基于价值链的房地产企业成本控制研究

摘 要：近年来，随着国家宏观调控力度的增强，房地产行业已经进入了微利时代，房地产企业面临着资金链紧缩、存货量增加、资金周转率直线下降、净利润也大幅削减的经营问题，迫使着房地产企业必须放弃原来的粗放型——高成本高房价的经营模式，转而通过控制成本来增加利润提升空间。因此，文章将从价值链的角度来分析房地产企业如何通过成本控制实现精细化管理，规范市场，促进稳定且长足的发展。

关键词：价值链理论;房地产企业;成本控制;策略

一、 引言

我国进入21世纪以后，虽然发展势头一向迅猛，但是随着炒房热、高房价等影响到民生权益的问题频频出现，由此政府对房地产行业也加强了宏观调控的力度，各地限购政策的纷纷出台，也不断地压缩着房地产行业的经营利润。而成本控制能够让房地产行业更安全地度过此次“寒冬”，抓住朝着集约化效益模式转型的时机，从而实现利润最大化的目标。

二、 价值链相关理论概述

（一）价值链理论简介

价值链囊括了企业所有的价值创造活动，可以分为基本价值活动和辅助价值活动，像生产作业、内外部后勤、服务等活动归属于基本价值活动，而像采购部门、人力资源管理、采购等被归属于辅助价值活动。价值链中不论价值是无形和有形，都能够创造出不同大小的经济价值。比如房地产如果加强品牌建设，可以为各项经营活动进行无形的名誉宣传，最终作用于企业合作机会增加、利润增长。

（二）房地产企业价值链类型

1. 内部价值链

内部价值指的是企业内部市场部和成本部之间所创造的价值联结体，而最终通过顾客价值大小来体现。内部价值链分析的重点是要找到各个作业的成本动因，并对增值型作业和非增值型作业进行区分，从而提高内部价值链的分析效率。内部价值的大小直接影响着企业的核心竞争优势和成本优势，比如说采购活动就与成本息息相关。

2. 横向价值链

横向价值链分析的对象聚焦于整个产业中的所有企业之间的竞争优势上，通过比较竞争差异来帮助企业寻求可以突破的核心优势。但是如果把握不好，也会给企业带来很多竞争风险。像争取竞争资源、分析竞争对手等都属于横向价值活动。

3. 纵向价值链

像房地产企业上下游的产业链活动就是纵向价值链的构成要素，从原材料购入、产品生产，到终端销售、物业管理等环节中所创造的价值，都会直接影响到企业的竞争优势和成本控制效果。纵向价值链的成本控制也是对经营收益影响最大的关键环节。

三、 基于价值链的房地产企业成本控制的优化策略分析

（一）价值链上游成本控制的要点

1. 决策阶段成本控制

决策阶段又分为发展战略和竞争策略的制订阶段、可行性研究阶段两个阶段。首先在制订发展战略规划以及竞争策略的阶段中，房地产企业要综合各个方面的因素去寻找可以投资的机会，比如客户群体、市场风向、社会热点问题、地理位置、区域经济、业态分布、国家政策等因素。在可行性研究阶段，初期要对拟投建项目进行市场材料价格调研、项目所在区域的经济、社会发展现状、项目规划方案、项目财务分析、对投资和销售收入的估算等研究，大数据有关分析发现，项目拟投建阶段的决策与可行性研究对工程造价的影响可以占到85%以上，因此需要十分重视。

2. 规划设计阶段成本控制

设计阶段对于整体工程造价会造成很大的影响，因此需要对设计阶段的成本控制进行精细化规划，具体如下。

（1）设计阶段要通过委托代理的方式来引入科学的竞争机制，也就是通过招标的方式来对投标企业进行优选，从而确保设计方案更为准确和科学，从源头上降低工程纠纷的发生概率。

（2）加入预算限额管理机制。管理者要提前设定好工程预算投入额度和费用控制额度，从而让设计人员在规定上限额度之内，从而尽可能减少整体工程造价成本，拓展利益增长空间。

（3）加强图纸会审

为了确保图纸设计的可行性、经济性，要注重审核的严谨性和客观性。企业可以请专业的第三方设计咨询机构或者专家来参与审核，以此来降低图纸设计的不规范性和不合理性。

（4）融入价值分析

根据价值工程理论，房地产企业需要强化成本控制，实现功能和造价的统一。

3. 招投标阶段的成本控制

（1）采取招标方式编制工程量清单

通过招标的方式能够帮助房地产企业挑选出性价比最优的工程量清单，同时还要以技术、信用资质、施工质量、工期、价格等要素来挑选出最适合的施工企业。但是要注意不要用费率进行招标编制，而是应当用固定总价或者可调动总价合同的形式来进行招标，确保工程量清单的合理性。

