收账款的比例非常高。一旦国家调控房地产价格，将直接影响房产公司资金回笼率，资金链断裂的风险提升。因此，房产公司要进一步拓宽融资渠道，一方面筹集发展资金，另一方面要探索如何优化资金结构，建立内部资金池，提升每股盈余资金的利用效率，降低资本运营风险。另外，投资房产信托基金也是扩大房产公司融资渠道的一条有效渠道。信托基金具有长效机制，对资金回报率相对比较科学，房产项目大多风险较高，因此选择好优质的信托基金可以很好地完善房地产企业的融资渠道，推动公司战略目标实现长远发展。

2.优化股权结构

对于房地产上市公司而言，股权越集中，股东对公司的控制意识就越强，也会更好地探索公司的良性发展。因此，房地产上市公司要更好地优化股权结构，通过内部监督实现公司发展的长效机制。在保证股权集中度较高的前提之下，小股东也要能够在公司发展中起到监督作用，以更好地规范和完善经营管理者的职责意识。保护小股东的利益，达到股东之间相互制约的目标，充分发挥上市公司股权控制的开放性优势，提升全体股东的公司管理发展意识，推动公司长远健康发展，让所有股东都能受益。

3.控制债务水平

当前我国房地产上市公司资产负债率普遍偏高，这会使房产公司的经营风险进一步提升。因此，公司要在日常经营基础之上，选择适合自己的筹资方式和融资渠道，将债务水平控制在合理范围之内，防止因外部因素变化使得房地产公司的资金断裂，影响公司稳健发展。

4.发挥短期负债的优势作用

通过对上市公司财务报表进行分析可知，一些经营绩效较好的公司短期负债率比较高，通过提升短期负债率可以帮助上市公司实现盈利能力稳步提升。一些短期借款、应付账款和预收账款形成的短期负债，时间跨度较短，资金利用率较高，可以更好地降低公司经营的综合成本，提升公司运营能力。

六、结语

总之，房地产行业上市公司资本结构调整是一个动态变化的过程。随着公司规模的逐步扩大，上市公司不仅要关注自身的盈利能力，更要能够建立起公司发展的核心护城河，从长远发展的角度做好公司规模的扩张，从多个角度兼顾市场环境、管理者行为偏好、公司运营水平等，以正确的管理方式做好多方面的综合决策，优化资本结构，提升公司价值。

参考文献：

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[2]邵争艳，陈雪.基于财务视角的商业模式量化分类研究——以服装类上市公司为例[J].北京服装学院学报（自然科学版），2019，（4）：55～62.

[3]郑银梅.基于财务管理视角下的房地产企业纳税筹划分析[J].消费导刊，2018，（22）：200～200.

[注]

2019 年度广西工商职业技术学院院级项目《基于财务视角的房地产行业上市公司盈利能力研究》（XY2019YB07）

作者简介：

唐敏，广西工商职业技术学院讲师，硕士;研究方向：财务分析，金融研究。