（2）中标应当是以合理低价为标准

一般都是合理低价作为中标依据，而中标后则不再继续壓价，不是必要情况最好不要选择最低价中标的评判依据。

（二）价值链中游的成本控制要点

1. 采购阶段的成本控制

采购环节中的材料成本控制是至关重要的，因此房地产企业首先要通过招标的方式来选择信用资质好、材料质量高的供应商。其次要创建采购信息管理系统，对材料价格进行动态化管理，可以尽可能用新兴节能材料与设备来替代传统耗能较大的材料与设备。此外就是要根据工期进度的需要制订好材料进场的计划，提供充足的材料供应，防止仓储成本过高以及大量材料积压而变质的情况出现。同时还要加强对库存的管理，房地产企业需要制订完善的内部采购和仓储制度，让施工单位能够按规范的流程登记材料明细账目，清楚全面进行会计核算，对仓储材料进行合理的分类，完善出入库、转移等签批流程，从而有效降低仓储成本。

2. 合同评审阶段的成本控制

在整个工程建设周期之内，参与的组织单位有设计单位、供货商、施工单位、监理单位等，他们都要与开发商分别签订相应的合同，以此来划分清晰双方的权责和利益。是否建立行之有效的合同管理制度是保障合同规定是否能够如约或如期达成的必要手段，合同中涉及的金额、数额等都直接影响着工程成本控制的效果。另外合同管理制度应当根据我国《建筑法》《合同法》等相关政策，要对合同风险做到提前合法控制、执行中进行及时风险转移或者规避等管理。

3. 施工阶段的成本控制

施工阶段的成本支出事项是最多的，与此同时投入资金比也是最大的。在施工阶段房地产企业要注重两点，即变更设计以及现场签批的成本控制。首先企业要规范成本控制执行流程，划分各个岗位的职责，并分摊成本控制任务，通过监理人员的监督与绩效考核，将成本控制落實到工作中。同时还要让项目负责经理人员了解图纸设计要求，加大施工前的审核力度，对于可能存在变更的情况进行成本费用控制的重点说明。其次就是要完善现场签批的管理制度，现场要设置合适的位置用于施工材料的堆积，避免占道或者加大隐藏的安全风险，尽可能降低运输与损耗成本。对于施工工序要提前设计好，与整体施工进度做好对接，控制错误工序带来的不必要耗材、耗时成本。

4. 价值链下游的成本控制要点

价值链下游一般就指的是竣工决算和销售阶段的成本控制。在竣工决算阶段要做好审核结算，根据《工程造价管理法》以及双方签订的合同固定，要加强全过程的审核，避免任何一个环节产生不必要的成本支出，比如设计变更成本、竣工结算成本等。同时尽可能选择三级审核机制来确保结算结果的公平性。也就是先让跟踪工程施工的审计单位进行初审，然后再由开发公司进行复审，终审交由第三方机构处理。

对于营销阶段，要主要节约广告投放、代理、策划等环节的成本，还要控制营销部门的日常办公费用、现场宣传费用等。房地产企业可以制订相应的成本控制管理办法，并将其指标纳入营销环节相关部门的绩效考核中，建立有效的反馈机制，从而让成本控制制度行之有效的贯彻下去。

四、 结语

综上所述，通过价值链理论阐述，将价值链分为三个阶段，即上游、中游以及下游，来分别分析房地产企业要注意的成本控制的关键点。从而期望房地产企业实现全过程的成本控制，加速朝着集约化效益模式转型，提升利润增长空间，在“寒冬”中保留竞争实力，厚积而薄发。

参考文献：

[1]王春姣，王静.基于价值链分析的房地产企业成本管理研究[J].现代商贸工业，2019，40（3）：90-91.

[2]白文霞.价值链视角下的房地产企业成本控制策略研究[J].企业改革与管理，2018（19）：174，185.

[3]汤红梅.价值链视角下的房地产企业成本控制策略研究[J].财会学习，2018（21）：107-108.

作者简介：徐娟，诸城市金盛元房地产开发有限公司。